Serie: La propiedad en condominio en Costa Rica · Parte 1 de 5

Ser dueño en un condominio: la finca filial, las áreas comunes y sus documentos

Qué compra quien adquiere una filial en Costa Rica: áreas comunes, coeficiente, escritura, reglamento, compra en planos y qué revisar antes de firmar.

Por Lic. Dowglas Dayán Murillo Murillo 19 de octubre de 2026 43 min de lectura Legislación revisada al 19 de octubre de 2026

Contenido

1. Qué adquiere quien compra en un condominio
2. La finca matriz y las fincas filiales
3. Las áreas comunes de uso general y de uso restringido
4. El coeficiente, el porcentaje y el valor de cada filial
5. Los tipos de condominio
6. Los documentos que rigen el condominio
7. Comprar en planos y los riesgos del condominio proyectado
8. Qué revisar antes de comprar una filial
9. Cómo reunir, dividir o segregar filiales
10. La extinción del régimen, la desafectación y la destrucción
11. Lo que hay que tener claro antes y después de firmar

Una persona firma la compra de un apartamento en un edificio de doce pisos en San José. Mientras el notario lee la escritura aparecen palabras que no esperaba: «finca filial», «coeficiente de copropiedad», «área común de uso restringido», «reglamento de condominio y administración». Meses después descubre que el estacionamiento que usa todos los días no está a su nombre, que no puede cerrar con una verja el pedazo de jardín frente a su puerta y que la cuota mensual se fijó en una asamblea a la que nunca asistió. En Heredia, una familia pagó la prima de una casa en un condominio horizontal que todavía no pasa de los planos y no sabe qué ocurre si la obra se detiene. En San Carlos, el dueño de dos lotes contiguos de un condominio de lotes quiere unirlos para levantar una sola casa. Y en Guanacaste, alguien compra una villa cerca del mar sin saber que no adquiere un terreno, sino una concesión que vence.

Todas esas situaciones tienen la misma raíz. La propiedad en condominio es una forma de ser dueño distinta de la común, con reglas que vienen de la ley, de un reglamento del Poder Ejecutivo y de los documentos que se firmaron cuando el condominio nació. Este estudio, el primero de la serie «La propiedad en condominio en Costa Rica», explica qué adquiere quien compra una filial, qué es suyo y qué comparte, cómo se mide su parte, qué tipos de condominio existen, qué documentos lo gobiernan, qué riesgos tiene comprar en planos, qué revisar antes de firmar y cómo se modifica o se termina el régimen. La asamblea, las cuotas, la convivencia y el alquiler tienen cada uno su propio estudio en la serie.

La norma central es la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley 7933 de 1999, en su versión vigente del 16 de marzo de 2026. La reglamenta el Decreto Ejecutivo 45214-MIVAH-MEIC-TUR, que rige desde el 19 de enero de 2026 y sustituyó al Decreto 32303 de 2005. El punto de partida doctrinal es el libro colectivo de la Cátedra de Derechos Reales de la Universidad de Costa Rica de 2006, cuyos ensayos se escribieron hacia 2000 y 2001; varias de sus conclusiones siguen en pie y otras quedaron atrás, y en cada caso se dirá cuál es cuál.

Qué adquiere quien compra en un condominio

La primera pregunta del comprador del edificio josefino es la más básica: qué es, exactamente, lo que acaba de comprar. La respuesta no es «un apartamento» a secas. Es un apartamento más una participación en todo lo demás, y las dos cosas viajan juntas.

Un dominio exclusivo unido a una copropiedad que no se separa

El Código Civil lo dice con precisión desde que la Ley 7933 reformó su artículo 265: en el régimen de condominio, «cada propietario será el dueño exclusivo de su piso, local, oficina, estacionamiento, casa o lote y será condómino de los bienes afectos al uso común» (art. 265, párrafo segundo, del Código Civil). El Decreto 45214 repite la idea con otras palabras cuando define el régimen como el que atribuye a cada titular «un derecho singular y exclusivo» sobre su unidad y, además, «un derecho de copropiedad conjunto e inseparable» sobre los elementos y servicios comunes (art. 3.42 del Decreto 45214).

La doctrina discutió durante décadas cómo clasificar esa mezcla. Andrés Montejo Morales, en el libro de la Cátedra de Derechos Reales de la Universidad de Costa Rica de 2006, repasa las teorías que intentaron explicarla (la superficie, la servidumbre, la enfiteusis, el usufructo, la comunidad, la sociedad, la indivisión forzosa), las descarta y se queda con la de la figura sui generis: una institución propia que reúne un derecho singular sobre la unidad y una copropiedad especial sobre lo común, inseparables entre sí. La legislación vigente confirma esa conclusión, porque el art. 3.42 del Decreto 45214 describe casi literalmente los dos derechos que Montejo identificaba. En el mismo libro, Arturo Pacheco Murillo sostiene que el condominio es un derecho real autónomo, y nada en la ley actual lo contradice.

La consecuencia práctica es inmediata. La filial y los espacios necesarios para aprovecharla pertenecen exclusivamente a su dueño (art. 8 de la Ley 7933), pero sus derechos en las cosas comunes «no podrán enajenarse, gravarse, embargarse ni trasmitirse independientemente» (art. 12 de la Ley 7933). Nadie puede vender su apartamento y quedarse con «su parte» de la piscina, ni un acreedor puede embargar solo esa participación. La hipoteca de una filial abarca el derecho sobre los bienes comunes (art. 411, inciso 4, del Código Civil), y al venderse la filial, los derechos y obligaciones frente al condominio pasan automáticamente al comprador (art. 63 del Decreto 45214).

Una propiedad con límites que fija la ley

El mismo art. 265 del Código Civil empieza diciendo que, cuando no corresponden al dueño todos los derechos que comprende el dominio pleno, «la propiedad es imperfecta o limitada». La Sala Constitucional, en el voto 2336-2002, aplicó esa idea al condominio: lo calificó como una propiedad imperfecta o limitada, cuyos límites están en la ley, y con ese fundamento rechazó la acción contra varias normas de la Ley 7933, entre ellas la que mide por el área el derecho de cada filial en lo común.

Esos límites alcanzan incluso lo que es exclusivamente suyo. El dueño debe usar la filial conforme al destino que fija la escritura constitutiva, no puede hacerla servir «a otro objeto que el convenido expresamente» ni perturbar la tranquilidad de los demás o comprometer la solidez y la seguridad del conjunto (art. 15 de la Ley 7933), y no puede tocar la estructura ni las paredes maestras, aunque estén dentro de su unidad (art. 16 de la Ley 7933). Pacheco ponía un ejemplo que conserva su vigencia: un apartamento concebido como vivienda no puede convertirse por decisión de su dueño en una bodega, un bazar o una guardería. Ese cambio exige un acuerdo de dos tercios del valor del condominio (art. 27, inciso b), subinciso 1, de la Ley 7933). Lo que cada propietario puede hacer en su filial y en lo común se analiza en el estudio Convivir en condominio.

