Serie: La propiedad en condominio en Costa Rica · Parte 4 de 5

Convivir en condominio: uso de la filial y de las áreas comunes, límites y sanciones

Qué puede hacer cada dueño en su filial y en las áreas comunes, qué puede prohibir el reglamento y cómo se sanciona a quien incumple en un condominio.

Por Lic. Dowglas Dayán Murillo Murillo 19 de octubre de 2026 43 min de lectura Legislación revisada al 19 de octubre de 2026

Contenido

1. Las reglas que gobiernan la convivencia y de dónde salen
2. El uso de la filial conforme a su destino
3. Obras dentro de la filial, fachadas y paredes compartidas
4. El uso racional, el uso restringido y el arrendamiento de las áreas comunes
5. Las reglas de convivencia que suelen traer los reglamentos
6. Qué puede regular la comunidad sobre el alquiler por plataformas digitales
7. Las sanciones internas del artículo 23
8. La multa judicial del artículo 15
9. Filtraciones y otros daños entre filiales
10. Cómo se resuelven los conflictos de convivencia
11. Cómo aplicar estas reglas en la vida diaria del condominio

Es sábado y pasa de la medianoche. En un edificio de apartamentos de San José, la música del quinto piso se oye en el cuarto como si estuviera en la sala. En un condominio horizontal de Heredia, el dueño de una casa puso un portón que encierra el pedazo de jardín común frente a su terraza, y ya siembra ahí sus matas. En un condominio de playa en Guanacaste, varias unidades se alquilan por noches a turistas que cambian cada fin de semana, y quienes viven ahí todo el año se quejan del ruido, de la basura y de una piscina siempre llena de desconocidos. En los tres casos alguien siente que el vecino abusa, y el vecino siente que hace lo que quiere con lo que es suyo.

Los dos tienen una parte de razón. Quien compra en condominio es dueño de verdad, pero de una propiedad que comparte paredes, techos, tuberías, jardines y reglas con otras personas. Este estudio explica qué puede hacer cada propietario en su filial y en las áreas comunes, qué puede regular o prohibir el reglamento del condominio, cómo se sanciona a quien incumple, quién paga cuando el problema es un daño (la filtración que baja del apartamento de arriba) y por qué vías se resuelven hoy estos pleitos. Es el cuarto de cinco estudios sobre la propiedad en condominio en Costa Rica; cuando un tema se trata a fondo en otro, lo indicamos con su enlace.

Las reglas que gobiernan la convivencia y de dónde salen

Para entender por qué un vecino puede exigirle a otro que baje la música o quite un portón, hay que empezar por el tipo de propiedad que se tiene. En un condominio cada propietario «será el dueño exclusivo de su piso, local, oficina, estacionamiento, casa o lote y será condómino de los bienes afectos al uso común» (art. 265 del Código Civil, reformado por el art. 40 de la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio). La Sala Constitucional describió esta figura como una propiedad imperfecta o limitada, cuyos límites vienen de la ley (Sala Constitucional, voto 2336-2002). De esa doble condición, dueño exclusivo de lo suyo y copropietario de lo común, nacen todos los límites que se explican aquí. Qué es filial y qué es común se explica en el estudio Ser dueño en un condominio.

La ley, el reglamento ejecutivo y el reglamento del condominio

Las reglas de convivencia vienen de tres fuentes que no pesan lo mismo. La primera es la Ley 7933, en su versión vigente del 16 de marzo de 2026: fija los derechos y las prohibiciones básicas (arts. 15 a 23), las mayorías para decidir (art. 27) y el contenido mínimo del reglamento interno (art. 33).

La segunda es el Decreto 45214-MIVAH-MEIC-TUR, Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, que rige desde el 19 de enero de 2026 y derogó el Decreto 32303 de 2005 (art. 103 del Decreto 45214). Es sobre todo técnico (planos, vías, estacionamientos, instalaciones), y su capítulo de funcionamiento del condominio (arts. 86 a 94) trata de la transmisión de las filiales, la cuota, la representación, la rendición de cuentas, el reemplazo del administrador, la convocatoria, las actas, las votaciones y las asambleas virtuales. No regula mascotas, ruido entre vecinos, cámaras, alquiler ni un procedimiento para sancionar, aunque trae reglas técnicas útiles que citaremos donde corresponda.

