Serie: La propiedad en condominio en Costa Rica · Parte 3 de 5

Las cuotas del condominio: qué se paga, cómo se fija y cómo se cobra

Qué gastos paga cada condómino, cómo se aprueba la cuota, cómo se cobra hoy con la garantía del art. 20 de la Ley 7933 y qué defensas tiene quien debe.

Por Lic. Dowglas Dayán Murillo Murillo 19 de octubre de 2026 44 min de lectura Legislación revisada al 19 de octubre de 2026

Contenido

Qué se paga y por qué lo paga cada dueño
Cómo se fija la cuota
La garantía del artículo 20 sobre la filial
El rango de la garantía frente al banco que financió la compra
La certificación del contador público autorizado
Cómo se cobra hoy ante los tribunales
Vender o comprar una filial con cuotas atrasadas
Cuánto tiempo tiene el condominio para cobrar
Lo que el condominio no puede hacer para cobrar
Defensas y arreglos de pago para quien debe
Qué hacer con todo esto

Una familia compró hace tres años una casa en un condominio horizontal de Heredia. Uno de sus dos ingresos desapareció, y la cuota de mantenimiento fue lo primero que dejó de pagar: parecía la deuda menos urgente, porque nadie iba a quitarles la luz ni el carro por ella. Al noveno mes recibieron una notificación judicial. El condominio pedía sacar a remate la casa por una deuda que era apenas una fracción de su valor. En un edificio de San José, a pocos kilómetros, ocurre lo contrario: la administradora presentó la demanda contra un propietario que debe más de un año de cuotas, y el juzgado la rechazó de plano porque la certificación del contador no decía desde cuándo corría la mora. Y en un condominio de playa en Guanacaste la junta directiva discute si puede cortarle el agua al dueño de una villa que solo aparece en temporada y nunca paga. Las tres situaciones tienen la misma raíz: la cuota de condominio es una deuda con una garantía muy fuerte y unas reglas de cobro que hay que conocer con precisión, tanto si usted administra como si usted debe. Este estudio explica qué se paga y cómo se fija la cuota, qué garantía tiene el condominio sobre cada filial, cómo se cobra hoy ante los tribunales, qué pasa al vender una filial con deudas, cuánto tiempo hay para cobrar, qué no puede hacer el condominio para presionar el pago y qué defensas y salidas tiene quien se atrasó.

Qué se paga y por qué lo paga cada dueño

El punto de partida está en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley 7933. Quien compra una finca filial (el apartamento, la casa, el local o el lote que le pertenece en exclusiva dentro del condominio) compra también una parte inseparable de las cosas comunes: el terreno, las vías internas, los techos, las instalaciones, la piscina o el salón. Esa copropiedad trae una carga que no se puede soltar.

La obligación de contribuir no depende del uso

La ley dice que los propietarios «estarán obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes», y añade que la renuncia, expresa o tácita, al uso de las cosas comunes no libera al condómino del pago de las cuotas de mantenimiento «ni de ninguna obligación derivada del régimen» (art. 13 de la Ley 7933). El dueño del primer piso que nunca usa el ascensor, la persona mayor que no baja a la piscina o el inversionista que vive en el extranjero pagan igual, salvo que el reglamento reparta de otro modo un gasto concreto. La misma ley cierra otra puerta: los propietarios del primer piso y los del último no tienen, por esa sola circunstancia, más derechos que los demás (art. 17 de la Ley 7933). La cuota no es el precio de un servicio que se compra según el consumo; es la contribución de cada dueño al sostenimiento de algo que le pertenece en común con los otros.

La obligación es del propietario, no de quien vive en la filial. La ley la exige al dueño «en forma directa, aunque no ocupe personalmente el inmueble» (art. 22 de la Ley 7933). Si la filial está alquilada, el dueño puede pactar con el inquilino que este pague las cuotas, y la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos permite asimilar ese pago a la renta (art. 25 de la Ley 7527). Ese pacto obliga entre ellos dos; frente al condominio, quien responde sigue siendo el propietario. Los detalles de esa relación están en el estudio Alquilar en un condominio.

El reglamento vigente de la ley, el Decreto Ejecutivo 45214-MIVAH-MEIC-TUR, que rige desde el 19 de enero de 2026 y derogó el Decreto 32303 de 2005, parte de que nadie compra a ciegas: se entiende que el adquirente de una filial «conoce y acepta» el reglamento del condominio y «el monto y periodicidad de la cuota condominal» (art. 86 del Decreto 45214). En los condominios de interés social, además, el monto de la cuota debe informarse antes a los beneficiarios y ser aceptado por ellos (art. 87 del Decreto 45214).

Gastos comunes y gastos de cada filial

La ley enumera los gastos comunes (art. 19 de la Ley 7933). Son los impuestos, tasas y cánones que afectan la propiedad común; las primas del seguro que el reglamento establezca; los gastos de administración, mantenimiento, reparación y limpieza de las cosas comunes; el costo de las mejoras autorizadas por la asamblea; y los demás que la asamblea autorice o que el reglamento califique como comunes. El mismo artículo aclara que las oficinas que cobran impuestos y tasas deben llevar una cuenta independiente para cada filial. Por eso el impuesto sobre bienes inmuebles de su apartamento le llega a usted, no al condominio.

No todo lo que se gasta en el edificio es gasto común. Las obras de conservación de entrepisos, pisos, paredes u otras divisiones medianeras corren por cuenta de los propietarios de las filiales afectadas, y cada dueño costea los suelos o pavimentos de su propia filial (art. 18 de la Ley 7933). Si la losa que separa dos apartamentos necesita reparación, la pagan esos dos vecinos, no la comunidad entera. Lo mismo vale para lo que está dentro de cada unidad.

El seguro no es obligatorio de forma general: la prima es gasto común en el monto y del tipo «que el reglamento del condominio establezca» (art. 19 b) de la Ley 7933). Pero la ley supone que existe cuando regula la reconstrucción, porque destina su monto a reconstruir y, si no alcanza, obliga a todos a aportar en la proporción fijada en la escritura (art. 37 de la Ley 7933). Un condominio sin seguro expone a sus dueños a pagar una reconstrucción entera con cuotas extraordinarias. En los condominios sobre concesiones, como los de la zona marítimo terrestre, se suma el canon del área común, que es un «canon compartido» proporcional al derecho de copropiedad (art. 45 del Decreto 45214).

Cuotas ordinarias, extraordinarias y mejoras

La ley no usa las palabras «ordinaria» y «extraordinaria», pero la distinción sale de su sistema. La cuota ordinaria financia el presupuesto anual; la extraordinaria cubre un gasto que el presupuesto no previó, como una reparación mayor o una mejora. Para las mejoras la ley fija mayorías especiales: las necesarias, que evitan un daño o una pérdida, se aprueban con los votos que representen la mayoría del valor del condominio; las útiles, que aumentan el valor o la comodidad, con los que representen dos terceras partes de ese valor (art. 14 de la Ley 7933). Las de puro lujo no están previstas; a nuestro juicio, si implican adquirir bienes comunes nuevos o cambiar el destino de los existentes, necesitan los dos tercios del total del valor que la ley exige para esos casos (art. 27 b) 3 de la Ley 7933).

Si la cuota extraordinaria se aprobó sin la mayoría que correspondía, el condómino puede impugnarla, pero dentro de un plazo estricto. Una condómina de un condominio vertical de Alajuela impugnó el aumento de la cuota y una cuota extraordinaria para remodelar las piscinas cinco días después de vencidos los tres meses que da la ley, y el tribunal declaró improponible su demanda por caducidad (Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Alajuela, voto 105-2026).

