Alquilar en un condominio en Costa Rica: inquilino y dueño

Una ingeniera que se traslada por trabajo a San José firma el contrato de alquiler de un apartamento en un condominio vertical. En la primera semana, el guarda le pide registrar el carro y le advierte que su perro, de una raza que el reglamento no admite, no puede quedarse. A fin de mes, la administración le carga a la dueña una multa porque unas bolsas de basura amanecieron en el pasillo. La dueña, que vive en Heredia, no sabe si debe pagarla ella o rebajarla del depósito, ni si eso le permite terminar el contrato. Mientras tanto, en un condominio horizontal de San Carlos, un médico que ofrece su casa por noches en una plataforma digital recibe una carta de la administración que le pide suspender las reservas.

En las dos escenas se cruzan, sobre la misma filial, dos relaciones jurídicas que no se conocen entre sí: la del dueño con el condominio, regida por la ley de condominios y el reglamento interno, y la del dueño con quien ocupa la filial, que casi siempre es un arrendamiento. El inquilino no firmó la escritura del condominio, y el condominio no firmó el contrato de alquiler; aun así, los tres se encuentran en el pasillo, en la piscina y, a veces, en el juzgado. Este estudio explica cómo encajan esas piezas: qué reglas del condominio obligan a quien alquila, quién responde por sus faltas, quién paga las cuotas, qué puede hacer el inquilino en la asamblea, cómo termina el alquiler cuando alguien incumple, qué cambia cuando la estancia es de pocos días y qué debe escribirse en el contrato. Está pensado para dos lectores a la vez: quien alquila una filial y el dueño que la da en alquiler.

Por qué sobre una filial alquilada rigen dos leyes a la vez

El punto de partida es la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, que organiza la relación entre los dueños de las filiales y la comunidad que forman. Su reglamento, el Decreto Ejecutivo 45214-MIVAH-MEIC-TUR, vigente desde el 19 de enero de 2026, define al condómino como el «propietario o concesionario de una o varias fincas filiales» (art. 3.27 del Decreto 45214). El inquilino, por lo tanto, no es condómino. La ley lo trata como «ocupante no propietario» y le dedica una sola norma, el artículo 22, que empieza por recordar que las obligaciones del régimen se le exigen al dueño «en forma directa, aunque no ocupe personalmente el inmueble» (art. 22 de la Ley 7933). En esa categoría de ocupante entran el inquilino, el familiar que vive en la filial por préstamo del dueño, el empleado al que se le asigna una vivienda y, hoy, el huésped que llega por una plataforma digital.

La segunda pieza es la Ley 7527, Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Hay arrendamiento cuando una parte concede el uso y goce temporal de una cosa y la otra paga un precio cierto y determinado (art. 8 de la Ley 7527), y la ley se aplica a todo contrato, verbal o escrito, de alquiler de inmuebles para vivienda, comercio, oficina u otros destinos (art. 4 de la Ley 7527). Es una ley de orden público: los pactos contrarios a sus normas imperativas se tienen por no escritos, y los derechos que concede al inquilino son irrenunciables (arts. 2 y 3 de la Ley 7527). Para el condominio trae una regla propia, el artículo 25, que abre con una frase sencilla: «El piso, el apartamento o el local de un inmueble en condominio puede ser arrendado». Sus otros tres párrafos, que se verán a lo largo del estudio, tratan de la sujeción del inquilino al reglamento, de quién paga los gastos del condominio y de su participación en la asamblea.

Una remisión a una ley que ya no existe

Quien lea el artículo 25 de la Ley 7527 encontrará que el inquilino debe sujetarse a «la Ley de Propiedad Horizontal, No. 3670, del 22 de marzo de 1966». La misma referencia aparece en las causas de resolución del contrato (art. 114 c) ii) de la Ley 7527). La explicación es cronológica: la Ley 7527 es de 1995, y cuatro años después la Ley 7933 derogó expresamente la Ley 3670 «y sus reformas» (art. 41 de la Ley 7933), sin que nadie actualizara la remisión. A nuestro juicio, no hay duda razonable sobre cómo leerla: se entiende hecha a la Ley 7933, que regula la misma materia y sustituyó a la anterior. Nadie puede escudarse en que la ley citada desapareció.

No todo ocupante es inquilino

La distinción importa porque los derechos cambian. La Ley 7527 excluye de su ámbito a los usuarios de hoteles y establecimientos similares, a ciertas viviendas turísticas alquiladas por temporadas, al comodato y a la ocupación por pura tolerancia, y a las viviendas asignadas a empleados por razón del cargo (art. 7, incisos a), b), f) y g) de la Ley 7527). El familiar que vive en la filial sin pagar renta no tiene el plazo mínimo de tres años que la ley da al inquilino; el huésped de una plataforma se rige por otra ley, que se verá más adelante. También cambia la situación cuando quien arrienda no es el dueño sino un usufructuario: puede hacerlo, pero el contrato dura lo que dure su usufructo, salvo que el título inscrito lo autorice a arrendar por más tiempo, y debe advertirlo al inquilino (arts. 23 y 73 de la Ley 7527).

La crítica de Henry Campos y lo que sigue vigente

Henry Campos Vargas, en el libro de la Cátedra de Derechos Reales de la Universidad de Costa Rica de 2006, señaló en su ensayo sobre la estructura subjetiva de la propiedad en condominio una carencia que sigue a la vista. La ley, escribió, parte del «paradigma unipersonal»: supone que cada filial tiene un solo titular y guarda silencio cuando varias personas tienen derechos sobre ella, como los copropietarios o los usufructuarios. Al inquilino sí lo menciona, pero en una sola norma. Campos propuso llenar esas lagunas con el reglamento de cada condominio o, en su defecto, con el derecho común, y dedicó al inquilino un apartado propio. La presentación del libro resume su enfoque como el estudio de los sujetos que intervienen en el condominio, incluso por medio de derechos personales con efectos reales, como el arrendamiento. La idea es precisa: el inquilino solo tiene un derecho personal frente al dueño, un crédito a usar la cosa, pero ese derecho produce efectos sobre la comunidad entera, porque quien lo ejerce vive en el edificio, usa las áreas comunes y queda sometido a sus reglas.

El ensayo se escribió hacia el año 2000, aunque el libro se reimprimió en 2006. Desde entonces la Ley 7933 se reformó cinco veces, y ninguna reforma tocó el artículo 22 ni la situación del ocupante. El Decreto 45214, que sustituyó al reglamento de 2005, tampoco llenó el vacío: su capítulo sobre el funcionamiento del condominio (arts. 86 a 94 del Decreto 45214) habla solo de condóminos, y no tiene una norma sobre arrendamientos, inquilinos u ocupantes; solo menciona a los huéspedes al regular los condohoteles (art. 59 del Decreto 45214). El diagnóstico de Campos sigue en pie, y las lagunas se llenan con cuatro materiales: los artículos 22 y 34 de la Ley 7933, el artículo 25 de la Ley 7527, el reglamento de cada condominio y el contrato de alquiler. Por eso este estudio insiste tanto en el contrato.