La tercera fuente, y la que más se aplica, es el Reglamento de Condominio y Administración que cada condominio incluye en su escritura constitutiva (art. 4 de la Ley 7933), y que el decreto define como el instrumento que «complementa y especifica» la ley según las características de cada condominio (art. 3.43 del Decreto 45214). La ley le exige regular el uso de las cosas comunes y sus limitaciones, los derechos y obligaciones de cada propietario, el régimen de sanciones, los mecanismos para resolver disputas y los cambios de fachada (art. 33, incisos d, e y g, de la Ley 7933). Aquí lo llamaremos «el reglamento del condominio».

Ese reglamento obliga a quien compra después: «Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente» (art. 34 de la Ley 7933), y el decreto presume que el adquirente lo conoce y lo acepta (art. 86 del Decreto 45214). Obliga también a quienes ocupan la filial sin ser dueños (art. 22 de la Ley 7933), tema del estudio Alquilar en un condominio.

Lo que el reglamento del condominio no puede hacer

El poder del reglamento tiene un borde preciso. Puede crear «derechos y obligaciones adicionales», pero estos «no pueden ser violatorios a dichas disposiciones legales o de alguna otra normativa que sea aplicable», y no puede desnaturalizarse «la posibilidad de uso y goce independiente de cada unidad privativa por parte de su propietario» (art. 18 del Decreto 45214). Son dos límites. El primero es de jerarquía: ninguna regla interna vale contra la ley, sea la de condominios u otra. El segundo es de fondo: el reglamento puede ordenar cómo se usa la filial, pero no vaciar el derecho de usarla con independencia. Con estos dos límites hay que leer cualquier prohibición interna.

El reglamento nuevo y los condominios que ya existían

El Decreto 45214 remite todavía al decreto derogado para los proyectos que ya habían ingresado al sistema de trámite de planos, el Administrador de Proyectos de Construcción o APC (transitorio I), y para «las modificaciones requeridas» en los condominios existentes (transitorio II). A nuestro juicio, esos transitorios se refieren a modificaciones físicas y de trámite, no al funcionamiento ordinario; para cerramientos o transformaciones de áreas comunes en condominios antiguos habrá que verificar qué reglamento técnico rige.

El uso de la filial conforme a su destino

Si el reglamento no puede vaciar el derecho de cada dueño, ¿cuáles son entonces los límites que pone la propia ley? Están en el art. 15 de la Ley 7933, la norma de convivencia más importante del régimen. Los propietarios «Usarán su propiedad de acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva»; «No podrán destinarla a usos contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, ni hacerla servir a otro objeto que el convenido expresamente», y «No podrán efectuar acto ni incurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio».

Qué significa usar la filial de acuerdo con su destino

La escritura constitutiva fija el destino general del condominio y el particular de cada filial (art. 2, inciso b, de la Ley 7933), y ese destino es una condición de la propiedad. Arturo Pacheco Murillo, en el libro de la Cátedra de Derechos Reales de la Universidad de Costa Rica de 2006, lo ilustraba con un ejemplo clásico: dentro de su apartamento el dueño puede hacer casi lo que quiera, pero no puede convertir en bodega, bazar o guardería un espacio concebido como vivienda (p. 135). Aunque la edición es de 2006, los ensayos del libro se escribieron hacia 2000 y 2001; en este punto, la ley de hoy confirma la idea sin cambios, porque el art. 15 conserva su texto de 1999.

El límite práctico está en distinguir el uso que acompaña a la vivienda del que la sustituye. A nuestro juicio, quien trabaja desde su casa con una computadora no cambia el destino residencial; quien abre un consultorio con clientela diaria o un taller, sí. Luis Carlos Delgado, en el mismo libro, usaba el caso de la vivienda convertida en local de negocios para justificar que quien genera molestias a la colectividad asuma su costo (pp. 50-51). La intuición sigue en pie, pero la ley la canaliza por vías concretas: la multa judicial del art. 15 y las sanciones internas del art. 23.

La tranquilidad, la seguridad y la salubridad de los demás

La segunda parte del art. 15 protege a los vecinos aunque nadie haya cambiado el destino de nada. Prohíbe actos, como la fiesta que no termina, y omisiones, como no reparar una fuga que humedece la pared del vecino. Son conceptos abiertos, y por eso el reglamento debe concretarlos si quiere sancionar con base en ellos. La referencia a «la moral o las buenas costumbres», a nuestro juicio, no autoriza a la comunidad a vigilar la vida privada de nadie: se refiere a usos que trascienden hacia los demás y que el ordenamiento reprueba.