Cómo se fija la cuota

Saber qué se paga no dice cuánto le toca a cada uno ni quién lo decide. La respuesta está repartida entre la ley, el reglamento de la ley y el reglamento interno de cada condominio, que la ley llama reglamento de condominio y administración y que va incluido en la escritura constitutiva.

El presupuesto anual y el acuerdo de la asamblea

La asamblea de condóminos se reúne al menos una vez al año (art. 24 de la Ley 7933), y en esa asamblea anual aprueba «el presupuesto de gastos para el año» e indica «los medios de aportar los fondos necesarios para cubrirlo»; lo que acuerde «obliga a todos los propietarios» (art. 26 de la Ley 7933). El Decreto 45214 es más directo: la asamblea «deberá aprobar el cobro de una cuota condominal para sufragar los gastos comunes» (art. 87 del Decreto 45214).

La cuota, entonces, nace de un acuerdo de asamblea, no de una decisión del administrador o de la junta directiva, salvo la facultad concreta que el reglamento interno les dé dentro del presupuesto aprobado. Si la ley no exige una mayoría especial, ese acuerdo se toma con los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio (art. 27 c) de la Ley 7933). Si esa mayoría debe alcanzarse sobre el total del valor aun en segunda convocatoria es un punto en que los tribunales difieren: uno de San José anuló una asamblea celebrada en segunda convocatoria con el 26,47 % del valor (Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, voto 215-2024), mientras que el de Heredia dejó planteada la duda sin resolverla (Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Heredia, voto 195-2025). El tema se desarrolla en el estudio Quién decide en el condominio; para el cobro basta saber que una cuota aprobada en una asamblea de dudosa validez queda expuesta a impugnación.

Cómo se reparte entre las filiales

La ley no dice cómo se divide el presupuesto entre las filiales. Deja esa tarea al reglamento interno, que debe regular «las aportaciones de los propietarios para gastos comunes» (art. 33 b) de la Ley 7933). Lo más común es repartir según el porcentaje que la escritura asigna a cada filial, pero el reglamento puede usar el área, una cuota igual por unidad o cargos especiales para quienes usan áreas comunes de uso restringido, como un estacionamiento o una terraza asignados a ciertas filiales.

Arturo Pacheco Murillo, en el libro de la Cátedra de Derechos Reales de la Universidad de Costa Rica de 2006, suponía que los aportes se fijaban por el valor de cada filial. La ley vigente no lo confirma: usa el valor para contar los votos (art. 24 de la Ley 7933), mide la copropiedad por el área (art. 9) y deja el reparto de las cuotas al reglamento; solo en la reconstrucción manda aportar según la proporción de la escritura (art. 37). Antes de discutir si una cuota está bien calculada, entonces, hay que leer el reglamento del condominio concreto.

Intereses y recargos por mora

El atraso genera intereses. La tasa la fija el reglamento interno o el acuerdo de asamblea. Si no se fijó ninguna, rige el interés legal que define el art. 1163 del Código Civil, y en caso de mora los intereses se computan «al mismo tipo que los devengados al cumplimiento del plazo, salvo los que estableciere un convenio sobre el particular» (art. 1164 del Código Civil). La tasa vigente cambia con el tiempo; lo que hay que verificar en cada caso es de dónde sale la que se cobra.

Muchos reglamentos llaman «multa» o «recargo» a un porcentaje mensual sobre la cuota atrasada. La etiqueta no cambia su naturaleza. En una obligación de pagar dinero, dice el Código Civil, los daños y perjuicios «consisten siempre y únicamente en el pago de intereses» (art. 706 del Código Civil). Con esa base, el Tribunal Primero Civil calificó como intereses un recargo del 10 % mensual previsto en el reglamento de un condominio industrial, y no como una cláusula penal, porque no se pactaba una suma determinada y única sino un porcentaje que crecía cada mes (Tribunal Primero Civil, voto 823-2005). Esos recargos siguen, por tanto, las reglas de los intereses, incluida la prescripción. Los modelos de reglamento que circularon a inicios de siglo, como los que reproduce el libro de 2006, preveían recargos del 2 % y del 5 % mensual, y muchos reglamentos los conservan. El voto de 2005 no examinó si la tasa era abusiva, por falta de una defensa adecuada, y dejó abierta esa discusión; a nuestro juicio, un recargo desproporcionado es discutible y es mejor revisarlo en asamblea antes de que lo revise un juez.

La garantía del artículo 20 sobre la filial

Hasta aquí la cuota parece una deuda civil más. Lo que la hace distinta es la garantía que la ley da al condominio sobre la propia filial, que explica por qué una deuda pequeña puede terminar en un remate.

Lo que dice la ley

El art. 20 de la Ley 7933, en el texto que le dio la Ley 8278 de 2002, tiene dos párrafos. El primero dice que la finca filial «quedará afecta, como garantía, en forma preferente y desde su origen, por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias que el propietario llegue a tener con el condominio». El segundo, que las cuotas de gastos comunes adeudadas, «así como las multas y los intereses que generen, constituirán un gravamen hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el gravamen referente al impuesto sobre bienes inmuebles», y que un contador público autorizado expedirá la certificación de esas sumas, que «constituirá título ejecutivo hipotecario».

Esas líneas contienen tres ideas. Una hipoteca legal: un gravamen que no nace de un contrato firmado por el dueño, como la hipoteca del banco, sino de la ley, y que existe desde que existe la filial. Una preferencia: ese gravamen solo cede ante el impuesto sobre bienes inmuebles. Y un título ejecutivo, es decir, un documento que basta para iniciar el cobro forzoso sin un juicio previo que declare la deuda.

Una historia en tres tiempos

El texto original de 1999 decía otra cosa sobre el título: la certificación la expedía el administrador y, «refrendada por un contador público autorizado», era título ejecutivo hipotecario. A consulta de un juzgado civil de San José, la Sala Constitucional declaró inconstitucional esa frase, porque el administrador es un sujeto de derecho privado y darle la potestad de certificar con efectos ejecutivos lesionaba la igualdad y el derecho de defensa del condómino (Sala Constitucional, voto 7156-2000). No anuló, en cambio, la afectación de la filial ni el gravamen hipotecario.

Durante un tiempo muchos dieron por muerta la garantía. Henry Campos Vargas, en el libro de la Cátedra de Derechos Reales de la Universidad de Costa Rica de 2006, dedicó un ensayo a demostrar lo contrario, con base en la «distinción fundamental entre derecho real y procedimiento»: la Sala había anulado el procedimiento para formar el título, no el derecho del condominio sobre la filial, y la hipoteca legal subsistía aunque hubiera que cobrarla por vías más lentas. Hay que leer ese ensayo en su fecha: se escribió poco después del voto de 2000 y antes de la reforma de 2002, aunque el libro se reimprimió en 2006.