En qué se diferencia de la copropiedad común

Quien hereda con sus hermanos una finca en copropiedad puede pedir en cualquier momento que se divida (art. 272 del Código Civil). En el condominio pasa lo contrario: los bienes comunes «no podrán ser objeto de división», salvo en los casos que la propia ley exceptúa (art. 9 de la Ley 7933). El art. 272 del Código Civil exceptúa todavía de esa regla, en el primero de sus dos incisos numerados 3, la comunidad originada en la «Ley de Propiedad Horizontal», la Ley 3670 de 1966, que la Ley 7933 derogó (art. 41 de la Ley 7933). A nuestro juicio, la excepción se entiende hoy referida a la ley vigente, que regula la misma materia; y aunque se discutiera esa lectura, el resultado no cambia, porque la propia Ley 7933 prohíbe dividir los bienes comunes (art. 9) y los hace inseparables de cada filial (art. 12).

Pacheco señalaba otra diferencia que sigue siendo cierta. El copropietario común tiene una cuota ideal, sin límites materiales, hasta que la cosa se divide; el dueño de una filial tiene una unidad identificada en los planos y en el Registro, y quien la compra o la recibe en garantía no necesita «localizar» nada.

Lo que no es un condominio

Esta claridad tiene un reverso. Muchos residenciales con portón, guarda y cuota de mantenimiento no son condominios, sino urbanizaciones cuyas calles y servicios administra una asociación o una sociedad. El Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Heredia, en el voto 656-2024, resolvió el caso de una sociedad que administraba un proyecto habitacional no sometido al régimen y pretendía hacer valer, con la certificación de un contador público autorizado, las «cuotas de mantenimiento» que fijaban sus estatutos, como la ley lo permite a los condominios. El tribunal lo rechazó: los títulos ejecutivos solo existen por ley, y esas no eran cuotas condominales.

Las reglas de este estudio, incluida la garantía del condominio sobre cada filial para cobrar las cuotas (art. 20 de la Ley 7933), solo se aplican cuando el inmueble está inscrito como filial. Eso se comprueba en el Registro Inmobiliario, que lleva los condominios en una sección especial, con un doble registro de fincas matrices y filiales relacionado entre sí (art. 176, inciso d), del Decreto 44647-MJP, Reglamento General del Registro Inmobiliario).

La finca matriz y las fincas filiales

Ese doble registro refleja la estructura del condominio. Todo condominio nace de una finca matriz, que el Decreto 45214 define como el inmueble que da origen al condominio, constituido por dos o más fincas filiales y sus áreas comunes (art. 3.39 del Decreto 45214). La finca filial es la unidad privativa, la porción autónoma que se compra y se vende (art. 3.35 del Decreto 45214).

Cómo nacen las filiales

Las filiales no existen porque el edificio esté construido o porque un desarrollador las anuncie. Se originan con la inscripción de la escritura constitutiva que describe la matriz y cada filial, junto con el reglamento y los planos aprobados (art. 6 de la Ley 7933). La escritura se inscribe en la sección de propiedad en condominio del Registro Inmobiliario y, al inscribirse la matriz, se cancela la inscripción del inmueble en la sección general (art. 5 de la Ley 7933; art. 17 del Decreto 45214). Desde entonces cada filial tiene su propia matrícula, siempre relacionada con la matriz.

Para ser filial, la unidad debe ser una porción autónoma, acondicionada para el uso independiente y comunicada con la vía pública o con un espacio común que conduzca a ella (art. 7 de la Ley 7933). El Decreto 45214 exige además que la finca sometida al régimen tenga acceso directo a calle pública y que cada filial tenga salida a la vía pública, a un acceso común o a una servidumbre (art. 21 del Decreto 45214).

Filiales construidas y filiales por construir

No todas las filiales tienen una edificación el día en que se inscribe el condominio. El Decreto 45214 distingue la finca filial construida (art. 3.36) de la finca filial primaria individualizada, conocida como FFPI, que es un lote dentro del condominio sobre el cual el dueño construirá después, respetando los planos y la tabla de distribución (art. 3.38). Una filial puede tener a la vez área privativa construida y sin construir (art. 34 del Decreto 45214), como la casa con su patio en un condominio horizontal de Heredia. La escritura debe decir, filial por filial, si está en construcción o totalmente construida (art. 16, inciso c), del Decreto 45214), un dato que debe leer primero quien compra en un proyecto sin terminar.

Por qué hay que mirar también la matriz

Henry Campos Vargas, en el libro de 2006, recordaba que la hipoteca sobre la totalidad del condominio se inscribe en la finca matriz y, por ese solo hecho, en todas las filiales, de modo que el notario debe consultar la filial y también la matriz. La advertencia sigue en pie con el doble registro actual. Gravar o vender el condominio en su totalidad exige unanimidad (art. 27, inciso a), subinciso 3, de la Ley 7933), pero el riesgo frecuente está antes de que haya propietarios: un proyecto financiado con un crédito de construcción suele tener una hipoteca sobre la finca madre que, al afectarse el inmueble al régimen, queda sobre todas las filiales. Campos anotaba que la ley anterior exigía la autorización del acreedor hipotecario para someter la finca al régimen y que la Ley 7933 suprimió ese requisito; el Decreto 45214 tampoco lo restablece. Quien compra a un desarrollador debe exigir que su filial quede libre de esa hipoteca en el mismo acto de la compra.

Las áreas comunes de uso general y de uso restringido

Si la filial es lo que el dueño tiene en exclusiva, las áreas comunes son lo que comparte, y ahí surgen buena parte de los malentendidos, como el del estacionamiento que el comprador josefino creyó suyo.

Qué es común por disposición de la ley

Las cosas comunes pueden ser de uso general o restringido, «independientemente de si están construidas o no», según se destinen a todas las filiales o solo a algunas (art. 9 de la Ley 7933). El Decreto 45214 distingue el área común libre, que es terreno sin construcciones, del área común construida (arts. 3.4 y 3.6 del Decreto 45214).

El art. 10 de la Ley 7933 enumera lo que debe ser común: el terreno en las construcciones verticales; los cimientos, las paredes maestras y medianeras, los techos, los vestíbulos, las escaleras y las vías internas; los locales del personal; las instalaciones de servicios centrales, como agua, electricidad, tanques o bombas; los ascensores y los artefactos de beneficio común, además de lo que indique el reglamento. La lista no es cerrada, porque «también son comunes las cosas necesarias para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, acceso y ornato del condominio» (art. 10 de la Ley 7933). La única excepción, de 2026, se refiere a las instalaciones de los condominios de interés social, que se explica más adelante.

De esa regla salen consecuencias que sorprenden. El ducto por donde pasan las tuberías de todos los pisos es área común (art. 35, inciso b), de la Ley 7933), y las tuberías de servicios se consideran áreas comunes y deben poder revisarse desde lo común, sin invadir las unidades privativas (arts. 83 y 84 del Decreto 45214). El techo del edificio también es común, aunque solo se llegue a él desde el último piso: los dueños del primero y del último no tienen por esa circunstancia más derechos que los demás (art. 17 de la Ley 7933), y construir nuevos pisos requiere dos tercios del valor (art. 27, inciso b), subinciso 2, de la Ley 7933). Quien compra el último apartamento soñando con una terraza propia en la azotea debe verificar en la escritura si esa terraza es parte de su filial.