El reglamento del condominio obliga también a quien alquila

Si el inquilino no es condómino, la primera pregunta es por qué debe obedecer un reglamento que no firmó. La respuesta llega por tres caminos. El primero es el artículo 34 de la Ley 7933: «Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente»; piensa en el comprador, pero su texto es amplio, y el inquilino adquiere un derecho de uso sobre una filial. El segundo, más directo, es el artículo 25 de la Ley 7527, que obliga al arrendatario a usar la cosa «con estricta sujeción» a la ley de condominios y al reglamento, junto con el artículo 44 inciso e) de esa ley, que le impone acatar las disposiciones reglamentarias aplicables. El tercero es el artículo 22 de la Ley 7933, según el cual quienes habiten, utilicen u ocupen la filial «responderán de las infracciones».

La Sala Constitucional lo aplicó en el caso de una inquilina de un condominio vertical de San José que tenía un perro de una raza prohibida por el reglamento y alegaba que era un animal de apoyo emocional. La administración le ordenó retirarlo en setenta y dos horas, y la Sala declaró sin lugar el recurso: su contrato la obligaba a acatar el reglamento, conocía la prohibición y, en palabras del voto, había aceptado «someterse, de forma voluntaria» a esa norma; tampoco aportó la certificación de discapacidad ni la prueba de adiestramiento del perro (Sala Constitucional, voto 11979-2025, que aplica el voto 12619-2022). El fallo no dice que prohibir razas sea válido en todos los casos; dice que el asunto no lesionaba derechos fundamentales y que la discusión pertenece a la legalidad ordinaria. Qué puede prohibir un reglamento y dónde están sus límites se analiza en el estudio Convivir en condominio. Aquí basta una conclusión: el inquilino no tiene más derechos que el dueño. Si la regla es válida para el propietario, lo es para quien usa la filial por concesión suya; si no lo es, el inquilino podrá discutirla cuando se le quiera aplicar.

Los acuerdos de asamblea que conoce y los que llegan después

El artículo 25 de la Ley 7527 tiene un matiz que suele pasar inadvertido. Además del reglamento, el inquilino debe acatar «los acuerdos generales de la asamblea de propietarios que el arrendador le comunique al celebrarse el contrato». La ley piensa en los acuerdos vigentes cuando se firma, y en que el dueño los entregue. ¿Qué pasa con un acuerdo posterior, por ejemplo uno que cambia el horario de la piscina o que limita las mudanzas a ciertos días?

A nuestro juicio, hay que distinguir dos planos. Frente al condominio, el ocupante debe respetar las reglas de uso que estén vigentes en cada momento, porque deriva su derecho del dueño, a quien obliga todo lo acordado por la asamblea (art. 26 de la Ley 7933), y nadie transmite a otro más derechos de los que tiene. Frente al dueño, en cambio, la causa de resolución por «desacato de los acuerdos generales» funciona «conforme al artículo 25» (art. 114 c) ii) de la Ley 7527), es decir, respecto de los acuerdos que se le comunicaron. Un acuerdo posterior que el inquilino no conoció es un fundamento débil para terminar el contrato. La solución es que el contrato lo obligue a acatar también los acuerdos que el dueño le notifique por escrito durante el alquiler, y que el dueño los notifique.

Hay otra razón para que el dueño entregue el reglamento con constancia de recibo. El Decreto 45214 presume que quien adquiere una filial conoce y acepta el reglamento y la cuota (arts. 18 y 86 del Decreto 45214), pero esa presunción alcanza al comprador, no al inquilino. En el caso del perro pesó que el contrato remitía al reglamento y que la inquilina conocía la prohibición; sin esa prueba, el dueño queda expuesto a que el inquilino alegue que nadie le dijo cuáles eran las reglas.

Quién responde cuando la falta la comete el ocupante

Que el reglamento obligue al inquilino lleva a la pregunta siguiente: si lo infringe, ¿a quién se le cobra? El artículo 22 de la Ley 7933 contesta con dos responsables. Cuando el dueño no habita la filial, «quienes lo habiten, utilicen u ocupen responderán de las infracciones, sin perjuicio de la responsabilidad civil solidaria del propietario». El ocupante responde por lo que hizo; el dueño responde, además, en lo civil, es decir, por las consecuencias patrimoniales de la infracción, y por esa solidaridad el condominio puede reclamarle a él la reparación completa. Si la solidaridad alcanza también las multas, que son sanciones y no indemnizaciones, es más dudoso: la ley habla de responsabilidad «civil», y el artículo 23 regula las sanciones del propietario que infringe, no las que se imponen a otro por hechos ajenos.

Campos ya distinguía entre la responsabilidad sancionatoria, que llamaba personal, y la responsabilidad patrimonial del dueño, y advertía que esta última podía tener roces con la Constitución, porque un inquilino podría «arruinar a su casero» acumulando infracciones castigadas con multas cuantiosas. El artículo 22 no se ha reformado, y no conocemos una resolución que haya examinado su constitucionalidad. Lo que reduce hoy ese riesgo es la exigencia del debido proceso para sancionar. El artículo 23 de la Ley 7933 dispone que las sanciones las impone la asamblea, según el régimen que desarrolle el reglamento y «previo cumplimiento del debido proceso». Ese artículo, además, está cuestionado ante la Sala Constitucional en un expediente de 2024 que, según el SINALEVI, no ha sido resuelto.

Ninguna multa sin traslado de cargos, aunque la falta sea del inquilino

Los tribunales civiles han tomado en serio esa exigencia. En un condominio residencial de San José, la administración cargaba a la dueña de una filial multas por conductas de su inquilino, como basura mal dispuesta, mascotas sueltas y vehículos mal estacionados, sin indicar la falta, la regla violada ni la prueba. El tribunal confirmó que debían revocarse y devolverse lo pagado, porque las circunstancias exigían «al menos una somera investigación sumarísima con el traslado de cargos» antes de imponer los castigos, y pesó que se sancionaba a la dueña por hechos del inquilino en los que no intervino (Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, voto 513-2025). Las demás exigencias del procedimiento sancionador, como describir la falta con precisión, no castigar dos veces el mismo hecho y dejar la decisión a la asamblea, se explican en el estudio Convivir en condominio.

De estos fallos se desprende que la solidaridad del artículo 22 no autoriza a la administración a cargar multas en la cuenta del dueño sin más trámite. A nuestro juicio, cuando la falta la comete el ocupante, el procedimiento debe imputarle los hechos a él, que puede defenderse sobre lo ocurrido, y notificar al dueño, si se pretende que responda con su patrimonio; ambos deben tener acceso a la prueba y un plazo para alegar, y la decisión, motivada, debe tomarla el órgano que la asamblea y el reglamento designen.