La historia le dio la razón. Los tribunales siguieron reconociendo la hipoteca legal, aunque al principio exigían cobrarla en un juicio ejecutivo simple, sin remate inmediato, por tratarse de una hipoteca legal «sin renuncia de trámites»; aun así, admitían que la propiedad respondía «con prioridad y frente a cualquier propietario» (Tribunal Primero Civil, voto 1309-2003; Tribunal Segundo Civil, voto 170-2004). La Ley 8278 de 2002 devolvió a la certificación su fuerza ejecutiva, pero la puso en manos de un contador público autorizado. La Sala Constitucional mantuvo el nuevo texto: el contador es un tercero con fe pública, responde por lo que certifica y el deudor puede oponerse en el proceso (Sala Constitucional, voto 12004-2002). Años después rechazó una acción contra la norma y añadió un argumento que vale para todo comprador: quien adquiere en condominio conoce desde el principio su obligación de pagar los gastos comunes (Sala Constitucional, voto 11273-2007). El último tramo lo cerró la ley procesal, primero con la Ley de Cobro Judicial de 2007, hoy derogada, y después con el Código Procesal Civil, Ley 9342, vigente desde 2018: las hipotecas «que por disposición legal no requieran inscripción tienen la misma eficacia» que las inscritas para ejecutarse (art. 166 del Código Procesal Civil).

La tesis de Campos queda, así, confirmada en lo sustancial y superada en lo procesal. El derecho real sobrevivió y hoy se ejecuta como cualquier hipoteca; las vías que él proponía para cobrar sin título ejecutivo, como un proceso ordinario que declarara la hipoteca legal y ordenara el remate, dejaron de ser el camino normal, aunque todavía pueden servir cuando el condominio no cuenta con una certificación idónea. Y su llamado a crear un procedimiento que respetara la defensa del condómino lo atendió el legislador con dos piezas: el título lo crea un tercero con fe pública, y el deudor tiene una oposición dentro del proceso.

Qué cubre la garantía y si hace falta inscribirla

Los dos párrafos del art. 20 no tienen el mismo alcance. El primero afecta la filial a «las obligaciones pecuniarias que el propietario llegue a tener con el condominio», sin distinguir; el segundo convierte en gravamen hipotecario, cobrable con la certificación del contador, las cuotas adeudadas, «así como las multas y los intereses que generen». Los intereses y los recargos por la mora de las cuotas quedan cubiertos sin duda. La pregunta difícil es la de las multas que impone la asamblea por infracciones al reglamento, como un ruido reiterado o una obra no autorizada. La letra no las excluye: una multa firme es una obligación pecuniaria con el condominio, y el segundo párrafo nombra «las multas» sin calificarlas.

A nuestro juicio, sin embargo, la frase «que generen» liga esas multas a las cuotas, es decir, a los recargos por atraso, y no a las sanciones de convivencia, que nacen de una infracción y que el art. 23 manda reclamar por el proceso sumario. Apoya esa lectura que las certificaciones admitidas por los tribunales desglosan las «multas» como un porcentaje mensual sobre la cuota atrasada (Tribunal Primero de Apelación Civil de San José, voto 772-2023). Es una lectura discutible, sin jurisprudencia que la resuelva, y de ella sale una recomendación práctica: no incluir las multas de convivencia en la certificación del contador.

Otra pregunta es si el gravamen debe inscribirse en el Registro Inmobiliario para valer. A nuestro juicio no hace falta, por tres razones: la ley lo hace nacer «desde su origen» sin pedir inscripción; el Código Procesal Civil da eficacia a las hipotecas que por ley no la requieren (art. 166) y, para el monitorio, reconoce como título ejecutivo «la prenda y la hipoteca no inscritas» (art. 111.2.6 del Código Procesal Civil); y la publicidad la da la propia ley, porque todo el que compra una filial sabe que está afecta. Es una tesis, no un criterio judicial asentado: ningún voto de los que hemos leído discute el punto de frente; el voto salvado que se comenta en la sección siguiente afirma que la inscripción no es necesaria, y el voto de mayoría del mismo caso se apoyó, en cambio, en lo que muestra el Registro. Lo que sí importa, iniciado el cobro, es que la demanda quede anotada en el Registro, cosa que en la ejecución hipotecaria el juzgado ordena de oficio (art. 167 del Código Procesal Civil).

El rango de la garantía frente al banco que financió la compra

Que la garantía exista sin inscripción no dice cuánto vale cuando compite con otra. Muchas filiales se compran con un préstamo hipotecario inscrito antes de que el dueño deje de pagar la primera cuota, y cuando cae en mora con los dos, la pregunta es inevitable: si la filial se remata, ¿quién cobra primero? La ley parece responder sin rodeos, porque dice que el gravamen del condominio está «solo precedido» por el impuesto sobre bienes inmuebles. Los tribunales, sin embargo, no han leído esa frase de una sola manera, y no hemos encontrado un voto de la Sala Primera que resuelva la discusión.

La tesis de la persecución: el banco cobra primero

En una ejecución promovida por un banco con hipoteca de primer grado sobre una filial de un condominio vertical de San José, el condominio se apersonó con su hipoteca legal y el deudor pidió que la base del remate fuera la del acreedor preferente, que a su juicio era el condominio. La pregunta no era menor, porque cuando el bien soporta varios gravámenes la base es «la establecida para la garantía de grado preferente vencida» (art. 157.3 del Código Procesal Civil): decidir la base era decidir quién va primero. La mayoría del tribunal confirmó que la base era la de la hipoteca del banco. Razonó que el Registro muestra al banco en primer grado y que la preferencia de la hipoteca legal «consiste en subsistir sin importar quien sea el titular de la finca filial»: si el condominio no cobra con el producto del remate, puede cobrarle después al nuevo dueño (Tribunal Primero de Apelación Civil de San José, voto 907-2025, de mayoría).

En 2024, el tribunal de Alajuela había resuelto en el mismo sentido el caso de un banco que se adjudicó en remate tres filiales, cuando el condominio pidió que primero se le pagara su liquidación. Dijo que la hipoteca legal «no constituye un privilegio de pago prioritario, sino que conlleva una preferencia de persecución sobre el bien inmueble» que genera la deuda, y que si el remate no alcanza para pagarle, el gravamen subsiste contra el nuevo titular (Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Alajuela, voto 45-2024). En esta lectura, «preferente» no significa cobrar antes que el banco, sino perseguir la filial en manos de quien sea su dueño.

La tesis de la prioridad de pago: el condominio cobra primero

La lectura contraria tiene a su favor un precedente anterior del mismo tribunal. En 2021, un condominio ejecutaba su hipoteca legal contra una filial y en el proceso se apersonaron el banco, acreedor de primer grado, y otro acreedor de segundo grado. Cuando el banco informó que su deudor también estaba en mora, el juzgado cambió la base del remate y tomó la del contrato hipotecario del banco, por considerarlo superior. El tribunal anuló esa decisión y ordenó rematar con la base del condominio. Sostuvo que el art. 20 no solo da a la cuota un gravamen hipotecario que no necesita inscripción, sino que «le confiere en forma explícita preferencia de pago desde su origen», de modo que, cuando concurren en una misma ejecución acreedores convencionales y el condominio, hay que «privilegiar la hipoteca legal condominal por sobre la convencional». Dio dos razones: el gravamen legal, por regla, existe antes que el préstamo, y el banco presta sabiendo que la filial lo soporta; y el legislador quiso anteponer el interés de la comunidad a recuperar lo que cada filial le debe. Rechazó, además, que la preferencia se redujera al derecho de perseguir la filial, porque son dos derechos distintos (Tribunal Primero de Apelación Civil de San José, voto 1321-2021). El voto precisó su propio alcance: si al remate solo concurre el banco, el gravamen del condominio, que no se ve en el Registro, sigue a la filial, y quien se la adjudica la recibe con él.