Uso general y uso restringido

Un área común de uso restringido sigue siendo de todos, pero su uso está limitado a uno o varios condóminos (art. 3.5 del Decreto 45214). Con ella se asigna a ciertas filiales un estacionamiento, una bodega o un jardín. El Decreto 45214 fija un límite claro: solo se pueden asignar espacios a determinadas filiales dentro del «área común en demasía», es decir, la que excede la mínima exigida por la normativa (arts. 3.7 y 62 del Decreto 45214). Prohíbe, además, colocar muros, verjas o setos que separen una porción del área común para el uso exclusivo de algún propietario (art. 65 del Decreto 45214). El Decreto 32303, en su texto de 2005, admitía esos cerramientos si el proyecto los preveía; el reglamento vigente no hace esa salvedad.

Para el comprador, la diferencia entre las tres formas posibles de un estacionamiento es enorme. Si es una filial, tiene matrícula propia y es propiedad exclusiva; la ley menciona expresamente los estacionamientos entre las unidades que pueden pertenecer a distintos dueños (art. 1, inciso a), de la Ley 7933; art. 265 del Código Civil). Si es un área común de uso restringido asignada a su filial, el uso le corresponde, pero el espacio sigue siendo común, no se vende por separado y su régimen depende de la escritura y del reglamento. Y si es un área común de uso general, la usa cualquier condómino según el reglamento. En los condominios residenciales de más de treinta viviendas debe haber, además, un diez por ciento de estacionamientos por encima del mínimo exigido, reservado a las visitas y ubicado en área común (art. 29 del Decreto 45214).

Roxana Sánchez Boza, en el libro de 2006, proponía una cláusula de reglamento que cediera el uso de estacionamientos comunes a ciertas filiales, revocable solo por unanimidad. La idea sigue sirviendo para dar estabilidad a esas asignaciones, pero hoy debe ajustarse a los arts. 62 y 65 del Decreto 45214: solo sobre área en demasía y sin cerramientos.

Ninguna asignación autoriza a apropiarse de lo común. La Sala Primera, en la resolución 1572-2022, ordenó a unos condóminos de Heredia retirar el portón que habían abierto hacia el jardín común, con bancas y macetas, y readecuar la fachada que cambiaron sin aprobación de la asamblea; el caso se analiza en el estudio Convivir en condominio.

Cada propietario usa lo común, pero nadie más que otro

Cada propietario tiene en las cosas comunes un derecho proporcional, pero «ningún propietario podrá ser limitado en el uso y goce racionales de las cosas comunes, ni podrá alegar que tiene un derecho mayor» porque su porcentaje supere el de otros (art. 9 de la Ley 7933). El dueño de la filial más grande no tiene preferencia en la piscina.

Las áreas comunes pueden cambiar, pero no por decisión de un solo condómino. Con aprobación de la asamblea pueden dividirse o transformarse físicamente, es decir, redistribuirse dentro del condominio, lo que no equivale a repartirlas entre los condóminos como en la copropiedad común, que el art. 9 de la ley prohíbe; y la parte que sea área común en demasía puede convertirse en privativa, con el trámite de planos y el visto bueno municipal (art. 66 del Decreto 45214). Adquirir bienes comunes, variar su destino o disponer cómo se aprovechan exige dos tercios del valor, pero reducir o eliminar áreas verdes o parques exige unanimidad desde la Ley 10229 de 2022 (art. 27, inciso b), subinciso 3, de la Ley 7933). Las cosas comunes también pueden arrendarse con acuerdo de la asamblea, y lo recibido va al ingreso común (arts. 11 y 27, inciso b), subinciso 4, de la Ley 7933). Cómo se adoptan esos acuerdos se explica en el estudio Quién decide en el condominio.

Una última regla cierra el punto. Renunciar a usar las áreas comunes no libera de pagar por ellas (art. 13 de la Ley 7933): quien nunca baja a la piscina sigue contribuyendo a su mantenimiento, tema del estudio Las cuotas del condominio.

El coeficiente, el porcentaje y el valor de cada filial

Que cada propietario tenga un derecho proporcional en lo común obliga a preguntar con qué se mide esa proporción. La ley usa dos medidas distintas, y confundirlas es frecuente.

La escritura constitutiva debe indicar, por un lado, la proporción que corresponde a cada filial «en relación con el área total del condominio» (art. 2, inciso a), de la Ley 7933) y, por otro, el valor total del condominio, el de cada unidad y el porcentaje que cada una representa en el valor total (art. 2, inciso f), de la Ley 7933). El Decreto 45214 llama coeficiente de copropiedad al índice que establece la participación proporcional de cada propietario en los bienes comunes, y exige que figure en las tablas de distribución de los planos (arts. 3.15 y 11 del Decreto 45214).

Cada medida cumple una función distinta, y la siguiente tabla ordena las principales:

Qué se determina	Con qué medida	Norma
Derecho de cada filial sobre las cosas comunes	El porcentaje que representa el área de la filial	art. 9 de la Ley 7933
Votos en la asamblea, cuórum y mayorías	El porcentaje que el valor de la filial representa en el total	arts. 24 y 27 de la Ley 7933
Uso de las áreas comunes	Igual para todos: uso racional, sin preferencias por tamaño	art. 9, párrafo tercero, de la Ley 7933
Aporte a los gastos comunes	Lo que disponga el reglamento del condominio	arts. 19 y 33, inciso b), de la Ley 7933
Aporte a la reconstrucción si el seguro no alcanza	La proporción fijada en la escritura constitutiva	art. 37 de la Ley 7933

En muchos condominios el área y el valor de las filiales guardan la misma proporción y la distinción pasa inadvertida, pero no tiene por qué ser así. Pacheco ilustraba el problema con un condominio de lotes de 15 000 metros cuadrados en el que cinco lotes de 1000 metros y uno de 5000 tenían el mismo valor, porque el terreno quebrado, la vista y la ubicación compensaban las diferencias. Con la regla del área, el dueño del lote grande tendría en lo común un derecho cinco veces mayor que los demás, aunque su filial valiera lo mismo. Pacheco calificaba la regla de irracional y proponía usar el valor, salvo pacto en contrario.

La ley no cambió en ese punto: el art. 9 sigue midiendo el derecho en lo común por el área. Hay que corregir, eso sí, una afirmación del autor, que daba por sentado que los aportes al mantenimiento se fijan por el valor. La Ley 7933 deja las aportaciones al reglamento de cada condominio (art. 33, inciso b), de la Ley 7933) y usa el valor para los votos y el cuórum (art. 24 de la Ley 7933). Y una parte de su crítica fue atendida: variar el área proporcional de las filiales, que antes exigía unanimidad, requiere desde 2022 dos tercios del valor (art. 27, inciso b), subinciso 6, de la Ley 7933, reformado por la Ley 10229).

Para quien compra, la enseñanza es sencilla. En la escritura y en las tablas de distribución están el coeficiente de su filial y su porcentaje en el valor total: el primero mide su parte en lo común; el segundo, su peso en la asamblea. La cuota depende de lo que diga el reglamento, que muchas veces usa alguno de esos porcentajes, aunque no está obligado a hacerlo.