Cambiar el destino de una filial o del condominio

El destino puede cambiarse, pero no por decisión de un solo dueño. Variar el destino especial de una filial exige los votos de al menos dos tercios del valor total del condominio, y modificar el destino general exige la unanimidad de todos los propietarios (art. 27, inciso b, punto 1, e inciso a, punto 1, de la Ley 7933). Cómo se convoca y se vota se explica en el estudio Quién decide en el condominio.

El acuerdo no basta por sí solo, porque el destino también depende del uso del suelo que permita la normativa urbanística (arts. 5 y, para los condohoteles, 61 del Decreto 45214). Hay además una lección procesal: la Sala Primera anuló en su totalidad un laudo arbitral que había declarado nulo, entre otros, el acuerdo que cambiaba el destino de una filial, entre otras razones porque afectó a su dueña sin haberla integrado al proceso (Sala Primera, resolución 867-2025). Sobre el fondo, hasta dónde puede la asamblea cambiar destinos, no encontramos jurisprudencia verificada posterior a la reforma del art. 27 de 2022.

Obras dentro de la filial, fachadas y paredes compartidas

Usar la filial conforme a su destino es una cosa; transformarla físicamente es otra. Aquí la frontera no es la actividad, sino la materia: qué partes son solo del dueño y cuáles, aunque estén dentro de su filial o pegadas a ella, interesan a todos.

Lo que el propietario puede hacer puertas adentro

La regla general es de libertad. «Cada propietario podrá efectuar obras y reparaciones en el interior de su finca filial», y establecer a su costa servicios para su uso exclusivo, «siempre que no perjudiquen ni estorben a los demás» (arts. 16 y 15 de la Ley 7933). Cambiar el piso, remodelar la cocina o mover divisiones livianas son decisiones del dueño, con los permisos municipales que correspondan.

Los límites están en el mismo art. 16. Al propietario «le estará prohibida toda innovación o modificación que afecte la estructura, las paredes maestras u otros elementos esenciales del condominio», y respecto de los servicios e instalaciones generales debe abstenerse «de todo acto, aun en el interior de su propiedad, que impida o haga menos eficaz la operación o el aprovechamiento». Esto importa mucho en los edificios, porque por los apartamentos pasan tuberías y ductos que son de todos: los sistemas de agua, aguas residuales y pluviales, electricidad y telecomunicaciones «serán considerados como áreas comunes» y deben poder revisarse desde las áreas comunes (arts. 83 y 84 del Decreto 45214). Quien encierra un ducto dentro de un mueble de cocina sin dejar acceso, o desvía un bajante para ganar espacio, está tocando algo que no es solo suyo.

Lo mismo vale para las paredes entre unidades, que son comunes como los cimientos y los techos (art. 10, inciso b, de la Ley 7933) y deben ser resistentes al fuego (art. 26 del Decreto 45214): a nuestro juicio, perforarlas para unir espacios o sustituirlas por un material que no cumpla esa exigencia es modificar un elemento esencial. Y construir pisos o sótanos requiere dos tercios del valor (art. 27, inciso b, punto 2): el dueño del último piso no puede techar una terraza sobre la azotea común porque «le queda encima».

Las fachadas

La ley manda que el reglamento del condominio regule «La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o colores distintos de los del conjunto» (art. 33, inciso g, de la Ley 7933). Cada reglamento decide si un dueño puede cambiar por sí solo el color de su puerta o cerrar un balcón, o si necesita el visto bueno de la asamblea.

Pacheco sostenía que las transformaciones exteriores importantes o estructurales requerían la aprobación unánime de los propietarios (p. 136). Hoy eso no se sostiene tal cual: lo estructural está prohibido al propietario individual (art. 16), construir pisos requiere dos tercios y las fachadas dependen del reglamento. Cuando el reglamento calla, a nuestro juicio la fachada no queda a la libre: forma parte de las paredes maestras y del ornato del conjunto, que la ley considera comunes (art. 10), y su cambio debe pasar por la asamblea.