Esa es la tesis que retomó el voto salvado del 907-2025. La jueza disidente sostuvo que, cuando concurren un acreedor convencional y uno legal, «la Ley determinó que la prioridad la ostenta la hipoteca legal», y añadió que el banco conocía o debía conocer el gravamen, que nace con la filial y está en la ley. El orden de los votos muestra lo inestable del criterio: el mismo tribunal que en 2021 dio prioridad al condominio la negó por mayoría en 2025, con el voto de 2024 de Alajuela en medio.

Una cuestión abierta y cómo actuar mientras tanto

Las dos lecturas tienen apoyo serio, y mientras la Sala Primera no se pronuncie la cuestión seguirá abierta. A favor de la prioridad de pago está la letra del art. 20: el primer párrafo ya dice que la filial queda afecta «desde su origen», y el segundo coloca el gravamen del condominio detrás de uno solo, el impuesto sobre bienes inmuebles, lo que parece referirse al orden entre acreedores y no solo al derecho de perseguir la filial. A favor de la persecución está la seguridad del Registro: quien presta con una hipoteca inscrita en primer grado confía en lo que el Registro publica, y una deuda que no consta en él y que crece cada mes alteraría ese cálculo después de otorgado el préstamo. Esta segunda lectura, además, no deja al condominio sin protección, porque su garantía sobrevive al remate y puede hacerla valer contra el nuevo dueño. Para el lector la consecuencia es concreta: el resultado de un mismo conflicto puede depender del tribunal que lo conozca, y hay que planificar con los dos escenarios a la vista.

Esa incertidumbre afecta a cada uno de los que intervienen. El condominio que se entera de un remate promovido por el banco debe apersonarse, presentar su liquidación certificada y reclamar la preferencia que estime tener: todos los acreedores con garantía real deben cobrar en el proceso en que primero se publicó el edicto de remate (art. 157.1 del Código Procesal Civil), y el condominio, que no figura en el Registro, no será notificado como los acreedores inscritos. Quien compra una filial en remate debe suponer que las cuotas atrasadas pueden seguirle: lo afirma la tesis de la persecución, y también el voto 1321-2021 para el remate al que el condominio no concurrió, aunque no conocemos una sentencia que haya condenado a un adjudicatario a pagarlas. Y el acreedor hipotecario tiene interés en vigilar que las cuotas estén al día, porque según la tesis de la prioridad esa deuda pasaría delante de la suya. Henry Campos señalaba, en su otro ensayo del libro de 2006, el interés del banco en pagar las cuotas del deudor y subrogarse en su cobro para proteger la garantía; la idea sigue en pie, y el Código Civil da la subrogación de pleno derecho al acreedor que paga a otro de mejor derecho (art. 790 del Código Civil); que el condominio sea ese acreedor de mejor derecho es, precisamente, lo que se discute.

La certificación del contador público autorizado

La garantía vale poco sin un buen título. En los rechazos de demandas de cobro de cuotas que hemos estudiado, el problema casi nunca fue que la deuda no existiera, sino que la certificación no decía lo suficiente. La ley no fija su contenido, y los tribunales han tenido que llenar ese silencio.

Lo que exigen los tribunales

La regla general la formuló el Tribunal Primero de Apelación Civil de San José al confirmar el rechazo de plano de una demanda: aunque el art. 20 no fije requisitos, la certificación debe garantizar el derecho de defensa y contener «un desglose específico de los diversos rubros que componen el saldo cobrado»; no basta certificar un saldo a cierta fecha (Tribunal Primero de Apelación Civil de San José, voto 1548-2024). En otro caso, el mismo tribunal ordenó dar curso a la demanda porque la certificación sí establecía, mes a mes, «el período al cobro, la suma cobrada, los rubros que contempla, la tasa de interés y de multas, así como la data del último pago», y aclaró que la norma aplicable es el art. 20 de la Ley 7933 y no el art. 611 del Código de Comercio, que regula otra certificación de contador (Tribunal Primero de Apelación Civil de San José, voto 772-2023). La tabla reúne lo que, según esas y otras resoluciones, debe contener la certificación.

Qué debe constar	Por qué	Fuente
Que la expide un contador público autorizado	Es quien la ley faculta; la certificación del administrador fue anulada	Art. 20 de la Ley 7933; Sala Constitucional, votos 7156-2000 y 12004-2002
Desglose de cada rubro: cuotas, multas e intereses, período por período	No basta un saldo global	Tribunal Primero de Apelación Civil, votos 1548-2024 y 772-2023
Fecha en que empezó la mora y fecha del último pago	El deudor debe poder verificar desde cuándo se le cobra	Votos 1548-2024 y 772-2023
Período de los intereses de cada rubro, de fecha a fecha	Sin él no se puede revisar el cálculo	Voto 1548-2024
Tasa y tipo de interés (corriente o moratorio) de cada período	La asamblea puede variar la cuota y la tasa; el deudor no tiene que deducirla	Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Alajuela, voto 637-2022
Que se cobran cuotas de una filial sometida al régimen de condominio	Fuera del régimen no hay título ejecutivo	Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Heredia, voto 656-2024

Errores que hacen perder el caso

El primero es certificar un saldo sin desglose o sin fechas. El voto 1548-2024 agrega una consecuencia que muchos ignoran: lo que falta en la certificación no puede completarse con el escrito de demanda, y como el defecto está en el título, el juzgado no está obligado a prevenir su corrección. La demanda se rechaza y hay que empezar de nuevo.

El segundo es omitir la tasa. Un condominio horizontal de Alajuela presentó una certificación que desglosaba cuotas, multas e intereses por período sin decir qué tasa aplicaba, y el tribunal confirmó que la demanda era improponible: no le corresponde al deudor «deducir o extraer del documento» el porcentaje que se le cobra. El tribunal reparó, además, en que la certificación la firmaba el mismo profesional que era apoderado judicial y contador del condominio (Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Alajuela, voto 637-2022). No resolvió con base en eso, pero es mejor evitarlo: la fuerza del título descansa en que lo expide un tercero.

El tercero es usar el título donde no hay condominio. Muchos residenciales con portón y caseta cobran «cuotas de mantenimiento» con base en estatutos de una sociedad o de una asociación y creen tener la misma garantía. No la tienen: los títulos ejecutivos solo existen por ley, y tratándose de un proyecto no sometido al régimen de condominio «no se trata de cuotas condominales» y el título no puede crearse por analogía (Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Heredia, voto 656-2024).

Otros errores no tienen todavía una sentencia que los describa, pero la ley permite anticiparlos. A nuestro juicio, la certificación debe identificar la filial por su número de finca y al propietario de los períodos cobrados; debe poder apoyarse en el acuerdo de asamblea que aprobó la cuota y la tasa, aunque ningún tribunal lo haya exigido como requisito formal; no debe incluir períodos prescritos ni mezclar multas sancionatorias con cuotas. Demanda el condominio, representado por un administrador con nombramiento vigente, que tiene la representación judicial y las acciones necesarias para sus funciones sin un acuerdo de asamblea para cada cobro, salvo que el reglamento interno disponga otra cosa (art. 29 de la Ley 7933 y art. 88 del Decreto 45214). Y si el reglamento interno, copiado de un modelo antiguo, dice que el administrador certifica la deuda con el refrendo de un contador, esa cláusula reproduce lo que la Sala anuló en 2000 y no sirve como título.