Los tipos de condominio

Esas medidas se aplican a condominios muy distintos entre sí. La Ley 7933 permite someter al régimen edificios «por construirse o construidos», lotes y fincas rurales, desarrollos ya existentes, concesiones turísticas o comerciales y proyectos por etapas (art. 1 de la Ley 7933). Los condominios pueden ser horizontales, verticales o mixtos, y destinarse a cualquier propósito lícito (art. 5 del Decreto 45214).

Vertical, horizontal, mixto y de lotes

En el condominio vertical, la edificación tiene varios niveles sobre un terreno común; es el edificio de apartamentos de San José (art. 3.26 del Decreto 45214). En el horizontal, cada condómino es dueño exclusivo de un terreno y de la casa construida sobre él, y copropietario de lo común; es el conjunto de casas de Heredia o de Ciudad Quesada (art. 3.23). El mixto combina ambos (art. 3.25). En el condominio de lotes, las filiales son predios horizontales, las FFPI, destinados a cualquier uso lícito que permita la normativa urbanística (art. 3.22); debe cumplir el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU (art. 11, inciso b), del Decreto 45214), y el tamaño mínimo de cada lote lo fija el plan regulador o, en su defecto, ese reglamento (art. 35 del Decreto 45214). Pacheco criticaba que a estos condominios se les aplicaran reglas pensadas para las urbanizaciones; la crítica conserva su sentido, porque el reglamento vigente mantiene esa sujeción.

Por etapas y condominio de condominios

En los proyectos por etapas, las filiales de una primera afectación pueden convertirse en fincas matrices de un nuevo condominio «sin perder estas, por tal razón, su condición de filial del condominio original» (art. 1, inciso f), de la Ley 7933). Así nace el condominio de condominios o subcondominio, dentro de un condominio madre (arts. 3.18 y 3.24 del Decreto 45214), siempre que el reglamento lo permita y regule la relación entre ambos (art. 33, inciso f), de la Ley 7933; art. 33 del Decreto 45214). En estos proyectos el anteproyecto aprobado es obligatorio (arts. 6 y 14 del Decreto 45214).

Quien compra en la primera etapa debe conocer una regla: las áreas de juegos infantiles, recreación, parques y zona verde se calculan proporcionalmente para cada etapa y se habilitan a medida que avanzan las etapas construidas (art. 77 del Decreto 45214). La piscina del folleto puede estar prevista para una etapa posterior. En la asamblea del condominio madre, las filiales de un subcondominio votan por medio de su representante (art. 93 del Decreto 45214).

En concesión y en la zona marítimo terrestre

El titular de una concesión sobre un bien público, como la zona marítimo terrestre, puede someter su proyecto al régimen con la autorización expresa y previa de las autoridades que otorgaron la concesión (art. 1, inciso e), de la Ley 7933). El reglamento precisa que hacen falta la de la municipalidad que otorgó la concesión, la del Instituto Costarricense de Turismo y, cuando se trata de terrenos del INDER, la de esa institución (art. 38 del Decreto 45214). El notario da fe de esas autorizaciones y de que la concesión está vigente (art. 41 del Decreto 45214).

Cada comprador recibe una concesión filial: un nuevo contrato, con un derecho proporcional de uso sobre lo común y por el plazo que reste a la concesión original (arts. 42 y 43 del Decreto 45214). Cederla, gravarla o traspasarla requiere autorización previa de la autoridad concedente (art. 44), cada concesionario paga el canon de su área privativa y una parte del canon del área común (art. 45), y si la concesión filial termina, la autoridad asume la posición del condómino (art. 47 del Decreto 45214). Por eso quien compra una villa en un condominio de playa en Guanacaste no es dueño del terreno: es concesionario por un plazo. El reglamento regula también los condominios en marinas y atracaderos turísticos (arts. 48 a 58 del Decreto 45214).

Condohoteles

En el condohotel, una empresa operadora organiza la explotación hotelera mediante un contrato de administración y asume las funciones del administrador; al menos el setenta por ciento del tiempo al año se dedica al hospedaje, y el treinta por ciento restante puede usarlo el condómino (art. 3.16 del Decreto 45214). El reglamento de cada condominio debe fijar los derechos y obligaciones de condóminos y huéspedes (art. 59), y convertir el condohotel en vivienda permanente exige que el plan regulador permita ese uso y las autorizaciones del caso (art. 61 del Decreto 45214). Quien compra allí adquiere, en buena medida, una inversión sujeta a un contrato con la operadora, que debe leerse con el mismo cuidado que la escritura.

Condominios de interés social

Pacheco recordaba que la antigua Ley de Propiedad Horizontal se aprobó pensando en los multifamiliares del INVU, y señalaba como ventaja del condominio frente a la urbanización que no obligaba a ceder áreas públicas. Para los condominios de interés social, esa ventaja desapareció con la Ley 10882, vigente desde el 30 de abril de 2026, que reformó los arts. 10 y 39 de la Ley 7933.

El condominio de interés social requiere una declaratoria de una entidad autorizada del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y goza de los beneficios de la vivienda de interés social sin perder las prerrogativas del condominio (art. 39 de la Ley 7933). Sus instalaciones de servicios centrales, como agua, electricidad o tratamiento de aguas, deben cederse al prestador del servicio público si el reglamento que se emita al efecto las reconoce como técnicas y operativas, si cumplen los requisitos técnicos y si el prestador las acepta expresamente por acto administrativo; cuando cumplen los requisitos, se presume que pueden recibirse, salvo resolución motivada (art. 39 de la Ley 7933). Esa cesión no transfiere el dominio ni altera la copropiedad sobre lo común (art. 10, inciso d), de la Ley 7933). Las calles, aceras, parques y facilidades comunales que el condominio deba construir se ceden gratuitamente al uso público, con un acto formal de recepción de la municipalidad; los estacionamientos y, en los proyectos de vivienda productiva, los locales comerciales siguen siendo privados, y los condominios de interés social que ya existían pueden ceder esas áreas por mayoría simple (art. 39 de la Ley 7933).

La Ley 10882 se publicó en La Gaceta del 20 de abril de 2026 y ordenó al Poder Ejecutivo actualizar el reglamento en doce meses desde esa fecha, es decir, a más tardar el 20 de abril de 2027 (transitorio único de la Ley 10882); al 19 de octubre de 2026 el SINALEVI no registra ese reglamento. A nuestro juicio, mientras no exista, la obligación de ceder las instalaciones no es plenamente exigible, porque el art. 39 deja a ese reglamento definir cuáles se ceden, y en todo caso depende de que el prestador las acepte. Nada impide, en cambio, que un condominio de interés social las ceda voluntariamente si el prestador las recibe (art. 10, inciso d), de la Ley 7933), y la cesión de calles, aceras y parques al uso público no está condicionada por la ley a ese reglamento. El Decreto 45214 ya trae reglas propias para estos condominios: menos estacionamientos (art. 30) y el deber de informar la cuota a los beneficiarios y de valorar la situación económica de la familia antes de proceder ante un impago (art. 87).

Los documentos que rigen el condominio

Sea cual sea su tipo, todo condominio se gobierna por un conjunto de normas y documentos ordenados en capas. Arriba está la Ley 7933; debajo, el Decreto 45214, que la reglamenta; después, la escritura constitutiva y el reglamento de condominio y administración de cada condominio, inscritos en el Registro; y finalmente, los acuerdos de la asamblea. El Código Civil se aplica en lo que la ley especial no regula. Cada capa debe respetar la de arriba.