La Sala Primera resolvió un caso que reúne casi todos estos problemas. En un condominio horizontal de Heredia, los dueños de dos filiales cambiaron la fachada, levantaron una construcción pesada, abrieron un portón hacia el jardín común con banca y siembras y retiraron una lámpara común, sin aprobación de la asamblea. La Sala ordenó readecuar la fachada al diseño del conjunto, remover las obras y el portón y reinstalar la lámpara en doce meses, salvo que la asamblea aprobara después las obras (Sala Primera, resolución 1572-2022). Aplicó los arts. 14, 16, 27 y 33 de la Ley 7933 y completó el remedio con el Código Civil. Es el criterio de mayor jerarquía que conocemos sobre obras.

Entrepisos, pisos y paredes medianeras

¿Quién paga cuando hay que reparar la losa entre dos apartamentos o la pared que comparten dos casas? La ley responde: «Correrán por cuenta de los propietarios de las filiales afectadas, las obras de conservación que requieran los entrepisos, los pisos, las paredes u otras divisiones medianeras», y «Cada propietario costeará las obras de conservación que necesiten los suelos o pavimentos de su finca filial» (art. 18 de la Ley 7933). No contradice al art. 10: este dice de quién es la pared y el art. 18, quién paga su conservación. Esa regla será la base para resolver las filtraciones.

El uso racional, el uso restringido y el arrendamiento de las áreas comunes

De la filial pasamos a lo que está fuera de ella. Si dentro de su unidad el dueño tiene libertad con límites, en las áreas comunes ocurre lo inverso: nadie es dueño exclusivo y todos tienen derecho a usarlas, dentro de ciertas reglas.

El derecho de cada uno a usar lo común

Cada titular tiene en las cosas comunes un derecho proporcional al área de su filial, pero «ningún propietario podrá ser limitado en el uso y goce racionales de las cosas comunes, ni podrá alegar que tiene un derecho mayor al disfrute de esas cosas porque su porcentaje en ellas supere el de otros propietarios» (art. 9 de la Ley 7933). El dueño de la casa más grande no tiene más derecho a la piscina que el del apartamento más pequeño, y los del primer y último piso no tienen por eso más derechos que los demás (art. 17).

La palabra que ordena todo es «racional». La ley no la define, pero el art. 8 da la pauta: cada propietario aprovecha las cosas comunes «conforme a su destino». A nuestro juicio, un uso es racional cuando respeta el destino de la cosa, no excluye a los demás y no la desgasta más de lo normal. Quien cada fin de semana lleva cuarenta invitados a la piscina de un condominio de quince casas en San Carlos se la está apropiando por unas horas. Por eso los reglamentos pueden fijar horarios, cupos de invitados o reservas, siempre que valgan para todos.

Áreas de uso restringido y espacios asignados

La ley admite cosas comunes de uso restringido, destinadas solo a algunas filiales (art. 9 de la Ley 7933): bienes comunes cuyo «uso está limitado a uno o varios condóminos o grupo de condóminos» (art. 3.5 del Decreto 45214). Los estacionamientos y bodegas asignados a ciertas filiales suelen tener esa naturaleza. Siguen siendo comunes: quien los usa no es su dueño, aunque nadie más pueda usarlos.

El Decreto 45214 puso reglas más estrictas que el anterior. Solo pueden asignarse espacios a determinadas filiales cuando se trate de área común «en demasía», la que excede las áreas mínimas que exige la normativa (arts. 3.7 y 62). Prohíbe sin excepciones colocar «muros, verjas o setos que segreguen una porción del área común para el uso exclusivo de algún propietario» (art. 65). Y para convertir áreas comunes en privativas exige que sean áreas en demasía, que lo apruebe la asamblea y que se tramite la modificación en el APC y ante la municipalidad (art. 66).

Este cambio deja atrás una práctica que el libro de 2006 recomendaba: Roxana Sánchez Boza proponía ceder el uso de parqueos o pasillos a ciertas filiales, revocable solo por unanimidad (pp. 207-208). Asignar el uso sigue siendo válido, pero hoy solo sobre áreas en demasía y nunca cerrándolas. El vecino de Heredia que encerró con un portón el jardín frente a su terraza hizo lo que el art. 65 prohíbe. Si el condominio es anterior a 2026, recuérdese el transitorio II: para modificaciones físicas puede regir todavía el decreto anterior, más flexible en este punto.