Cómo se cobra hoy ante los tribunales

Con un título bien hecho, el cobro tiene caminos claros. Antes hay que despejar un error que aparece en muchos textos y reglamentos: la Ley de Cobro Judicial, Ley 8624, que entre 2008 y 2018 reguló el proceso hipotecario y el monitorio, está derogada (art. 183.2 del Código Procesal Civil). Las vías vigentes están en el Código Procesal Civil, y las sentencias de los últimos años muestran que la certificación del contador se tramita como ejecución hipotecaria ante los juzgados de cobro.

Antes de demandar

La ley no obliga al condominio a demandar a la primera cuota atrasada, y el cobro judicial cuesta dinero y tiempo a las dos partes. Una buena administración envía estados de cuenta periódicos, hace un cobro escrito y comprobable cuando el atraso empieza, ofrece un arreglo y solo después demanda. Ese cobro escrito no es una cortesía, porque la prescripción se interrumpe «por cualquier gestión judicial o extrajudicial, para el cobro de la deuda» (art. 879 del Código Civil). En los condominios de interés social hay un paso que no puede saltarse: ante el impago, el administrador «deberá valorar la situación económica de la familia» antes de decidir cómo proceder (art. 87 del Decreto 45214). La norma no prohíbe cobrar, pero exige un análisis previo que debe quedar documentado.

La ejecución hipotecaria

Es la vía natural para hacer valer la garantía sobre la filial. Con la demanda se presentan los documentos en que se funda la ejecución (art. 167 del Código Procesal Civil): la certificación del contador, la certificación registral de la filial y la personería del administrador. La ley procesal manda demandar «al deudor y al propietario que consintió en el gravamen»; en una hipoteca legal nadie consintió el gravamen, y a nuestro juicio debe demandarse al propietario actual y, si es otra persona, también a quien era dueño cuando se generó la deuda. El punto importa porque, si falta un demandado, el juzgado previene completar la demanda en cinco días y, si no se hace, declara inadmisible la ejecución. Al dar curso a la demanda, el juzgado ordena de oficio anotarla en el Registro (art. 167 del Código Procesal Civil).

El demandado tiene cinco días para oponerse, y solo puede alegar falta de exigibilidad, pago o prescripción; la oposición no suspende el remate, pero este no se aprueba mientras aquella no se rechace (art. 168 del Código Procesal Civil). La filial se saca a remate en tres subastas, y el producto se aplica a las costas, a los gastos de depósito y mantenimiento y después a intereses y capital según el orden de prelación (arts. 157 y 164 del Código Procesal Civil). Si no alcanza, el juzgado, a solicitud de parte, fija el saldo en descubierto y, firme esa resolución, el condominio puede perseguir otros bienes del deudor en el mismo expediente (art. 170 del Código Procesal Civil).

Aquí reaparece la discusión sobre el rango. El remate que promueve el acreedor de primer grado se ordena libre de gravámenes; el que promueve uno de grado inferior, soportando los gravámenes anteriores de plazo no vencido, aunque si esos créditos anteriores ya son exigibles también se ordena libre y el precio se reparte según el orden de los créditos (art. 157.4 del Código Procesal Civil). A nuestro juicio, según la tesis de la persecución, si el condominio ejecuta una filial con una hipoteca bancaria al día, el remate se haría soportando esa hipoteca, lo que puede alejar a los postores, y si la hipoteca del banco ya es exigible, la filial saldría libre pero el banco cobraría primero; según la tesis de la prioridad, el condominio ejecuta en primer grado y la filial sale libre. Es un punto que hay que estudiar en cada caso antes de escoger la vía.

El proceso monitorio

La otra vía es el monitorio dinerario, previsto para cobrar obligaciones de dinero «líquidas y exigibles, fundadas en documentos públicos o privados, con fuerza ejecutiva o sin ella» (art. 110.1.1 del Código Procesal Civil). La certificación del contador es título ejecutivo porque lo son «toda clase de documentos que, por leyes especiales, tengan fuerza ejecutiva» (art. 111.2.7 del Código Procesal Civil), y, como todo documento en que se funde un monitorio, debe presentarse en original o en copia firmada (art. 111.1 del Código Procesal Civil). Con ella el juzgado dicta una resolución que ordena pagar el capital, los intereses y las costas y, si el condominio lo pide, decreta de una vez embargo por el capital y los intereses liquidados más un 50 % para intereses futuros y costas (art. 111.3 del Código Procesal Civil). Ese embargo se mantiene aunque el deudor se oponga (art. 110.2 del Código Procesal Civil).

No hemos encontrado sentencias sobre el cobro de cuotas por esta vía, de modo que lo que sigue es criterio del despacho. El monitorio produce una condena personal y permite embargar otros bienes del deudor, pero no realiza por sí mismo la preferencia sobre la filial. Puede convenir cuando la filial tiene una hipoteca bancaria grande y el remate sería poco atractivo, o cuando el deudor tiene otros bienes fáciles de embargar. Si después hay que hacer valer la preferencia frente a otros acreedores, habrá que apersonarse en el remate o plantear una tercería de mejor derecho, que es la que procede cuando se pretende «tener preferencia para el pago» con el producto de lo embargado (art. 172 del Código Procesal Civil). Esa tercería tiene, para el condominio, una dificultad: sobre bienes registrables debe acompañarse, bajo pena de rechazo de plano, el documento que acredite la inscripción del derecho o que está en trámite (art. 173.1 del Código Procesal Civil), y la hipoteca legal no está inscrita. Por eso, a nuestro juicio, la vía más segura para hacer valer la preferencia es apersonarse a tiempo en el remate, antes de que una resolución firme ordene pagar a otros acreedores (art. 173.2 del Código Procesal Civil). La tabla compara las dos vías.

	Ejecución hipotecaria	Monitorio dinerario
Normas	Arts. 166 a 171 del Código Procesal Civil	Arts. 110 y 111 del Código Procesal Civil
Qué persigue	La filial, con la garantía del art. 20	Una condena personal y el embargo de bienes del deudor
Primera medida	Anotación de la demanda en el Registro, de oficio	Orden de pago y, si se pide, embargo por capital e intereses liquidados más un 50 %
Oposición del deudor	Falta de exigibilidad, pago o prescripción, en cinco días	Falsedad del documento, falta de exigibilidad, pago comprobado por escrito o prescripción, en cinco días
Sin oposición o rechazada	Remate; si no alcanza, saldo en descubierto contra otros bienes en el mismo expediente	Se ejecuta la orden de pago sin más trámite, sobre los bienes embargados

Las multas sancionatorias van por otra vía

Las multas que impone la asamblea por infracciones al reglamento son otra cosa. La ley dice que esas sanciones las impone la asamblea «previo cumplimiento del debido proceso», que el reglamento debe prever su régimen y que su reclamación «se sustanciará mediante el proceso sumario» (art. 23 de la Ley 7933), que hoy es el del art. 103 del Código Procesal Civil. A nuestro juicio, incluirlas en la certificación del art. 20 como si fueran cuotas expone todo el cobro. Un tribunal confirmó la revocatoria de las multas que un condominio cargaba en el estado de cuenta de una propietaria por conductas de su inquilino, sin indicar la falta, la regla violada ni la prueba, porque no hubo siquiera «una somera investigación sumarísima con el traslado de cargos» (Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, voto 513-2025). El régimen de sanciones se explica en el estudio Convivir en condominio.