La escritura constitutiva

El propietario, los copropietarios o los concesionarios que quieren acogerse al régimen deben declararlo en escritura pública (art. 2 de la Ley 7933). La ley fija su contenido, y el Decreto 45214 lo amplía. Según ambas normas, la escritura debe contener al menos lo siguiente (art. 2 de la Ley 7933; art. 16 del Decreto 45214):

• la descripción de la finca matriz, con su número de plano catastrado;
• el nombre del condominio, que debe coincidir con el de los planos; si es horizontal, vertical o mixto; su uso, y si se permiten subcondominios;
• la descripción de cada filial, con su número, ubicación, medidas, linderos, destino, niveles, altura máxima en el caso de las FFPI, la proporción que le corresponde en el área total y si está construida o en construcción;
• el destino general del condominio y el particular de cada filial;
• los bienes comunes, su destino y sus características;
• las reglas para reunir, dividir o segregar filiales, con las áreas mínimas y el frente requerido;
• el valor total del condominio, el de cada filial y su porcentaje en el valor total;
• el reglamento de condominio y administración.

El notario debe dar fe de haber tenido a la vista los planos aprobados (art. 2, inciso d), de la Ley 7933; art. 15 del Decreto 45214) y, además, de que el reglamento del condominio no tiene contradicciones en su articulado y se ajusta al art. 33 de la ley y al art. 18 del decreto (art. 16, inciso h), del Decreto 45214). Esta última exigencia no figuraba en el modelo de escritura del libro de 2006, cuya fe notarial se apoyaba solo en los sellos de las instituciones que aprobaban los planos.

El reglamento de condominio y administración

El reglamento va dentro de la escritura constitutiva (art. 4 de la Ley 7933) y lo establece al inicio el dueño de la finca matriz (art. 34 de la Ley 7933). Complementa y especifica la ley y el decreto según las características de cada condominio (art. 3.43 del Decreto 45214). Debe regular, como mínimo, el nombramiento y la remoción del administrador, las aportaciones a los gastos comunes, la convocatoria a la asamblea, el uso de las cosas comunes, el régimen de sanciones y los mecanismos para resolver disputas, la conversión de filiales en matrices y los cambios de fachada (art. 33 de la Ley 7933).

Puede crear derechos y obligaciones adicionales, con un límite expreso: no puede violar la ley ni desnaturalizar «la posibilidad de uso y goce independiente de cada unidad privativa por parte de su propietario» (art. 18 del Decreto 45214). Una cláusula que en la práctica impidiera habitar la propia filial chocaría con ese límite.

La regla más importante para el comprador es esta: «Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente» (art. 34 de la Ley 7933). El Decreto 45214 la refuerza al disponer que, cuando se transmite una unidad, se entiende siempre que el adquirente conoce y acepta el reglamento, la cuota y su periodicidad, sin que el notario deba dar fe de ello (arts. 18 y 86 del Decreto 45214). Nadie puede alegar después que no leyó el reglamento, que obliga también a quienes ocupan la filial sin ser dueños, como se explica en el estudio Alquilar en un condominio.

Toda modificación del reglamento debe inscribirse en el Registro Inmobiliario (art. 34 de la Ley 7933). La mayoría necesaria es objeto de una tensión dentro de la propia ley: la reforma de 2022 pasó a dos tercios del valor la variación de las cláusulas de la escritura o del reglamento (art. 27, inciso b), subinciso 7, de la Ley 7933), pero el art. 34 conserva su texto de 1999, que exige unanimidad. Cómo se resuelve hoy se explica en el estudio Quién decide en el condominio; al comprador le basta saber que el reglamento puede cambiar y que debe revisar sus reformas inscritas.

Los planos

La escritura se presenta al Registro con el plano aprobado, que contiene la matriz, las filiales, las áreas comunes y las tablas de distribución (art. 5 de la Ley 7933). El Decreto 45214 exige planos de ubicación, de distribución condominal y constructivos, y obliga a la administración a guardar una copia. El condómino puede pedirlos al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos; si no aparecen ni allí ni en la administración, el propietario debe contratar a un profesional para levantarlos, y quien no es dueño necesita una autorización o un poder autenticado por notario (art. 8 del Decreto 45214). Cuando se inscribe en el Catastro el plano de agrimensura de una filial, ese plano debe indicar que se trata de una filial, el número de la matriz, el nombre del condominio, el nivel o piso y el destino (art. 117 del Decreto 44647).

Qué decreto rige y qué dicen sus transitorios

Queda una cuestión que el libro de 2006 no podía prever. Su anexo reproduce el Decreto 32303, reglamento de la ley durante veinte años, que está derogado desde el 19 de enero de 2026 (art. 103 del Decreto 45214). El reglamento nuevo se aplica a todo inmueble sometido al régimen (art. 2 del Decreto 45214), pero trae dos transitorios:

• Transitorio I. Los proyectos que, al entrar en vigor el reglamento nuevo, ya habían ingresado al Administrador de Proyectos de Construcción (APC), la plataforma de trámite de planos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, se rigen por el Decreto 32303.
• Transitorio II. Las «modificaciones requeridas» en los condominios que ya existían a esa fecha, y en los proyectos del transitorio I, también se rigen por el Decreto 32303.

Ambos transitorios hablan de proyectos en trámite y de modificaciones, lo que apunta a la parte técnica del reglamento: planos, áreas, filiales y trámites. A nuestro juicio, no impiden aplicar desde enero de 2026 a los condominios que ya existían las normas sobre funcionamiento interno (arts. 86 a 94 del Decreto 45214), como las de la cuota, la representación o las actas, porque para ellos el transitorio II solo reserva al decreto anterior las modificaciones, y esas normas no regulan ninguna. Con los proyectos del transitorio I la cuestión es más dudosa, porque su letra los somete sin distinción a «las disposiciones» del Decreto 32303; que su funcionamiento quede regido por el decreto nuevo una vez constituidos es una lectura razonable, pero no la única.

La letra del transitorio II también es amplia y admite otras lecturas, y por eso hay que decirlo con prudencia: el reglamento nuevo rige desde el 19 de enero de 2026, pero para modificar físicamente un condominio que ya existía, o un proyecto que ya estaba en trámite, sus transitorios remiten todavía al decreto anterior. Ese decreto, además, se reformó varias veces después de 2005 (considerando IV del Decreto 45214), así que el texto anexo al libro tampoco es el que rige esas modificaciones. Ningún transitorio altera, en cambio, las mayorías de la asamblea, que fija la ley y no el reglamento.

Comprar en planos y los riesgos del condominio proyectado

Los transitorios importan sobre todo a quien compra un condominio que todavía no existe, como la familia de Heredia que pagó la prima de una casa en planos. Para ese comprador la Ley 7933 ofrece poco, y es mejor saberlo antes de firmar.