Daños en las áreas comunes

Distinto de la multa es el daño. Si el camión de mudanza del inquilino derriba el portón, el condominio puede reclamar la reparación al autor, porque quien causa un daño por culpa o negligencia debe repararlo (art. 1045 del Código Civil), y al dueño por la solidaridad del artículo 22. Entre dueño e inquilino, este responde por los daños que causen él, sus familiares, trabajadores, huéspedes y visitantes (art. 47 de la Ley 7527), de modo que el dueño que paga al condominio puede cobrarle. El depósito sirve para eso: salvo pacto en contrario, las garantías responden por todas las obligaciones que nacen de la ley o del contrato, no solo por la renta (art. 59 de la Ley 7527). Lo prudente es que el contrato lo diga expresamente respecto de las multas y daños imputables al inquilino.

Quién paga las cuotas del condominio

Así como responde por las faltas de su ocupante, el dueño responde por las cuotas, y aquí la ley no deja margen. Los propietarios están obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los bienes comunes (art. 13 de la Ley 7933), y esa obligación se les exige en forma directa aunque no ocupen la filial (art. 22 de la Ley 7933). La filial misma queda afecta como garantía: las cuotas adeudadas, con las multas y los intereses que generen, constituyen un gravamen hipotecario sobre ella, y la certificación de un contador público autorizado es título ejecutivo hipotecario (art. 20 de la Ley 7933). Cómo se fijan y se cobran las cuotas se explica en el estudio Las cuotas del condominio. La consecuencia para este estudio es directa: cualquier pacto entre dueño e inquilino sobre las cuotas vale entre ellos, pero no frente al condominio. Si el inquilino no paga, el condominio cobra al dueño y, si hace falta, ejecuta la filial.

Lo que dueño e inquilino pueden pactar

Entre las partes del alquiler, la ley permite trasladar el costo. «Las partes podrán pactar que los gastos correspondientes a la vivienda arrendada o sus accesorios corran por cuenta del arrendatario y se asimilen al pago de la renta» (art. 25 de la Ley 7527). La Sala Primera confirmó la condena de una inquilina que abandonó antes de tiempo un local en un centro comercial en condominio: el contrato decía que ella pagaría la cuota de mantenimiento a la administración, y debía reembolsar a la dueña las cuotas que esta probara haber pagado mientras el local estuvo vacío, hasta el vencimiento del plazo. La Sala avaló el criterio de que es «perfectamente lícito» pactar las cuotas como una obligación del inquilino a favor del propietario (Sala Primera, resolución 140-2016).

Que las cuotas pactadas «se asimilen» a la renta tiene efectos concretos: su falta de pago es causa de resolución del contrato (art. 114 c) iii) de la Ley 7527) y abre al dueño el proceso monitorio arrendaticio, con las condiciones que se verán más adelante (art. 110.1.2 del Código Procesal Civil).

Ahora bien, «los gastos correspondientes a la vivienda» comprenden con certeza la cuota ordinaria de mantenimiento. Las cuotas extraordinarias para mejoras útiles o para una reconstrucción (arts. 14 y 37 de la Ley 7933) aumentan o restituyen el valor de un bien que es del dueño. A nuestro juicio, si el contrato solo habla de «la cuota de mantenimiento», las extraordinarias siguen a cargo del propietario, por dos razones: la obligación del inquilino nace del pacto, que no debe extenderse a lo que no dice, y la Ley 7933 pone los gastos en cabeza del dueño. Hay una tercera cuando la cuota extraordinaria paga reparaciones necesarias de elementos comunes: la Ley 7527 obliga al arrendador a reparar lo necesario «sin derecho a elevar por ello la renta» (art. 34 de la Ley 7527), y cargarle al inquilino el costo de esas obras por medio de una cláusula general se parece mucho a un aumento de renta por reparaciones. Si las partes quieren otra cosa, deben escribirlo con claridad. Por la misma razón, la multa o el interés que se impone al dueño por un hecho propio, como no haber pagado a tiempo una cuota que le tocaba pagar a él, no se traslada al inquilino.

El aumento de la cuota y el tope de los reajustes del alquiler

En la vivienda, la Ley 7527 limita el reajuste anual de la renta y declara nulo cualquier pacto que lo supere, «no importa quien sea el obligado, el tipo de documento donde aparezca la obligación», siempre que se pruebe su conexidad con el precio del alquiler (arts. 67 y 68 de la Ley 7527). Si la cuota se asimila a la renta y la asamblea la sube un treinta por ciento, ¿puede el dueño trasladar todo el aumento? La pregunta no tiene una respuesta segura, y no conocemos jurisprudencia que la resuelva. A favor del traslado puede decirse que el aumento no lo decide el arrendador sino la asamblea, y que lo que el inquilino asumió fue pagar un gasto de la filial, como ocurre con los servicios públicos, que la ley también asimila al precio (art. 64 de la Ley 7527) sin que nadie tenga su alza por un reajuste de la renta. El argumento contrario pesa tanto o más: el artículo 25 asimila esos gastos a la renta, el artículo 68 está redactado para impedir que el tope se eluda por cualquier vía, y el dueño no es del todo ajeno al aumento, porque vota en la asamblea que lo aprueba.

A nuestro juicio, el riesgo de que un juez declare nula la parte del aumento que exceda el tope legal es real, y el dueño no debe dar por hecho que puede cobrarla. Lo prudente es que el contrato identifique la cuota como un rubro separado de la renta, diga que el inquilino pagará la que apruebe la asamblea y prevea la entrega del presupuesto aprobado; con eso la posición del dueño mejora, pero no queda a salvo, y ante un aumento fuerte lo sensato es negociarlo antes de que se convierta en un pleito. Si el dueño ofrece, en cambio, una renta única «con mantenimiento incluido», el aumento de la cuota corre por su cuenta y cualquier ajuste del precio queda sujeto al tope legal.

Pagos directos a la administración y servicios públicos

Es común que el inquilino pague la cuota directamente en la administración. El arreglo es cómodo, pero tiene un riesgo. Un inquilino de un condominio vertical de San José, cuyo dueño vivía en el extranjero y debía cuotas atrasadas, se quedó sin agua porque la administración imputaba todo abono a la deuda vieja y se negaba a recibir el pago de las cuotas corrientes; la Sala Constitucional declaró inadmisible el recurso y lo remitió a la vía ordinaria (Sala Constitucional, voto 17877-2026). Para evitarlo, el inquilino debe exigir al dueño, antes de firmar, una constancia de la administración de que la filial está al día, pedir recibo de cada pago y acordar en el contrato cómo demostrará al dueño que pagó.

Los servicios públicos siguen una regla parecida. Las partes deciden quién paga el agua, la electricidad y los demás servicios; a falta de acuerdo, los paga el inquilino, salvo la cuota básica del agua, y su pago se asimila al de la renta (art. 64 de la Ley 7527). Donde el agua llega por un medidor colectivo y se paga dentro de la cuota, el contrato debe aclarar si la cuota que asume el inquilino la incluye.