Vender o comprar una filial con cuotas atrasadas

El cobro no siempre se dirige contra quien generó la deuda, porque la deuda de cuotas no desaparece cuando la filial cambia de dueño. Quien la vende o traspasa «por cualquier título» (compraventa, donación, dación en pago, aporte a una sociedad) debe presentar al notario una certificación, expedida por el administrador, de que está al día con las cuotas. Si está en mora, el adquirente «se considerará deudor solidario por el monto certificado», con derecho a cobrarle al vendedor lo que deba pagar por ese motivo (art. 21 de la Ley 7933). Esta constancia del administrador es distinta de la certificación del contador que sirve de título ejecutivo.

La Sala Primera aplicó la norma al caso de una filial de un condominio de Heredia que una desarrolladora vendió con cuotas atrasadas: el adquirente es deudor solidario ante el condominio por las cuotas que el antiguo propietario no pagó, tiene acción de regreso contra el vendedor, y las cuotas posteriores al traspaso corren por su cuenta. Condenó a la desarrolladora a reembolsar las cuotas y multas anteriores al traspaso (Sala Primera, resolución 1491-2024). El reglamento de la ley añade que las obligaciones con el condominio «se transmitirán automáticamente» con la enajenación (art. 63 del Decreto 45214).

El art. 21 no prohíbe vender una filial con deudas: solo informa de la deuda y hace solidario al adquirente, como resolvió el tribunal de Alajuela al rechazar que un traspaso no pudiera protocolizarse sin la constancia de estar al día (Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Alajuela, voto 45-2024). Tampoco dice qué pasa si nadie presenta la certificación. A nuestro juicio, la solidaridad personal opera por el monto certificado, pero aun sin certificación la filial sigue afecta por el art. 20, de modo que el comprador desprevenido puede terminar soportando la ejecución sobre lo que compró.

Los consejos son sencillos. Si usted compra, exija la certificación del administrador antes de firmar, pida al notario que la relacione en la escritura y, si hay deuda, pacte que se pague con el precio en el acto o que una parte del precio quede retenida para ese fin. Si vende, ponga sus cuotas al día antes de negociar. Si compra en un remate, investigue el estado de cuenta antes de ofrecer. Lo demás que hay que revisar antes de comprar se trata en el estudio Ser dueño en un condominio.

Cuánto tiempo tiene el condominio para cobrar

Ni la garantía sobre la filial ni la solidaridad del comprador duran para siempre: la deuda se extingue si el condominio deja pasar el tiempo sin cobrarla. La Ley 7933 no fija un plazo especial de prescripción, así que se aplica el Código Civil, y no hemos encontrado jurisprudencia que diga cuál es el plazo para las cuotas de condominio. Lo que sigue es criterio del despacho, con sus riesgos.

La regla general es que «todo derecho y su correspondiente acción se prescriben a los diez años», salvo las excepciones legales (art. 868 del Código Civil). Entre ellas hay dos plazos cortos para ciertas prestaciones periódicas: tres años para «intereses, alquileres, arrendamientos, pensiones y rentas» cuando el pago se estipuló por semestres o períodos mayores (art. 869.1 del Código Civil), y un año cuando se estipuló por períodos menores que un semestre (art. 870.1 del Código Civil), como lo son las cuotas mensuales.

A nuestro juicio, cada cuota prescribe en diez años contados desde su vencimiento, porque el plazo corre «desde el día en que la obligación sea exigible» (art. 874 del Código Civil). Las cuotas no encajan en las categorías de los plazos cortos: no son el precio del uso de una cosa ajena, como el alquiler o la renta, ni el fruto de un capital, como el interés, ni una pensión, sino la contribución del dueño al sostenimiento de su propia cosa común, y las excepciones a la regla de diez años no deberían extenderse a casos que la ley no nombra. El argumento contrario tiene peso: la razón de los plazos cortos, que las deudas periódicas no se acumulen sin control, vale también para las cuotas. Y para los intereses y recargos el riesgo es mayor, porque la palabra «intereses» sí está en la lista. En 2005 el Tribunal Primero Civil declaró prescritos los recargos de un condominio anteriores a un año de la notificación de la demanda, tras calificarlos como intereses, aunque el voto no dice qué plazo ni qué artículo aplicó: solo fija esa fecha de corte (Tribunal Primero Civil, voto 823-2005).

La garantía no tiene un plazo propio: la hipoteca se extingue con la obligación principal (art. 424 del Código Civil), y prescrita la acción principal quedan prescritas las accesorias (art. 867 del Código Civil). Tres reglas completan el cuadro. La prescripción se interrumpe por el reconocimiento de la deuda, por el emplazamiento, embargo o secuestro notificado (art. 876 del Código Civil) y por cualquier gestión de cobro judicial o extrajudicial (art. 879 del Código Civil), y la interrupción borra todo el tiempo corrido antes (art. 878 del Código Civil). Si una deuda sujeta a los plazos cortos de uno o tres años se documenta o es objeto de una sentencia después de vencida, pasa al término común de diez (art. 873 del Código Civil). Y el juez no declara la prescripción por su cuenta: quien no la opone antes de la sentencia firme la renuncia tácitamente (art. 851 del Código Civil), y en los procesos de cobro se alega en la oposición (arts. 111.4 y 168 del Código Procesal Civil).

Las administraciones no deben contar con los diez años ni dejar acumular la mora. Y quien debe tiene que saber que una carta de cobro, un abono o un arreglo firmado reinician la cuenta, de modo que esperar a que la deuda prescriba rara vez es un plan realista: lo normal es que la deuda siga viva y crezca.

Lo que el condominio no puede hacer para cobrar

Un cobro judicial tarda, y en casi todas las asambleas aparece la tentación de presionar al moroso por otros medios: cortarle el agua, no abrirle el portón, quitarle el voto, desalojarlo. Algunas de esas medidas los tribunales las han rechazado con claridad; otras están en una zona gris que hay que describir sin prometer más de lo que dicen las sentencias.

Desalojar al dueño moroso

La Ley 7933 permite a la asamblea imponer, como sanción y con debido proceso, la «obligación de desalojo» del condómino que infringe las prohibiciones de la ley o del reglamento (art. 23 de la Ley 7933). Un condominio de San José pidió al juez ejecutar el acuerdo de asamblea que ordenaba desalojar por esa vía al dueño de dos filiales que debía cuotas, y el tribunal confirmó que la demanda era improponible: el art. 23 sanciona la infracción de «prohibiciones y limitaciones», que son deberes de no hacer, mientras que «el pago de cuotas es una obligación de dar dinero»; el cobro tiene su vía en el art. 20, la analogía está prohibida en materia sancionatoria y un acuerdo de asamblea no puede ir más allá de la ley (Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, voto 49-2026). La mora se cobra; no se castiga con la pérdida de la vivienda fuera de una ejecución.

Cortar el agua u otros servicios

En muchos condominios el agua llega por un medidor general, de modo que la administración tiene físicamente la llave. La jurisprudencia de la Sala Constitucional sobre cortes a morosos no ha sido uniforme. En 2013, en un condominio vertical de Alajuela que cortó el agua al apartamento de un inquilino porque la dueña debía dos cuotas, la Sala rectificó expresamente su posición anterior: solo el ente encargado del abastecimiento puede interrumpir el servicio; el condominio debe cobrar por los mecanismos del reglamento o de la ley civil, y no puede usar el agua para presionar a un inquilino. Ordenó mantener la conexión y condenó al condominio en costas, daños y perjuicios (Sala Constitucional, voto 2084-2013). Ese es el apoyo más fuerte para el condómino o el inquilino afectado.