Obras en lo común y arrendamiento de áreas comunes

Cualquier obra en las áreas comunes de un condominio existente debe aprobarla la asamblea; solo la obra urgente por seguridad o salubridad, o la exigida por una norma o un juez, puede ejecutarla el administrador sin acuerdo previo, con planos aprobados y rindiendo cuentas después (art. 64 del Decreto 45214).

Las áreas comunes también pueden producir dinero. La ley permite arrendarlas «previo acuerdo de la Asamblea de Condóminos», con dos tercios del valor, y el producto va al ingreso común (arts. 11 y 27, inciso b, punto 4, de la Ley 7933): la azotea alquilada para una antena, o un local común arrendado a un tercero. Reservar el salón para la fiesta de un condómino no es un arrendamiento, sino un uso que regula el reglamento. Y las servidumbres para servicios públicos no requieren acuerdo de asamblea si el reglamento da al administrador poderes suficientes (art. 70 del Decreto 45214).

La tabla siguiente reúne las mayorías que exige la ley para las decisiones sobre el uso de la filial y de lo común.

Decisión	Mayoría	Norma de la Ley 7933
Modificar el destino general del condominio	Unanimidad de todos los propietarios	Art. 27 a) 1
Reducir o eliminar áreas verdes o parques	Unanimidad	Art. 27 b) 3
Variar el destino especial de una filial	Dos tercios del valor total	Art. 27 b) 1
Construir pisos o sótanos, o excavar	Dos tercios del valor total	Art. 27 b) 2
Adquirir bienes comunes, variar su destino o disponer cómo se aprovechan	Dos tercios del valor total	Art. 27 b) 3
Arrendar cosas comunes	Dos tercios del valor total	Arts. 11 y 27 b) 4
Mejoras útiles en lo común	Dos tercios del valor	Art. 14 b)
Mejoras necesarias en lo común	Mayoría del valor	Art. 14 a)
Variar el reglamento del condominio	Dos tercios del valor total, con la discusión que abre el art. 34	Arts. 27 b) 7 y 34
Cualquier otro acuerdo	Mayoría del valor	Art. 27 c)

En los casos del inciso b, si un propietario tiene al menos el 50 % del valor, se exige además la mitad de los votos restantes reunidos en asamblea. Sobre la reforma del reglamento hay una salvedad: el art. 34 sigue diciendo «votación unánime», mientras que el art. 27, reformado en 2022, la pasó a dos tercios. A nuestro juicio prevalece la norma de 2022, aunque ningún tribunal ha resuelto el choque; el análisis está en el estudio Quién decide en el condominio.

Las reglas de convivencia que suelen traer los reglamentos

Con ese marco podemos entrar en las reglas que más discusiones generan. Ninguna está regulada en detalle por la ley ni por el decreto: su fuente es el reglamento del condominio (art. 33, inciso d, de la Ley 7933) y su límite, el art. 18 del decreto. Un tribunal añadió una pauta: el reglamento puede graduar faltas y sanciones «siempre que respeten las reglas de lesividad, razonabilidad, proporcionalidad y la legalidad sancionatoria» (Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, voto 343-2023). Una buena regla protege un interés real de la comunidad, es proporcionada y está escrita con claridad.

Mascotas

Ni la ley ni el decreto mencionan las mascotas; todo depende del reglamento, que obliga también al inquilino. En un condominio vertical de San José, una inquilina tenía un perro de una raza que el reglamento prohibía y alegaba que era un animal de apoyo emocional; la administración le ordenó retirarlo en 72 horas. La Sala Constitucional declaró sin lugar el amparo: su contrato la obligaba a acatar el reglamento, que conocía, y no aportó la certificación de discapacidad del Consejo Nacional de Personas con Discapacidad (CONAPDIS) ni prueba del adiestramiento del perro (Sala Constitucional, voto 11979-2025, que aplica el precedente del voto 12619-2022, también sobre una raza prohibida).