La tabla siguiente ordena quién responde por cada rubro, frente al condominio y entre las partes.

Rubro	Frente al condominio	Entre dueño e inquilino
Cuota ordinaria de mantenimiento	El dueño, con la filial como garantía (arts. 13, 20 y 22 de la Ley 7933)	El dueño, salvo pacto que la ponga a cargo del inquilino (art. 25 de la Ley 7527)
Cuotas extraordinarias y mejoras	El dueño (arts. 13, 14, 19 d) y 37 de la Ley 7933)	El dueño, salvo pacto expreso que las incluya
Multas por faltas del ocupante	El ocupante; el dueño responde en lo civil, y es discutible que esa solidaridad alcance las multas; siempre previo debido proceso (arts. 22 y 23 de la Ley 7933)	El inquilino, si el contrato lo prevé o como daño derivado de su incumplimiento (arts. 44 e) y 59 de la Ley 7527)
Daños a las áreas comunes	El autor y, solidariamente, el dueño (art. 22 de la Ley 7933; art. 1045 del Código Civil)	El inquilino, por sus propios daños y los de sus familiares, huéspedes y visitantes (art. 47 de la Ley 7527)
Servicios públicos de la filial	No es deuda con el condominio, salvo que el servicio llegue por medidor colectivo	Lo que pacten; sin pacto, el inquilino, salvo la cuota básica del agua (art. 64 de la Ley 7527)

Cuando el condominio corta un servicio por deudas del dueño

Queda el caso que más angustia al inquilino: paga su renta, pero la administración le corta el agua o le restringe el acceso porque el dueño debe cuotas. La Sala Constitucional, cuya jurisprudencia sobre estos cortes se analiza en el estudio Las cuotas del condominio, no ha sido uniforme. En 2013 sostuvo que solo el ente encargado del acueducto puede interrumpir el agua, y que esta no puede usarse para presionar a un inquilino por las deudas de la dueña (Sala Constitucional, voto 2084-2013). En 2026, en cambio, consideró que la suspensión por morosidad del condómino puede ser válida si no priva por completo del recurso, porque había una toma común disponible (Sala Constitucional, voto 13296-2026). Más claro es el límite en cuanto al acceso: impedir que los vehículos de la dueña de una bodega morosa y de sus inquilinos llegaran a la filial fue calificado como un mecanismo abusivo para forzar el pago (Sala Constitucional, voto 13256-2004). A nuestro juicio, ninguno de esos votos autoriza al condominio a cortar servicios: dicen, a lo sumo, que en ciertas condiciones el corte no viola un derecho fundamental.

Ante esa incertidumbre, la herramienta más sólida del inquilino no está en la jurisprudencia constitucional sino en la Ley 7527. El arrendador no puede suprimir ni reducir los servicios necesarios para el uso de la cosa, y si un tercero los afecta, el arrendador «deberá remover los obstáculos»; si no lo hace, infringe esa prohibición y responde por los daños y perjuicios (art. 31 de la Ley 7527). Un corte provocado por la morosidad del dueño es, a nuestro juicio, exactamente ese supuesto, y lo mismo vale para una restricción del acceso, porque el arrendador tampoco puede impedirlo ni restringirlo (art. 31 b) de la Ley 7527). No le sirve al dueño la regla según la cual el arrendador no garantiza las vías de hecho de terceros (art. 32 de la Ley 7527), porque aquí el obstáculo nace de su propia deuda. El inquilino puede exigirle que se ponga al día y, si no lo hace, pedir la resolución del contrato y la indemnización, previa intimación (arts. 115 d) y 116 de la Ley 7527).

Áreas comunes, estacionamientos, obras y reparaciones

De las cuotas se pasa naturalmente a lo que con ellas se paga: las áreas comunes y su mantenimiento. El dueño de una filial tiene derecho a aprovechar las cosas comunes conforme a su destino, y ningún propietario puede ser limitado en su uso racional (arts. 8 y 9 de la Ley 7933). Ese derecho es inseparable de la filial: no se vende, ni se grava, ni se transmite por aparte (art. 12 de la Ley 7933; art. 63 del Decreto 45214). Cuando se alquila la filial, la Ley 7527 entiende que el arriendo comprende sus «instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados», que el contrato escrito debe describir (arts. 11 c) y 20 de la Ley 7527). A nuestro juicio, el uso de las áreas comunes de uso general acompaña a la filial alquilada aunque el contrato no lo diga, porque sin él la filial no sirve para su destino. Lo que hay que pactar es si el dueño conservará algún uso simultáneo, por ejemplo de la piscina, que algunos reglamentos limitan mientras la filial está alquilada.

Con las áreas de uso restringido la cuestión es más delicada. Los estacionamientos y bodegas asignados a una filial son bienes comunes cuyo uso se limita a uno o varios condóminos (art. 3.5 del Decreto 45214), y solo pueden salir de áreas comunes en demasía (art. 62 del Decreto 45214), como se explica en el estudio Ser dueño en un condominio. Si el contrato no identifica cuál espacio corresponde a la filial, la disputa está servida. La Ley 7527 excluye de su ámbito el alquiler de un estacionamiento aislado, pero no el que se vincula con el arrendamiento de un local (art. 7 d) de la Ley 7527), palabra que esa ley usa también para la vivienda (art. 1 de la Ley 7527): ese espacio forma parte del arrendamiento y goza de su protección.

Obras dentro de la filial

El inquilino que quiere instalar una malla en el balcón o abrir un vano necesita dos permisos. Frente al dueño, hacer obras que alteren la forma de la cosa sin su autorización expresa es una falta de conservación (art. 48 b) de la Ley 7527). Frente al condominio, nadie puede tocar la estructura ni los elementos esenciales, ni entorpecer los servicios comunes (art. 16 de la Ley 7933), y las fachadas las regula el reglamento (art. 33 g) de la Ley 7933). Lo que el dueño no puede hacer, tampoco puede autorizarlo. A la inversa, el dueño no puede cambiar la forma de la filial alquilada sin consentimiento del inquilino (art. 40 de la Ley 7527), aunque la asamblea se lo hubiera permitido.

Quién repara qué

Las reparaciones son el terreno donde más se nota la doble relación. Para el inquilino, el deudor es siempre el arrendador, que debe conservar la cosa y hacer las reparaciones necesarias sin aumentar la renta, salvo deterioro imputable al inquilino (arts. 26, 33 y 34 de la Ley 7527). Para el arrendador, en cambio, la obligación puede ser de otro. Los elementos comunes, como las tuberías generales, los techos o los ascensores, los repara el condominio por medio de su administración (art. 10 y art. 30 de la Ley 7933; arts. 83 y 84 del Decreto 45214). Las obras de conservación de entrepisos, pisos y paredes medianeras corren por cuenta de los dueños de las filiales afectadas (art. 18 de la Ley 7933). Y lo interior de la filial le toca al dueño.