Votos posteriores, sin discutir esa rectificación, volvieron a admitir el corte cuando hay causa objetiva, aviso y una fuente alterna de agua cercana, en casos de dueños que no vivían en la filial (Sala Constitucional, votos 9044-2016 y 7763-2017). El voto más reciente que hemos leído dice que la suspensión del agua por la morosidad del condómino «puede resultar constitucionalmente válida, siempre que no implique una privación absoluta del recurso»; en ese caso había una toma común en el primer nivel. En el mismo voto, sin embargo, la Sala condenó al dueño que arrendaba el apartamento por cortar la electricidad a su inquilina mientras tramitaba el desahucio, porque ese servicio «no puede quedar al arbitrio de un particular como mecanismo de presión» (Sala Constitucional, voto 13296-2026). Para los locales comerciales y las oficinas la Sala no da tutela (Sala Constitucional, votos 2783-2001 y 24922-2025), y con frecuencia remite el conflicto a los tribunales ordinarios porque lo considera un asunto de legalidad (Sala Constitucional, votos 27626-2021 y 17877-2026).

Leída en conjunto, esta jurisprudencia dice algo más estrecho de lo que muchos creen: que, en ciertas condiciones, el corte no viola un derecho fundamental tutelable en un amparo. No dice que la ley autorice al condominio a cortar, y a nuestro juicio no lo autoriza: ningún propietario «podrá ser limitado en el uso y goce racionales de las cosas comunes» (art. 9 de la Ley 7933), el reglamento de la ley impide desnaturalizar el uso independiente de cada filial (art. 18 del Decreto 45214) y la vía de cobro que la ley prevé es la judicial (art. 20 de la Ley 7933). Un corte puede generar responsabilidad civil para el condominio, como ocurrió en 2013, y castiga a menudo a quien no debe nada, el inquilino que paga su alquiler. Nuestro consejo a las administraciones es no hacerlo.

Cerrar el portón o impedir el acceso

La Sala ha distinguido entre quitar una comodidad y cerrar el paso. Ha tolerado que los guardas dejen de abrir el portón y de anunciar las visitas de los morosos, siempre que puedan entrar por sus medios y recibir visitas, porque eso no implica «en sí mismo» lesión de un derecho fundamental (Sala Constitucional, votos 5413-2011 y 17385-2009). En otro caso consideró que esa medida no era arbitraria, pero ordenó eliminar los obstáculos para una persona con discapacidad (Sala Constitucional, voto 3253-2010). En cambio, cuando un condominio industrial de San José prohibió a los vehículos de la dueña morosa de una bodega y de sus inquilinos pasar por las áreas comunes, mientras la cobraba en un juicio, la Sala ordenó levantar la prohibición: llamó a la medida un «mecanismo abusivo» para forzar el pago, que equivalía a hacerse justicia por propia mano (Sala Constitucional, voto 13256-2004). El límite es claro: el condominio no puede impedir que el dueño llegue a su filial. No hemos encontrado votos recientes que revisen el criterio sobre el portón, de modo que su vigencia actual es incierta.

Quitar el voto en la asamblea

Algunos reglamentos privan al moroso de voz y voto. Un tribunal anuló una reforma de 2020 que lo hacía, por haberse aprobado sin la unanimidad que entonces exigía la ley, sin decidir si la medida es válida en sí misma (Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, voto 552-2023). A nuestro juicio es dudosa, porque la ley da a cada propietario un número de votos igual al porcentaje de su filial (art. 24 de la Ley 7933) sin condicionarlo al pago, y es mejor no apoyarse en ella mientras no haya un criterio judicial.

Defensas y arreglos de pago para quien debe

Este estudio también se escribe para quien está del otro lado. Dejar de pagar no es una forma válida de protestar contra una mala administración: la deuda crece, el costo lo absorben los vecinos que sí pagan y el riesgo final es perder la filial. Pero el condómino moroso no está indefenso frente a un cobro mal hecho, y puede negociar una salida razonable.

Las defensas que la ley reconoce

La primera defensa es revisar el título. Si le notifican una ejecución o un monitorio, lea la certificación con la tabla de este estudio en la mano: si no la expidió un contador público autorizado o no desglosa los rubros, la mora, el período de los intereses o la tasa, la obligación no es exigible tal como se cobra. Esa defensa no es una salida definitiva: un título defectuoso no borra la deuda, el condominio puede volver con una certificación corregida y, mientras tanto, los intereses siguen corriendo. El plazo para oponerse es de cinco días (arts. 110.2 y 168 del Código Procesal Civil) y solo se admiten los motivos tasados; pasado ese plazo, las defensas se pierden.

La segunda es el pago. En el monitorio solo cuenta el «pago comprobado por escrito» (art. 111.4 del Código Procesal Civil): guarde cada recibo y cada comprobante. Al pagar puede declarar a qué cuota vencida aplica el pago y exigir que conste en el recibo (art. 779 del Código Civil), aunque no puede imputarlo al capital antes de cubrir los intereses vencidos (art. 780 del Código Civil), y muchos reglamentos ordenan aplicar los abonos primero a intereses y multas. Si la administración se niega a recibir las cuotas corrientes, o las aplica siempre a la deuda vieja para que usted nunca se ponga al día, como le ocurrió a un inquilino en un caso reciente (Sala Constitucional, voto 17877-2026), el Código Civil permite consignar judicialmente el pago cuando el acreedor rehúsa recibirlo sin derecho (art. 797 del Código Civil). La consignación tiene requisitos, entre ellos que comprenda «la totalidad de la deuda líquida y exigible, con sus intereses» (art. 798 del Código Civil). Si eso obliga a consignar también la deuda atrasada es discutible, y antes de usarla hay que asesorarse.

La tercera es la prescripción, que hay que alegar en la oposición porque el juez no la aplica de oficio.

La cuarta, la impugnación del acuerdo, no es una defensa dentro del cobro sino una acción propia, con un plazo estricto. Si la cuota, el aumento o la cuota extraordinaria se aprobaron sin la mayoría necesaria o violan el reglamento, hay que reclamar «dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo» por el proceso sumario (art. 26 de la Ley 7933). La Sala Primera ha dicho que ese plazo es de caducidad y de orden público, y avaló el criterio de que los acuerdos «son eficaces para todos los efectos desde que son tomados en la propia asamblea» (Sala Primera, resolución 1977-2020); el plazo corre aunque no se le haya comunicado el acuerdo (Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Alajuela, voto 105-2026). Puede pedirse además la suspensión provisional del acuerdo (art. 89 del Código Procesal Civil), aunque esa norma exige a quien la pide una representación mínima que, a nuestro juicio, en un condominio equivale al 10 % del valor; el punto se explica en el estudio Quién decide en el condominio. Lo que no debe hacerse es dejar pasar los tres meses y pretender discutir el acuerdo cuando ya lo están cobrando: la oposición en la ejecución no está pensada para eso.

Quedan otras herramientas. El administrador debe rendir cuentas «a cualquier condómino que lo solicite» (art. 89 del Decreto 45214), y usted puede pedirle el estado de cuenta detallado antes de pagar o negociar. Si le cobran multas que nadie le notificó ni le permitió discutir, puede atacarlas por falta de debido proceso (Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, voto 513-2025). Y si compró la filial con deudas del dueño anterior, puede cobrarle a este lo que pague (art. 21 de la Ley 7933; Sala Primera, resolución 1491-2024).