Hay que leer bien esos votos. La Sala no dijo que prohibir razas o mascotas sea válido en sí mismo: dijo que en esos casos no se lesionaban derechos fundamentales y que el reclamo era propio de los tribunales comunes. A nuestro juicio, las reglas que ordenan la tenencia de animales (correa en las áreas comunes, recoger los desechos, control del ruido, restricciones para razas que la normativa considere peligrosas, prohibición de criaderos) son razonables y se apoyan en la tranquilidad y la salubridad que protege el art. 15. Una prohibición absoluta de tener cualquier animal dentro de la filial es más dudosa, porque toca la vida doméstica en la unidad privativa y puede chocar con el art. 18 del decreto. Si estaba en el reglamento cuando la persona compró, la sujeción del art. 34 pesa a favor de la comunidad; si se introduce después por reforma, queda más expuesta a impugnación.

Ruido y horarios

Tampoco hay norma sobre ruido entre vecinos. El decreto solo exige aislamiento acústico para ascensores y equipos afines, con remisión al Reglamento para el control del ruido ambiental, Decreto 44486-S (art. 82 del Decreto 45214). El fundamento para limitar el ruido de las personas es la prohibición de perturbar la tranquilidad de los demás (art. 15 de la Ley 7933). A nuestro juicio, la regla que funciona fija horarios y conductas concretas (horas de silencio, horario de obras y mudanzas, equipos de sonido en áreas comunes); la que solo prohíbe el «ruido excesivo» sirve poco para sancionar, por la razón que dio el tribunal en el caso que sigue.

Estacionamientos

El decreto fija reglas técnicas: en los condominios residenciales de más de treinta unidades se suma al mínimo un diez por ciento de espacios para visitas, en área común y de uso exclusivo de visitantes (art. 29 del Decreto 45214), y solo pueden asignarse espacios a ciertas filiales si están en área común en demasía (art. 62). A nuestro juicio, la asamblea no puede convertir el estacionamiento de visitas en estacionamiento de residentes.

Las reglas de uso diario sí son materia del reglamento, pero tienen que estar bien escritas. En un condominio horizontal de Desamparados, el reglamento prohibía estacionar en la calle interna «por un tiempo prolongado», sin decir cuánto. El tribunal confirmó el rechazo de la multa del art. 15 que el condominio pedía al juez contra una condómina: para saber cuál era la conducta prohibida hacía falta el dato del tiempo máximo de tolerancia, que no podía quedar a la subjetividad de quien sanciona, y en materia sancionatoria no cabe la analogía (Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, voto 343-2023). «Máximo treinta minutos» se puede aplicar; «tiempo prolongado», no.

Seguridad, accesos y visitas

El decreto permite una caseta de vigilancia o, en su lugar, «algún otro sistema automatizado o de forma remota para el control de acceso y vigilancia» (arts. 72 y 73 del Decreto 45214). Son facultades del condominio, y el reglamento puede regular el registro de visitantes, el ingreso de proveedores y las mudanzas.

El límite está en el acceso a la propia filial. La Sala Constitucional ha tolerado medidas que solo incomodan, como quitar a los morosos el servicio de apertura del portón cuando pueden entrar y recibir visitas por sus medios (Sala Constitucional, voto 5413-2011). Pero consideró abusivo que un condominio industrial impidiera a los vehículos de la dueña de una bodega y de sus inquilinos pasar por las áreas comunes, porque hacía imposible llegar a la bodega y equivalía a tomarse la justicia por propia mano (Sala Constitucional, voto 13256-2004). Los cortes de servicios a los morosos se analizan en el estudio Las cuotas del condominio.

Cámaras de vigilancia y datos personales

El decreto menciona los «sistemas electrónicos de vigilancia» en sus considerandos, pero solo permite usar un sistema automatizado o remoto en lugar de la caseta (art. 73); no dice nada sobre dónde enfocar las cámaras ni sobre qué hacer con las grabaciones. Las cámaras se rigen por la Ley 8968, Ley de Protección de la Persona frente al Tratamiento de sus Datos Personales, y por la jurisprudencia constitucional sobre intimidad. Esa ley se aplica a las bases de datos de organismos públicos o privados, salvo las mantenidas «con fines exclusivamente internos, personales o domésticos» que no se comercialicen (art. 2). Dato personal es «cualquier dato relativo a una persona física identificada o identificable» (art. 3, inciso b), y la imagen reconocible de alguien lo es.

Quien recoge datos debe informar de la base, sus fines, sus destinatarios y su responsable, y como regla obtener el consentimiento expreso de la persona (art. 5), y conservarlos solo mientras sirvan al fin (art. 6). Esa exigencia de consentimiento es difícil de cumplir con cada visitante, y no encontramos un criterio verificado sobre cómo se aplica a la videovigilancia de un condominio; es una razón más para que el sistema conste en el reglamento o en un acuerdo de asamblea y esté bien señalizado.