Un ejemplo: en un condominio vertical de San José aparece una filtración en el cielo raso del apartamento alquilado, que viene del piso superior. El inquilino debe avisar de inmediato al dueño (arts. 34 y 52 de la Ley 7527), y es el dueño quien debe gestionar ante el vecino y la administración; no puede contestarle al inquilino que el problema es de otro. Si la reparación interrumpe el uso de una parte del apartamento, el inquilino puede pedir una rebaja proporcional de la renta mientras dure (art. 38 de la Ley 7527), y la ley le da el mismo derecho cuando las molestias provienen de obras del vecino en las paredes divisorias (art. 39 de la Ley 7527).

La Ley 7527 permite al inquilino hacer por su cuenta las reparaciones urgentes que el arrendador no inicie en diez días hábiles después de notificado, y retener su costo de la renta (art. 35 de la Ley 7527). A nuestro juicio, en un condominio esa facultad se limita al interior de la filial: el inquilino no puede intervenir una tubería común ni un elemento estructural, lo que ni siquiera el dueño puede hacer, porque las obras en áreas comunes requieren acuerdo de la asamblea o, si son urgentes, la intervención del administrador (art. 16 de la Ley 7933; art. 64 del Decreto 45214).

Por último, el dueño puede inspeccionar la filial una vez al mes o cuando las circunstancias lo ameriten (art. 51 de la Ley 7527). La entrada de la administración para revisar instalaciones comunes no está regulada en la ley y depende del reglamento.

Lo que puede hacer el inquilino en la asamblea

Las reglas sobre las áreas comunes las fija la asamblea, de modo que el inquilino tiene interés en lo que allí se decide. La Ley 7933 no lo menciona, pero la Ley 7527 sí: «El arrendatario tiene derecho a participar, sin voto, en las deliberaciones de la asamblea de propietarios del condominio. En ausencia del arrendador, este podrá autorizar, por escrito, al arrendatario para que participe con voto en los asuntos directamente relacionados con el uso de la vivienda o el local que ocupa y los servicios que utiliza» (art. 25 de la Ley 7527). La regla tiene, entonces, dos niveles: voz siempre; voto solo con autorización escrita del dueño, solo si el dueño no asiste y solo en los asuntos de uso y servicios.

Campos sostuvo que esa limitación cede ante la libertad contractual: si el dueño puede autorizar a cualquier persona para que lo represente, nada impide que autorice al inquilino para votar en otros asuntos. La Ley 7933 sigue sin regular la representación en la asamblea, que queda en manos de cada reglamento, así que la discusión conserva su vigencia. A nuestro juicio, hay que separar dos figuras. Una es el voto que la Ley 7527 concede al inquilino como tal, con los límites que la ley le fija. La otra es el poder que el dueño otorga a cualquier persona para que vote en su nombre; si el reglamento admite la representación, el apoderado vota en lo que el poder diga, pero como representante del dueño, no como inquilino. La conclusión de Campos es correcta solo en este segundo sentido.

La voz del inquilino es, en cambio, un derecho que le da directamente una ley de orden público (arts. 2 y 3 de la Ley 7527). A nuestro juicio, un reglamento no puede suprimirlo, aunque sí ordenar cómo se ejerce. La ley no obliga a la administración a convocar a los inquilinos, ni aclara cómo participan en las asambleas virtuales, cuya convocatoria debe indicar la forma de acceder y acreditarse (art. 24 de la Ley 7933, reformado por la Ley 10746). Lo práctico es que el dueño le reenvíe la convocatoria y que el contrato lo prevea.

Hay algo que el inquilino no puede hacer por sí mismo: impugnar un acuerdo. El reclamo contra los acuerdos de la asamblea corresponde a «cualquier propietario que estime lesionado su derecho», dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo (art. 26 de la Ley 7933). El inquilino perjudicado por un acuerdo debe pedirle al dueño que lo impugne. El procedimiento y sus plazos se explican en el estudio Quién decide en el condominio.

Desahucio, desalojo y plazos cuando alguien incumple

Todo lo anterior funciona mientras las partes cumplen. Cuando no lo hacen, entran en juego las causas de terminación del contrato y los procesos del Código Procesal Civil (Ley 9342, vigente desde 2018), que sustituyeron a los del código de 1989. La Ley de Cobro Judicial, Ley 8624, también está derogada (art. 183.2 del Código Procesal Civil); por eso las remisiones de la Ley 7527 al «proceso sumario ejecutivo» o al «ejecutivo hipotecario» (art. 123 de la Ley 7527) se leen hoy como remisiones al proceso monitorio y a la ejecución hipotecaria o prendaria del código vigente.

Las causas por las que el dueño puede terminar el alquiler

La Ley 7527 trae una lista especial para los alquileres en condominio. Además de la falta de pago de la renta y del deterioro de la cosa, el arrendador puede pedir la resolución del contrato por «la violación de las obligaciones derivadas de la Ley de propiedad horizontal o del Reglamento de condominio, o desacato de los acuerdos generales de la asamblea de propietarios», y por la «falta de pago de los gastos del condominio» (art. 114 c) de la Ley 7527). A esas causas se suman otras generales que en un condominio son frecuentes: el goce abusivo, que la ley define como las actividades «notoriamente molestas, ruidosas, escandalosas, nocivas, peligrosas, insalubres o ilícitas» (art. 54 de la Ley 7527); el cambio de destino sin autorización escrita (art. 45 de la Ley 7527); y el subarriendo o la cesión del uso sin autorización expresa, que produce el «desalojo en lo personal» (art. 78 de la Ley 7527).

Para varias de esas causas hay un requisito previo que muchos olvidan. El artículo 116 de la Ley 7527 dispone que, en los casos de resolución «establecidos en el artículo 114, incisos 2), 3), subincisos ii) y iii), y en el artículo 115», la parte interesada, «antes de promover la acción correspondiente, deberá intimar a la otra para que cumpla con su obligación». La intimación se hace mediante notificación, la obligación debe cumplirse en un plazo no mayor de treinta días y el documento de la notificación se presenta con la demanda (art. 116 de la Ley 7527). La numeración no coincide con la del artículo 114, que identifica sus incisos con letras. A nuestro juicio, el inciso 2) es el b), el deterioro de la cosa, y el 3) es el c), con sus subincisos ii) y iii): la violación de la ley de condominios, del reglamento o de los acuerdos, y la falta de pago de los gastos del condominio. Es la única lectura que da sentido a la mención de los subincisos, que solo existen en el inciso c). La intimación puede hacerse por acta notarial o por entrega del documento en la casa o en el domicilio señalado en el contrato (art. 19 de la Ley 7527). No se exige, en cambio, para la falta de pago de la renta, que el inquilino puede cubrir dentro de los siete días naturales siguientes al vencimiento de cada período (art. 58 de la Ley 7527).