Qué permite el artículo 3 de la ley

El propietario de un inmueble o el titular de una concesión que se propone construir un condominio puede declarar en escritura pública que el «condominio proyectado» se regule por la Ley 7933, describiendo la matriz y las filiales con base en un anteproyecto aprobado por el INVU, el Ministerio de Salud y la municipalidad (art. 3 de la Ley 7933); esa escritura incluye también el reglamento (art. 4). El anteproyecto es el plano preliminar con la propuesta espacial, técnica y funcional del desarrollador (art. 3.2 del Decreto 45214). Para el trámite de planos, el reglamento lo hace obligatorio en los condominios por etapas y optativo en los demás (art. 14 del Decreto 45214), pero quien quiera acogerse al art. 3 de la ley necesita tenerlo aprobado, porque sobre él se describen la matriz y las filiales proyectadas. Durante la construcción, las obras deben ejecutarse según los planos finales aprobados (art. 15 del Decreto 45214).

El diagnóstico de Yglesias, veinte años después

Roberto Yglesias Mora dedicó su ensayo del libro de 2006 a la «prehorizontalidad», la etapa en que un inmueble transita de la propiedad ordinaria al régimen pleno de condominio. Su descripción de los hechos sigue siendo reconocible: promotores sin financiamiento que esperan construir con el dinero de las preventas; ventas que empiezan antes de que el condominio esté aprobado; contratos de adhesión sin traspaso ni garantías, con pago del precio y cláusulas imprecisas sobre la ubicación, el plazo y las áreas comunes; y, al final, entregas tardías, diferencias con lo ofrecido o el abandono del proyecto.

Yglesias señalaba que el art. 3 conservaba las debilidades de la ley anterior. Someter el proyecto al régimen es facultativo para el promotor. La ley no dice con claridad si esa escritura debe inscribirse, aunque él sostenía que sí, para que produzca efectos frente a terceros. No permite anotar las ventas o promesas de venta, y nada impide al promotor cancelar la afectación. Con esas lagunas, concluía, la prehorizontalidad cae en el terreno de la «apariencia jurídica». Proponía una afectación inscrita obligatoria antes de cualquier preventa, límites a su cancelación y una anotación provisional de los contratos.

Ninguna de esas propuestas llegó a la Ley 7933. El art. 3 conserva su texto de 1999 y el Decreto 45214 no creó un régimen de protección para el comprador en planos, de modo que, dentro del derecho de condominios, el diagnóstico de fondo de Yglesias sigue en pie. Sí cambió el marco reglamentario: los planos se tramitan por la plataforma APC, y la escritura constitutiva debe decir si cada filial está «en proceso de construcción» o «totalmente construida» (art. 16, inciso c), del Decreto 45214). Esa norma confirma que el régimen puede constituirse e inscribirse antes de terminar la obra, lo que da algún apoyo a la tesis de Yglesias de que la afectación de un proyecto debe llegar al Registro, pero no dice nada sobre las ventas que el desarrollador haga antes de esa inscripción. La Ley 7933 sigue sin prever la anotación registral de las promesas de venta de filiales proyectadas; si un contrato concreto puede tener acceso al Registro por otra vía debe estudiarse caso por caso. La protección más concreta llegó por otro camino, el del derecho del consumidor.

La protección que viene del derecho del consumidor

Yglesias consideraba insuficiente la legislación del consumidor, que hoy ofrece bastante más. La Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, Ley 7472, regula las ventas a plazo de «bienes inmuebles, apartamentos y casas» y de «proyectos futuros de desarrollo» cuando concurren tres condiciones: que se ofrezcan «públicamente o de manera generalizada», que la entrega esté condicionada a un hecho futuro y que ese hecho dependa de quien debe entregar. En esos casos, antes de ofrecerse, el plan de ventas debe autorizarse e inscribirse, con una descripción de las calidades y los plazos, la identificación de quiénes responden y la prueba de su solvencia o, en su defecto, una garantía suficiente (art. 44 de la Ley 7472).

Ese artículo lo desarrolla el Reglamento de ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios, Decreto Ejecutivo 42995-MEIC, vigente desde el 18 de octubre de 2021, y su letra despeja la duda sobre los condominios: el inmueble del plan puede ser el terreno del desarrollador «o bien las fincas filiales que se conformen una vez sometido el inmueble al régimen de propiedad en condominio» (art. 2, inciso 16, del Decreto 42995). No se aplica, en cambio, a la venta de inmuebles ya construidos o terminados (art. 1). Para la preventa de filiales, el reglamento exige:

• la autorización previa del plan por el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC), por medio de su Dirección de Apoyo al Consumidor, antes de cualquier ofrecimiento público; sin ella, responden todos los que intervienen en la promoción y la venta (art. 4 del Decreto 42995);
• que antes de esa autorización no se reciba dinero de ningún tipo, ni reservas ni primas, aunque se haga publicidad (art. 11);
• un fideicomiso de protección de primas, irrevocable y con un patrimonio separado que no puede embargarse, que entrega el dinero al desarrollador por tractos según el avance de la obra certificado por un perito del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (arts. 13, 16, 17 y 25) o, en su defecto, una garantía bancaria a favor del MEIC por el cien por ciento del plan (art. 34);
• un contrato con contenido mínimo, sin prórrogas automáticas ni cambios unilaterales, que indique el número de la resolución que autorizó el plan (arts. 5 y 6).

Si el desarrollador incumple, el comprador tiene derecho a que se le devuelva el cien por ciento de lo que pagó por primas y abonos (art. 26 del Decreto 42995), y el MEIC debe mantener en su página web una base de datos pública de los planes autorizados y de sus modelos de contrato (art. 9). Pedir el número de la resolución de autorización y comprobarlo en esa base de datos es la forma más rápida de medir la seriedad del proyecto. A nuestro juicio, la venta privada entre particulares de una filial en planos queda fuera de este régimen, porque falta el ofrecimiento público que exigen la ley y el reglamento, y quien vende no es quien debe construir.

La desarrolladora también debe cuotas

Otro riesgo aparece cuando el condominio ya está inscrito y la desarrolladora conserva filiales sin vender, porque mientras sea dueña debe las cuotas como cualquier condómino. La Sala Primera, en la resolución 1491-2024, resolvió el caso de una compradora que adquirió de una desarrolladora una filial en un condominio de Heredia, con una construcción que la vendedora no terminó y con cuotas atrasadas de la propia desarrolladora. La Sala reafirmó que el adquirente es deudor solidario frente al condominio por las cuotas que el antiguo dueño no pagó, con derecho a cobrárselas a este (art. 21 de la Ley 7933), y condenó a la desarrolladora a reembolsar a la compradora las cuotas y multas anteriores al traspaso. La constancia de estar al día debe pedirse también cuando vende la desarrolladora.

Cómo protegerse al comprar en planos

Ninguna precaución elimina el riesgo de un proyecto que fracasa, pero varias lo reducen. Antes de firmar una reserva o una promesa de compraventa de una filial proyectada, recomendamos estos pasos:

1. Pedir un estudio registral de la finca del proyecto: quién es el dueño, qué hipotecas y anotaciones tiene y si ya se inscribió la escritura que la somete al régimen.
2. Verificar que los planos estén aprobados y desde cuándo se tramitan en el APC, porque de esa fecha depende qué reglamento se aplica (transitorio I del Decreto 45214).
3. Comparar la filial del contrato con los planos: número, nivel, área y si el estacionamiento y la bodega serán filiales o áreas de uso restringido.
4. Exigir que el contrato describa las áreas comunes ofrecidas y en qué etapa se entregarán (art. 77 del Decreto 45214), y obtener el borrador del reglamento que regirá (art. 34 de la Ley 7933).
5. Pactar un plazo de entrega cierto, las consecuencias del atraso y la devolución de lo pagado si el proyecto no se concluye, y vincular los pagos al avance de la obra.
6. Exigir que la filial se traspase libre de la hipoteca que financie la construcción.
7. Pedir el número de la resolución del MEIC que autorizó el plan de ventas, comprobarlo en su base de datos pública y preguntar si las primas van a un fideicomiso o las cubre una garantía bancaria (arts. 9, 13 y 34 del Decreto 42995).