Cómo negociar un arreglo

La mejor defensa de quien no puede pagar suele ser negociar antes de la demanda: acercarse pronto a la administración, explicar la situación por escrito y proponer un plan realista, que empiece por pagar las cuotas corrientes y abone la deuda vieja en montos que se puedan cumplir. Un arreglo incumplido a los dos meses empeora la posición del deudor.

El acuerdo debe constar por escrito y decir el monto total reconocido, su desglose entre cuotas, intereses y recargos, el número y la fecha de los pagos, qué pasa si se atrasa uno y, si hay un proceso abierto, cómo se terminará y quién paga las costas. Si se pide condonar intereses o recargos, el administrador debe tener facultad para hacerlo según el reglamento o un acuerdo de asamblea; a nuestro juicio, perdonar parte de la deuda excede los actos ordinarios de administración, y un arreglo firmado sin esa facultad puede ser cuestionado después por otros condóminos. En un condominio de interés social, el deudor puede invocar el deber del administrador de valorar su situación económica (art. 87 del Decreto 45214).

El deudor debe saber lo que firma. Un arreglo reconoce la deuda, interrumpe la prescripción (art. 876 del Código Civil) y, otorgado como documento después de vencida la obligación, puede llevar los intereses al plazo común de diez años (art. 873 del Código Civil). Eso no es razón para no negociar, sino para revisar el estado de cuenta antes de firmar y no reconocer sumas prescritas o mal calculadas. También puede acudirse a una conciliación o una mediación: los acuerdos que cumplen los requisitos de la Ley sobre Resolución Alterna de Conflictos y Promoción de la Paz Social, Ley 7727, tienen eficacia de cosa juzgada y son ejecutorios en forma inmediata (art. 9 de la Ley 7727).

Qué hacer con todo esto

La cuota de condominio es una deuda con una garantía que pocas deudas civiles tienen. Cada dueño la debe aunque no use las áreas comunes; si no la paga, la filial responde desde su origen, a nuestro juicio sin necesidad de inscripción, y la certificación de un contador público autorizado permite ejecutarla como una hipoteca. Si esa garantía cobra antes o después que el banco es una pregunta que los tribunales no han resuelto de manera uniforme, y cualquier planificación, del condominio, del deudor o del acreedor hipotecario, debe contar con las dos respuestas.

Para quien administra, las lecciones son prácticas. Apruebe la cuota y la tasa con la mayoría correcta y en un acta clara. Cobre por escrito desde el primer atraso y no deje acumular años de mora. Encargue la certificación a un contador independiente y exíjale el desglose completo, con fechas de mora, períodos de intereses y tasas. Escoja la vía según el caso, apersónese en los remates que promuevan otros acreedores y no mezcle las multas sancionatorias con las cuotas. Y no corte servicios, no cierre el acceso ni intente desalojar al moroso: esas medidas no tienen base en la ley y pueden costar más que la deuda.

Para quien debe, la lección es igual de concreta. La deuda no se olvida, crece con intereses y puede terminar en el remate de su vivienda. Si cree que la cuota es ilegal, impúgnela en los tres meses que da la ley; si le cobran mal, revise la certificación y oponga sus defensas en los cinco días; si no puede pagar, negocie antes de que lo demanden, por escrito y con el estado de cuenta revisado. Y si compra o vende una filial, exija la certificación del administrador antes de firmar.

Si su caso necesita un análisis concreto, sea para cobrar o para defenderse, puede agendar una consulta con el despacho.

Normas y fuentes principales

Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, versión vigente del 16 de marzo de 2026 (SINALEVI).
Decreto Ejecutivo 45214-MIVAH-MEIC-TUR, Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (La Gaceta 198, Alcance 136, del 22 de octubre de 2025; vigente desde el 19 de enero de 2026).
Ley 8278, del 2 de mayo de 2002, reforma del artículo 20 de la Ley 7933.
Ley 9342, Código Procesal Civil, versión vigente del 25 de marzo de 2026 (SINALEVI).
Código Civil, Ley 30, versión vigente del 16 de noviembre de 2025 (SINALEVI).
Ley 7527, Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, versión vigente del 7 de octubre de 2022 (SINALEVI).
Ley 7727, Ley sobre Resolución Alterna de Conflictos y Promoción de la Paz Social, del 9 de diciembre de 1997, versión vigente del 18 de septiembre de 2024 (SINALEVI).
Sala Constitucional, voto 7156-2000, del 16 de agosto de 2000.
Sala Constitucional, voto 2783-2001, del 5 de abril de 2001.
Sala Constitucional, voto 12004-2002, del 18 de diciembre de 2002.
Sala Constitucional, voto 13256-2004, del 23 de noviembre de 2004.
Sala Constitucional, voto 11273-2007, del 8 de agosto de 2007.
Sala Constitucional, voto 17385-2009, del 17 de noviembre de 2009.
Sala Constitucional, voto 3253-2010, del 12 de febrero de 2010.
Sala Constitucional, voto 5413-2011, del 29 de abril de 2011.
Sala Constitucional, voto 2084-2013, del 13 de febrero de 2013.
Sala Constitucional, voto 9044-2016, del 1 de julio de 2016.
Sala Constitucional, voto 7763-2017, del 26 de mayo de 2017.
Sala Constitucional, voto 27626-2021, del 9 de diciembre de 2021.
Sala Constitucional, voto 24922-2025, del 8 de agosto de 2025.
Sala Constitucional, voto 13296-2026, del 21 de abril de 2026.
Sala Constitucional, voto 17877-2026, del 19 de mayo de 2026.
Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, resolución 1977-2020, del 3 de junio de 2020.
Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, resolución 1491-2024, del 24 de octubre de 2024.
Tribunal Primero de Apelación Civil de San José, voto 1321-2021, del 28 de septiembre de 2021.
Tribunal Primero de Apelación Civil de San José, voto 772-2023, del 9 de junio de 2023.
Tribunal Primero de Apelación Civil de San José, voto 1548-2024, del 7 de octubre de 2024.
Tribunal Primero de Apelación Civil de San José, voto 907-2025, del 16 de junio de 2025 (con voto salvado).
Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, Sección Primera, voto 552-2023, del 3 de octubre de 2023.
Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, Sección Segunda, voto 215-2024, del 24 de abril de 2024.
Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, Sección Primera, voto 513-2025, del 1 de octubre de 2025.
Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, Sección Primera, voto 49-2026, del 28 de enero de 2026.
Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Alajuela, voto 637-2022, del 25 de julio de 2022.
Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Alajuela, voto 45-2024, del 25 de enero de 2024.
Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Alajuela, voto 105-2026, del 29 de enero de 2026.
Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Heredia, voto 656-2024, del 11 de diciembre de 2024.
Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Heredia, voto 195-2025, del 19 de mayo de 2025.
Tribunal Primero Civil, voto 1309-2003, del 12 de noviembre de 2003.
Tribunal Segundo Civil, Sección Primera, voto 170-2004, del 21 de mayo de 2004.
Tribunal Primero Civil, voto 823-2005, del 4 de agosto de 2005.
Montejo Morales, Andrés y otros, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y la Propiedad Horizontal en Costa Rica. Experiencias y problemas concretos, Instituto de Investigaciones Jurídicas, Universidad de Costa Rica, 2006.

Este estudio tiene fines informativos y no constituye asesoría legal para un caso concreto. Si desea analizar su situación, agende una consulta.

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