Cuándo procede el monitorio y cuándo el sumario

El Código Procesal Civil ofrece dos caminos para recuperar la filial. El más rápido es el proceso monitorio arrendaticio, que procede cuando el arrendamiento consta en un documento y la causa es el vencimiento del plazo, la falta de pago de la renta, la falta de pago de los servicios públicos o la falta de pago de los gastos del condominio (art. 110.1.2 del Código Procesal Civil). Admitida la demanda, el juez ordena el desalojo y, a solicitud del dueño, la retención preventiva de bienes del inquilino (art. 112.2 del Código Procesal Civil). El inquilino solo puede oponerse alegando el pago comprobado por escrito, la prescripción, la inexistencia de la obligación o que el plazo no ha vencido (art. 112.3 del Código Procesal Civil). Si la causa es el vencimiento del plazo, el dueño debe probar que avisó por escrito su voluntad de no renovar, con al menos tres meses de anticipación (art. 110.1.2 del Código Procesal Civil; art. 71 de la Ley 7527).

Para los gastos del condominio, el código pone tres condiciones propias. La primera, que el contrato disponga que corren por cuenta del inquilino. La segunda, que las cuentas estén certificadas por un contador público autorizado, «de conformidad con el artículo 20» de la Ley 7933. La tercera es más extraña: el demandado «podrá invocar el agotamiento de lo dispuesto en el artículo 23 de la citada ley antes de la procedencia de este procedimiento monitorio, aunque el juez podrá valorar si se sustancia mediante el proceso sumario» (art. 110.1.2 del Código Procesal Civil). El artículo 23 de la Ley 7933 es el de las sanciones internas: prevención por escrito, multa y desalojo, que impone la asamblea con debido proceso. Leída al pie de la letra, la frase permite al inquilino oponerse a que el monitorio proceda mientras no se haya agotado antes ese trámite, y deja al juez la opción de enviar el asunto al sumario, donde se discute con más amplitud. El código no explica qué debe agotarse cuando lo que se cobra es una cuota, que no es una sanción, ni quién debía hacerlo, si el condominio frente al dueño o el dueño frente al inquilino, y no conocemos jurisprudencia que la haya interpretado.

A nuestro juicio, de la norma se siguen dos cosas prácticas. Si en la cuenta certificada hay multas o cargos por infracciones, el inquilino puede exigir que se pruebe que se impusieron por el procedimiento del artículo 23. Y lo prudente para el dueño es llegar al juzgado con prueba de que previno por escrito al inquilino antes de demandar, lo que coincide con la intimación del artículo 116 de la Ley 7527. El código no dice si esa intimación es necesaria antes de este monitorio, pero la ley de arrendamientos la exige «antes de promover la acción correspondiente» a la falta de pago de los gastos del condominio, sin distinguir el proceso, y el código aplica al monitorio los requisitos de admisibilidad que fijen las leyes especiales (arts. 104.3 y 112.4 del Código Procesal Civil). A nuestro juicio, hay que hacerla.

Cuando la causa es otra, en particular la violación del reglamento, el goce abusivo o el cambio de destino, la vía es el proceso sumario de desahucio (art. 104 del Código Procesal Civil). Lo promueve quien demuestre ser propietario, arrendante o poseedor con título legítimo, y la demanda debe acreditar la propiedad y el contrato (arts. 104.2 y 104.3 del Código Procesal Civil). Desde el emplazamiento, el inquilino debe depositar en el juzgado las rentas posteriores a la demanda, bajo pena de desalojo inmediato (art. 104.4 del Código Procesal Civil). La sentencia que acoge la demanda fija un plazo razonable para la entrega, y después el dueño puede cobrar en el mismo expediente, por vía incidental, las rentas, servicios y gastos que el inquilino dejó sin pagar (arts. 104.5 y 104.6 del Código Procesal Civil).

El camino existe también en sentido inverso: el inquilino puede pedir la resolución del contrato por incumplimientos del dueño, como no reparar la filial o perturbar su uso, por medio del proceso sumario y previa intimación (arts. 115, 116 y 122 de la Ley 7527; art. 103.1.2 del Código Procesal Civil). El amparo, en cambio, rara vez es la vía. La Sala Constitucional lo acogió contra un arrendador que cortó la electricidad a su inquilina mientras tramitaba el desahucio, porque ese servicio no puede quedar «al arbitrio de un particular como mecanismo de presión» para desocupar el inmueble (Sala Constitucional, voto 13296-2026); pero en los conflictos de cuotas y servicios con frecuencia remite a las partes a la vía ordinaria, como en el voto 17877-2026 ya citado.

La administración frente al ocupante que altera la convivencia

Hasta aquí, quien demanda es el dueño. A veces, sin embargo, el problema lo sufre la comunidad y el dueño, que vive lejos, no reacciona. Para ese caso existe el párrafo final del artículo 22 de la Ley 7933: «La administración del condominio, previo otorgamiento de poder por parte del condómino respectivo, podrá ejercer acción de desahucio en contra del ocupante no propietario, que en forma reiterada infrinja el reglamento del condominio o altere la convivencia normal de todos los condóminos».

La norma no le da al condominio una acción propia. El administrador actúa como apoderado del dueño, que es quien tiene la legitimación para desahuciar (art. 104.2 del Código Procesal Civil), y por eso necesita su poder. Campos lo advertía: el condominio no tiene acción directa de desahucio contra el inquilino y solo puede demandarlo con poder del dueño. Esa idea sigue en pie; lo superado es su argumento sobre una restricción del código de 1989 acerca de quién podía ser apoderado judicial. Hoy el poder especial judicial puede otorgarse por simple escrito, con la firma del poderdante autenticada por un abogado distinto del apoderado (art. 20.3 del Código Procesal Civil), y en las audiencias la parte debe actuar asistida por un abogado (art. 20.1 del Código Procesal Civil).

No conocemos sentencias que hayan aplicado este desahucio promovido por la administración, de modo que lo que sigue es criterio del despacho. A nuestro juicio, se tramita por el sumario de desahucio del artículo 104 del Código Procesal Civil. Si el ocupante es inquilino, la causa es la violación del reglamento (art. 114 c) ii) de la Ley 7527), y como la acción es del dueño, aunque la ejerza la administración, debe cumplirse la intimación previa del artículo 116 de esa ley. Si lo que altera la convivencia son actividades notoriamente molestas o ruidosas, puede invocarse además el goce abusivo (arts. 54 y 114 g) de la Ley 7527), que no está entre las causas que exigen intimación. Si el ocupante no paga renta, por ejemplo un familiar a quien el dueño prestó la filial, la pretensión es poner fin al préstamo o a la mera tolerancia (art. 104.1 del Código Procesal Civil; art. 7 f) de la Ley 7527). En todos los casos hay que probar lo que el artículo 22 exige: infracciones reiteradas o una alteración de la convivencia normal, no un incidente aislado.