Qué revisar antes de comprar una filial

Cuando el condominio ya existe, el riesgo cambia de naturaleza: ya no es que la obra no se termine, sino comprar sin conocer las reglas, las deudas o los conflictos que vienen con la filial. Y el comprador no puede ampararse en su ignorancia, porque el reglamento de la ley da por sentado que conoce el reglamento del condominio, la cuota y las implicaciones del régimen (art. 86 del Decreto 45214).

Los documentos que debe pedir

Antes de firmar la compra de una filial en un condominio inscrito, lo prudente es reunir y leer estos documentos:

• Estudio registral de la filial y de la finca matriz: que el inmueble sea efectivamente una filial, a nombre del vendedor, con sus gravámenes y anotaciones, y que la matriz no tenga cargas que alcancen a todas las filiales.
• Certificación del administrador sobre las cuotas (art. 21 de la Ley 7933), junto con la prueba de que el nombramiento de quien la firma está vigente.
• Escritura constitutiva y reglamento de condominio vigentes, con todas sus reformas inscritas.
• Actas de las asambleas de los últimos años: cuotas extraordinarias aprobadas, obras en proyecto, reformas del reglamento en discusión, sanciones y conflictos.
• Presupuesto anual y monto de la cuota ordinaria, que la asamblea debe aprobar (art. 26 de la Ley 7933; art. 87 del Decreto 45214).
• Información sobre litigios del condominio, tanto los que promueve como los que enfrenta.
• Documento que acredite el estacionamiento, la bodega o el jardín que se anuncian con la filial: si son filiales con matrícula propia o áreas comunes de uso restringido asignadas, y en qué documento consta la asignación.
• Planos de la filial y de las áreas comunes (art. 8 del Decreto 45214).
• Póliza de seguro del condominio, si el reglamento la exige (art. 19, inciso b), de la Ley 7933).

La certificación de cuotas y la deuda que sigue a la filial

De esa lista, el documento con más consecuencias es la certificación del art. 21. En la venta o el traspaso de una filial por cualquier título, el vendedor debe presentar al notario una certificación del administrador de que está al día en las cuotas; si hay mora, el comprador se convierte en deudor solidario por el monto certificado, aunque puede cobrarle después al vendedor lo que pague por ese motivo (art. 21 de la Ley 7933). Esta certificación es distinta de la que emite un contador público autorizado para cobrar judicialmente (art. 20 de la Ley 7933).

El art. 21 no impide vender una filial con deudas: solo hace al adquirente deudor solidario e informa de la deuda (Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Alajuela, voto 45-2024). La deuda, además, sigue a la filial, que queda afecta «en forma preferente y desde su origen» a lo que su propietario deba al condominio; las cuotas adeudadas, con las multas y los intereses que generen, constituyen un gravamen hipotecario solo precedido por el impuesto sobre bienes inmuebles (art. 20 de la Ley 7933). Qué rango tiene esa garantía frente a la hipoteca de un banco es una cuestión en que los tribunales no coinciden; ese punto y la venta de filiales con deudas se explican en el estudio Las cuotas del condominio. Comprar una filial con cuotas atrasadas es comprar también esa deuda, y lo sensato es pactar que se pague con el precio, en el mismo acto.

Lo que no se ve en el Registro

Otros riesgos no aparecen en ningún asiento. El destino de la filial, fijado en la escritura (art. 2, inciso b), de la Ley 7933), decide si allí cabe una oficina o un consultorio. Quien piensa alquilar por días a turistas debe leer el reglamento con ese propósito, porque el tema tiene reglas propias que se analizan en el estudio Alquilar en un condominio. Las actas pueden revelar una cuota extraordinaria para reparar el techo o cambiar los ascensores, que pagará el nuevo dueño. Y la legalización de los libros dice algo de la seriedad de la administración: el condominio debe llevar libros de actas y de caja legalizados por el Registro Inmobiliario (art. 32 bis de la Ley 7933), y el Registro Nacional publica una base de datos de esas legalizaciones, con el nombre del condominio, su cédula jurídica, la finca matriz y la fecha (art. 238 del Decreto 44647).

Esos documentos debe pedirlos el comprador al vendedor. El administrador debe rendir cuentas a cualquier condómino que lo solicite (art. 89 del Decreto 45214), y el comprador todavía no lo es, pero el vendedor sí. Si se niega a facilitarlos, esa negativa ya es información.

Cómo reunir, dividir o segregar filiales

Una vez que se es dueño puede surgir la necesidad de modificar la filial, como le ocurre al propietario de San Carlos que quiere unir sus dos lotes contiguos. La ley lo permite dentro de ciertos límites.

Las filiales pueden segregarse si las partes resultantes cumplen los requisitos de toda filial (art. 15 de la Ley 7933), y la escritura constitutiva debe fijar las reglas para reunirlas y dividirlas, con las áreas mínimas y el frente requerido (art. 2, inciso e), de la Ley 7933; art. 16, inciso f), del Decreto 45214). Sánchez Boza veía en 2006 esa regla como una novedad de la Ley 7933; hoy está consolidada y el Decreto 45214 la desarrolla.

Según el art. 36 del Decreto 45214, las filiales pueden reunirse, dividirse o segregarse sin acuerdo de la asamblea, siempre que se cumplan todas estas condiciones:

1. Que la variación no afecte áreas comunes ni cambie los coeficientes de copropiedad de las demás filiales.
2. Que se presente la nueva tabla de distribución y se tramiten los planos correspondientes por la plataforma APC.
3. Que se obtenga el visado de la municipalidad.
4. Que se inscriba en el Catastro el plano de las fincas resultantes.

Si la modificación altera los porcentajes o las áreas comunes, hace falta un acuerdo de la asamblea conforme al art. 27 de la ley, consignado en el libro de actas (art. 36, párrafo final, del Decreto 45214). Por regla general ese acuerdo requiere dos tercios del valor, porque se trata de variar el área proporcional de las filiales (art. 27, inciso b), subinciso 6, de la Ley 7933). Si la modificación toma parte de los bienes comunes, entra también en juego el subinciso 3, que exige unanimidad cuando reduce áreas verdes o parques.

El Registro Inmobiliario inscribe los documentos que reúnen, rectifican o fraccionan filiales sin afectar las áreas comunes; si las afectan, los somete a las reglas del «artículo 87» del reglamento de la ley, y para que el cambio de áreas de las filiales surta efecto en los asientos exige las aprobaciones del art. 27 de la ley (art. 119 del Decreto 44647). Esa remisión al «artículo 87» se redactó cuando regía el decreto anterior y no corresponde al Decreto 45214, cuyo art. 87 trata de la cuota; la materia está hoy en sus arts. 36 y 66.