¿Y si el dueño se niega a dar el poder? Entonces la administración no puede desahuciar al ocupante. Le quedan las sanciones del artículo 23, con debido proceso y con las dudas ya dichas sobre su aplicación al dueño por hechos ajenos, y la responsabilidad civil solidaria de este por las consecuencias de las infracciones (arts. 22 y 23 de la Ley 7933). No hay que confundir este desahucio con la «obligación de desalojo» del artículo 23 inciso c), que es una sanción contra el condómino, no contra el ocupante. Un tribunal ya aclaró que ese desalojo no procede por la mora en las cuotas, que se cobran por la vía del artículo 20 (Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, voto 49-2026), y la norma está, como se dijo, cuestionada ante la Sala Constitucional. Su alcance se analiza en el estudio Convivir en condominio.

El plazo de un año que corre para dueño e inquilino

Un último aspecto procesal toca a los dos lectores. En la Ley 7527, «todo derecho y su correspondiente acción prescribirán en un año», contado desde que ocurrieron los hechos o desde que la parte perjudicada los conoció (art. 120 de la Ley 7527). El plazo vale para el inquilino que reclama la devolución del depósito o una indemnización, y para el dueño que quiere cobrarle al exinquilino las cuotas pactadas que no pagó, las multas que tuvo que cubrir o los daños a las áreas comunes. La asimetría es peligrosa para el dueño: su acción contra el exinquilino prescribe en un año, mientras que el condominio puede cobrarle a él esas cuotas en un plazo mayor, que a nuestro juicio es de diez años, como se explica en el estudio Las cuotas del condominio. Quien deja pasar el tiempo puede terminar pagando sin poder recuperar. La prevención es revisar cada mes con la administración que el inquilino esté al día, y actuar dentro del año. Para cobrar las sumas que quedaron pendientes cuando no hubo desahucio, el camino es el monitorio dinerario, si la deuda es líquida y consta en documentos (art. 110.1.1 del Código Procesal Civil).

Alquiler por días, por temporadas y por plataformas digitales

Todo lo dicho hasta ahora supone un arrendamiento de la Ley 7527, con su plazo mínimo y sus garantías. La estancia de pocos días contratada por una plataforma digital es otra figura, que hay que ver desde el lado de quien ofrece la filial, de quien la alquila y de quien se hospeda. Qué puede regular o prohibir la comunidad sobre esta actividad se analiza en el estudio Convivir en condominio; aquí el enfoque es el de las partes.

Hospedaje no tradicional y arrendamiento no son lo mismo

La Ley 9742, Ley marco para la regularización del hospedaje no tradicional y su intermediación a través de plataformas digitales, define el hospedaje no tradicional como la prestación de servicios turísticos de alquiler de viviendas, apartamentos, cuartos o construcciones análogas «por periodos no mayores a un año, ni inferiores a las veinticuatro horas» (art. 3 c) de la Ley 9742). Es prestatario quien se dedica a esa actividad de manera habitual y con ánimo de lucro (art. 3 d) de la Ley 9742). La Ley 7527, por su parte, excluye a los usuarios de hoteles y establecimientos similares y a las viviendas turísticas alquiladas por temporadas en zonas calificadas por el ICT (art. 7 a) y b) de la Ley 7527). A nuestro juicio, la estancia de unos días contratada por una plataforma no es un arrendamiento de la Ley 7527, sino un hospedaje: no tiene el plazo mínimo de tres años, no da lugar a un desahucio inquilinario y el huésped está obligado a dejar libre la unidad en la fecha pactada (art. 6 c) de la Ley 9742).

La frontera, sin embargo, no la marca el número de días que dice el anuncio sino el destino real. La Ley 9742 define el turismo como las actividades recreativas, vacacionales, de ocio o de negocios que se realizan fuera del lugar de residencia habitual, por no más de un año (art. 3 e) de la Ley 9742). La duración, por sí sola, no decide, porque un viaje de negocios de varios meses también entra en esa definición. Lo que decide, a nuestro juicio, es si la filial pasa a ser la vivienda de quien la ocupa. Quien alquila por seis meses un apartamento para instalarse a vivir en él mientras trabaja en la zona no hace turismo: tiene allí su residencia. Esa persona es un inquilino, y el contrato se entiende celebrado por tres años aunque diga otra cosa (art. 70 de la Ley 7527); el inquilino, en cambio, puede terminarlo antes con un aviso de tres meses, salvo pacto escrito en contrario (art. 72 de la Ley 7527). Muchos dueños que firman contratos «por seis meses» lo descubren cuando quieren recuperar la filial.

Lo que debe saber el dueño que ofrece su filial en una plataforma

La Ley 9742 impone al prestatario inscribirse en el ICT y como contribuyente en la Dirección General de Tributación, y emitir factura digital (art. 8, incisos a) a c), de la Ley 9742). Le reconoce el derecho a ejercer libremente su actividad «sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico» (art. 7 a) de la Ley 9742), y le permite operar en zonas residenciales siempre que no perturbe el entorno (art. 16 de la Ley 9742). Pero la misma ley menciona tres veces el reglamento de condominio: el huésped accede a los servicios conforme a él, debe respetarlo, y el prestatario solo puede restringir el acceso del huésped por lo que dispongan la ley o el reglamento (arts. 5 d), 6 a) y 8 f) de la Ley 9742). El ordenamiento al que se somete la actividad incluye, por lo tanto, la Ley 7933 y el reglamento de cada condominio.

Para el dueño, eso significa revisar el destino que la escritura asigna a su filial, porque la ley prohíbe hacerla servir «a otro objeto que el convenido expresamente» (art. 15 de la Ley 7933), y lo que diga el reglamento sobre estancias cortas. Sus huéspedes son ocupantes en el sentido del artículo 22, y él responde solidariamente por las consecuencias civiles de lo que hagan. Y sus deudas con el condominio las sufren sus huéspedes: la Sala Constitucional consideró que no era arbitrario suspender el agua a un apartamento alquilado por temporadas a turistas cuyo dueño debía cuotas y el canon del acueducto, porque había una fuente a pocos metros (Sala Constitucional, voto 9044-2016).

Sobre si la asamblea o el reglamento pueden prohibir o autorizar este tipo de alquiler no hay criterio judicial de fondo verificado. La Sala Primera conoció dos veces el conflicto de un condominio residencial donde la asamblea autorizó el alquiler de corto plazo que el reglamento prohibía, pero resolvió solo cuestiones de competencia arbitral y de nulidad del laudo, que anuló, entre otras razones, por afectar a terceros que no fueron oídos (Sala Primera, resoluciones 546-2024 y 867-2025). El condohotel es otra figura: allí el hospedaje es el destino mismo del condominio, al menos el setenta por ciento del tiempo al año, y el reglamento fija los derechos de condóminos y huéspedes (arts. 3.16 y 59 del Decreto 45214).

Lo que debe saber el inquilino y lo que debe saber el huésped

El inquilino que publica la filial en una plataforma mientras viaja comete una falta grave: la ley le prohíbe subarrendar o dar en uso la cosa sin autorización expresa, bajo pena de desalojo en lo personal y resolución del contrato (art. 78 de la Ley 7527). Y frente al condominio, cada huésped suyo es un ocupante por cuyos daños responde también el dueño, en lo civil.

El huésped, por su lado, tiene derecho a recibir antes de contratar información veraz y completa sobre las condiciones del servicio, y a quejarse ante el ICT (art. 5 a) y g) de la Ley 9742). A nuestro juicio, si el anfitrión no le advirtió las reglas del condominio sobre la piscina, el ruido o las visitas, y por eso se le restringe algún uso, su reclamo es contra el anfitrión, no contra la comunidad.

Qué pactar en el contrato de alquiler de una filial

La Ley 7527 fija un contenido mínimo para el contrato escrito: identificación de las partes, cita de inscripción del inmueble, descripción de la cosa y de sus instalaciones y espacios, destino, precio, plazo y domicilios para notificaciones (art. 11 de la Ley 7527). En un condominio ese mínimo no basta. Las cláusulas siguientes resuelven de antemano la mayoría de los conflictos que se han descrito en este estudio:

Identificación completa de la filial con su número de finca filial, y de los estacionamientos, bodegas y demás áreas de uso restringido que se alquilan con ella (arts. 11 b) y c) de la Ley 7527; art. 62 del Decreto 45214).
Entrega del reglamento y de los acuerdos de asamblea vigentes, con constancia de recibo firmada por el inquilino (art. 25 de la Ley 7527).
Compromiso de acatar los acuerdos posteriores que el dueño notifique por escrito durante el alquiler.
Destino de la filial conforme al destino que fija la escritura del condominio (art. 11 e) de la Ley 7527; art. 15 de la Ley 7933).
Quién paga la cuota ordinaria, si se paga directamente a la administración y cómo se acredita el pago al dueño (art. 25 de la Ley 7527).
Qué ocurre con las cuotas extraordinarias, las mejoras y los aumentos que apruebe la asamblea.
Responsabilidad del inquilino por las multas y los daños que causen él, su familia, sus visitas y sus huéspedes, y su cobertura con el depósito de garantía (arts. 47 y 59 de la Ley 7527).
Servicios públicos: quién los paga y si el agua llega por medidor colectivo dentro de la cuota (art. 64 de la Ley 7527).
Reglas del reglamento que más afectan al inquilino: mascotas, número de ocupantes, visitas, registro de vehículos, mudanzas y acceso de la administración a la filial.
Uso de las áreas comunes por el dueño mientras la filial esté alquilada.
Participación en la asamblea: compromiso de reenviar las convocatorias y, si se quiere, autorización escrita para votar en los asuntos del artículo 25 de la Ley 7527.
Prohibición expresa de subarrendar o de ofrecer la filial en plataformas digitales sin autorización escrita (art. 78 de la Ley 7527).
Domicilio y correo para notificaciones, que son los que servirán para la intimación previa a cualquier demanda (arts. 11 h), 19 y 116 de la Ley 7527).

Antes de firmar, si usted es el inquilino

Quien va a alquilar una filial hace bien en pedir una copia del reglamento y leer las reglas que le afectan, en particular las de mascotas y estacionamientos. También debe comprobar en el Registro Inmobiliario que quien le alquila es el dueño o tiene poder para hacerlo, porque el copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla sin el consentimiento de los demás, y el contrato celebrado sin esa facultad es nulo (art. 9 de la Ley 7527). Por último, pida una constancia de la administración de que la filial está al día en las cuotas: es la mejor protección contra cortes y restricciones por deudas que no son suyas.

Antes de firmar, si usted es el dueño

El dueño que da su filial en alquiler debe informar a la administración quién la ocupará, entregar el reglamento con constancia y revisar que el destino pactado coincida con el de la escritura. Debe decidir si traslada la cuota como rubro separado o la incluye en la renta, sabiendo que puede subir y que trasladar los aumentos al inquilino tiene el límite incierto que se explicó. Y debe pensar desde el inicio en el conflicto: un contrato escrito, con domicilios claros y con las cuotas expresamente a cargo del inquilino, es lo que abre la puerta al monitorio arrendaticio. Si vende la filial durante el alquiler, el contrato sigue vigente frente al comprador (art. 75 de la Ley 7527).

Cómo ordenar la relación entre el dueño, el inquilino y el condominio

Este estudio partió de tres partes que se encuentran en el mismo edificio sin haber firmado entre todas un solo documento. Lo que las une es una cadena de derechos derivados. El condominio solo tiene relación jurídica directa con el dueño: a él le cobra las cuotas, a él le exige el cumplimiento del reglamento y a él lo sanciona, con la filial como garantía de lo que deba. El inquilino recibe del dueño el uso de la filial y, con él, las reglas que lo acompañan; por eso queda sujeto al reglamento y a los acuerdos que conoció, responde por sus faltas y puede hablar en la asamblea, pero no vota sino con la autorización del dueño ni puede impugnar lo que la asamblea decida. La Ley 7527 protege al inquilino frente al dueño, no frente al condominio; y la Ley 7933 regula la relación del condominio con el dueño, y solo por medio de su artículo 22 alcanza al ocupante.

De esa estructura salen las reglas prácticas. Para el dueño, que el pacto con el inquilino sobre las cuotas no lo libera ante el condominio, que responde solidariamente, en lo civil, por lo que hagan sus ocupantes y que tiene un año para recuperar lo que pague por ellos. Para el inquilino, que el reglamento lo obliga aunque no lo haya firmado, que el corte de un servicio por deudas del dueño es un incumplimiento del dueño y que subarrendar o publicar la filial en una plataforma sin permiso puede costarle el contrato. Para la administración, que una multa impuesta sin traslado de cargos se expone a ser anulada, aunque la falta sea del inquilino, y que solo con poder del dueño puede pedir el desahucio del ocupante que altera la convivencia. Y para todos, que el huésped de unos días no es un inquilino, pero tampoco está por encima del reglamento.

Casi todos estos conflictos se evitan con un buen contrato y con una comunicación ordenada entre dueño, inquilino y administración. Cuando ya surgieron, la vía y la decisión sobre quién debe demandar a quién dependen de los documentos de cada caso. Si usted es dueño o inquilino de una filial y quiere revisar su contrato o su situación con el reglamento de su condominio, puede agendar una consulta con el despacho.

Este estudio tiene fines informativos y no constituye asesoría legal para un caso concreto. Si desea analizar su situación, agende una consulta.

Alquilar en un condominio: derechos y deberes del inquilino y del dueño que arrienda