Hay un matiz de vigencia. Si el condominio existía antes del 19 de enero de 2026, unir o dividir filiales es una modificación física, y el trámite técnico podría quedar regido por el Decreto 32303 en virtud del transitorio II. En su texto de 2005, ese decreto exigía unanimidad para cambiar la cabida con alteración de porcentajes; a nuestro juicio, esa exigencia ya no puede aplicarse, porque la mayoría la fija la ley y un reglamento no puede agravarla, y desde 2022 la ley pide dos tercios. Antes de iniciar el trámite, el profesional que prepare los planos debe confirmar qué reglamento aplica.

Una variante es convertir una filial en matriz de un subcondominio, por ejemplo para levantar varias unidades sobre un lote grande, lo que solo es posible si el reglamento del condominio lo permite y regula la relación entre ambos (art. 33, inciso f), de la Ley 7933; art. 33 del Decreto 45214).

La extinción del régimen, la desafectación y la destrucción

El último cambio posible es el más radical: que el condominio deje de serlo. La ley lo hace deliberadamente difícil.

El régimen solo se extingue por acuerdo unánime de los propietarios reunidos en asamblea, y siempre que eso no se oponga a otras leyes, sobre todo en cuanto a los lotes o unidades resultantes (arts. 27, inciso a), subinciso 2, y 36 de la Ley 7933). La extinción surte efecto desde su inscripción en el Registro Inmobiliario: se cancelan los asientos de la matriz y de las filiales, los nuevos inmuebles pasan a la sección general y quedan a salvo los derechos adquiridos por terceros (art. 36 de la Ley 7933), como las hipotecas sobre las filiales. La unanimidad protege a cada propietario, porque ninguna mayoría puede obligarlo a dejar de ser condómino.

El Decreto 45214 regula la desafectación de los condominios horizontales. Debe especificar la nueva distribución con planos individuales y un plano general (art. 95), y solo procede si las fincas, las vías y las áreas verdes resultantes cumplen el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU o el plan regulador; si las vías internas van a ser calles públicas, la municipalidad debe aceptarlas antes (art. 96). Los planos los aprueban el INVU, el Ministerio de Salud y la municipalidad (art. 97), el notario da fe de haberlos tenido a la vista (art. 98) y el inmueble vuelve a la propiedad tradicional (art. 99). Un condominio horizontal en San Carlos puede convertirse en una urbanización común solo si sus calles y lotes cumplen las exigencias de una urbanización. En los condominios sobre concesiones se requiere, además, la aprobación de la autoridad concedente (art. 100 del Decreto 45214).

La destrucción plantea otra situación. Si el condominio se destruye y la mayoría decide reconstruirlo, el seguro se destina a ese fin y, si no alcanza, todos aportan en la proporción de la escritura; quienes se nieguen dan a los demás el derecho de comprarles su filial a justa tasación de peritos en quince días hábiles (art. 37 de la Ley 7933). Si la destrucción impide el aprovechamiento normal del inmueble y nadie quiere reconstruir, la asamblea debe solicitar la desafectación (art. 101 del Decreto 45214). Qué mayoría exige la reconstrucción, cuando el art. 27 habla de dos tercios y el art. 37 de «la mayoría», se analiza en el estudio Quién decide en el condominio.

Lo que hay que tener claro antes y después de firmar

El recorrido permite ordenar lo esencial. Ser dueño en un condominio es tener dos derechos inseparables: la propiedad exclusiva de una filial y una copropiedad en las áreas comunes que no se divide ni se vende por separado. Esa propiedad está limitada por la ley, por la escritura constitutiva y por un reglamento que obliga a quien compra aunque no lo haya leído. Lo común incluye más de lo que suele creerse, desde el techo hasta las tuberías generales, y su uso es igual para todos, aunque el derecho de cada uno se mida por el área de su filial y su voto por el valor.

De ahí se siguen pautas concretas. Quien va a comprar debe leer la escritura y el reglamento con el mismo cuidado que el precio, pedir la certificación de cuotas del art. 21, revisar las actas y el presupuesto, y comprobar en el Registro que el inmueble es una filial y qué se le entrega con ella: si el estacionamiento es suyo o solo le está asignado, si la terraza es privativa o común. Quien compra en planos debe saber que la Ley 7933 casi no lo protege y que su defensa está en el contrato, en el estudio registral de la finca del proyecto y en el régimen de ventas a plazo de la Ley 7472 y del Decreto 42995, que exige un plan autorizado y protege las primas; y debe exigir que su filial se le entregue libre de la hipoteca de construcción. Quien ya es dueño y quiere modificar su filial debe distinguir lo que puede hacer solo de lo que requiere a la asamblea, y confirmar si a su condominio le alcanzan los transitorios del Decreto 45214. Y quien compra en un condominio en concesión o en un condohotel debe recordar que su derecho depende, además, de un contrato con el Estado o con una operadora.

Las reglas sobre quién decide, cuánto se paga, cómo se convive y qué ocurre cuando la filial se alquila se desarrollan en los otros cuatro estudios de esta serie. Si tiene una compra en estudio o una duda concreta sobre su filial, puede agendar una consulta con el despacho.

Normas y fuentes principales

• Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, versión vigente del 16 de marzo de 2026 (SINALEVI).
• Decreto Ejecutivo 45214-MIVAH-MEIC-TUR, Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (La Gaceta 198, Alcance 136, del 22 de octubre de 2025; vigente desde el 19 de enero de 2026).
• Ley 10882, Ley de modernización y acceso equitativo a servicios públicos en condominios de interés social, del 16 de marzo de 2026 (La Gaceta 71, Alcance 39, del 20 de abril de 2026; vigente desde el 30 de abril de 2026).
• Ley 10229, reforma del artículo 27 de la Ley 7933 (La Gaceta 120 del 28 de junio de 2022).
• Código Civil, Ley 30, versión vigente del 16 de noviembre de 2025 (SINALEVI).
• Ley 7472, Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, versión vigente del 23 de marzo de 2026 (SINALEVI).
• Decreto Ejecutivo 42995-MEIC, Reglamento de ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios (La Gaceta 139 del 20 de julio de 2021; vigente desde el 18 de octubre de 2021; versión del 26 de julio de 2022, SINALEVI).
• Decreto Ejecutivo 44647-MJP, Reglamento General del Registro Inmobiliario, vigente desde el 24 de marzo de 2025, versión del 29 de mayo de 2026 (SINALEVI).
• Sala Constitucional, voto 2336-2002, del 6 de marzo de 2002.
• Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, resolución 1572-2022, del 7 de julio de 2022.
• Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, resolución 1491-2024, del 24 de octubre de 2024.
• Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Alajuela, voto 45-2024, del 25 de enero de 2024.
• Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Heredia, voto 656-2024, del 11 de diciembre de 2024.
• Montejo Morales, Andrés y otros, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y la Propiedad Horizontal en Costa Rica. Experiencias y problemas concretos, Instituto de Investigaciones Jurídicas, Universidad de Costa Rica, 2006.

Este estudio tiene fines informativos y no constituye asesoría legal para un caso concreto. Si desea analizar su situación, agende una consulta.

Todos los estudios Compartir