La Sala Constitucional ha fijado dos ideas. La primera, que las cámaras lesionan la intimidad cuando invaden el espacio más íntimo de las personas, como su domicilio; en ese voto recoge un precedente en que las cámaras del condominio, aprobadas en asamblea, dirigidas a zonas comunes y con grabaciones guardadas un mes, no lesionaron derechos (Sala Constitucional, voto 42198-2025; en igual sentido, voto 27626-2021). La segunda es procesal: cuando se denunció que una vecina había instalado sin acuerdo de asamblea una cámara que grababa la entrada y la cochera comunes de un condominio vertical de cuatro apartamentos, la Sala declaró sin lugar el amparo, tuvo por no probada la grabación y remitió a la vía ordinaria, porque revisar si se incumplió el reglamento no le corresponde (Sala Constitucional, voto 25204-2023).

Con esa base, y como criterio del despacho, un sistema de cámaras del condominio debería cumplir al menos lo siguiente:

• estar aprobado por la asamblea: a nuestro juicio basta la mayoría del valor (art. 27, inciso c, de la Ley 7933), salvo que el sistema cambie el modo en que se aprovechan las áreas comunes, caso en que se requieren dos tercios (art. 27, inciso b, punto 3);
• estar señalizado e informado a residentes y visitantes, con indicación del responsable de las grabaciones (art. 5 de la Ley 8968);
• enfocar solo áreas comunes, sin captar el interior de las filiales;
• tener reglas escritas sobre quién ve las imágenes, para qué y por cuánto tiempo se conservan.

A nuestro juicio, la excepción doméstica del art. 2 de la Ley 8968 no ampara al condominio, que es una colectividad organizada y no un hogar. Podría amparar la cámara que un vecino pone en su filial, pero esa cámara no puede invadir el domicilio de otro, y si se instala en un área común o la graba, decide el reglamento o la asamblea. No hallamos jurisprudencia verificada que aplique la Ley 8968 a un condominio.

Cargadores para vehículos eléctricos

El decreto prevé que «En los condominios podrá contemplarse centros de recarga para vehículos eléctricos», conforme a la Ley 9518, de Incentivos y Promoción para el Transporte Eléctrico, y sus reglamentos (art. 31 del Decreto 45214). Es una posibilidad para el condominio, no un derecho de cada dueño a instalar su cargador donde quiera.

A nuestro juicio, todo depende de la infraestructura que use. El cargador en el propio estacionamiento, conectado al medidor del dueño y sin tocar instalaciones comunes, es un servicio de uso exclusivo que la ley permite si no perjudica a los demás (art. 15 de la Ley 7933). Si hay que tender cableado por áreas comunes o intervenir el tablero general, ya no es una decisión individual: el decreto exige tableros independientes para lo común y para cada unidad (art. 85), el dueño no puede hacer menos eficaces las instalaciones generales (art. 16 de la ley) y la obra en lo común requiere aprobación de la asamblea (art. 64 del decreto).

Qué puede regular la comunidad sobre el alquiler por plataformas digitales

De todas las reglas de uso, la que más ha cambiado la vida de muchos condominios es la del alquiler por noches o semanas mediante plataformas digitales. Aquí la miramos desde la comunidad; los derechos y deberes del dueño que alquila y de quien alquila se tratan en el estudio Alquilar en un condominio.

Qué dice la Ley 9742 sobre los condominios

La Ley 9742, Ley marco para la regularización del hospedaje no tradicional y su intermediación a través de plataformas digitales, regula el alquiler de viviendas y construcciones análogas «por periodos no mayores a un año, ni inferiores a las veinticuatro horas» (art. 3, inciso c). No regula los condominios, pero los menciona tres veces en el mismo sentido: el derecho del huésped a entrar y permanecer en los servicios abiertos al público se enuncia junto con «las disposiciones propias del establecimiento o el propio reglamento de condominio según aplique» (art. 5, inciso d); el huésped debe respetar «los reglamentos de condominios, en caso aplicable» (art. 6, inciso a), y quien presta el servicio debe permitir el acceso de sus huéspedes sin más restricciones que las que vengan de la ley, de las normas de la actividad y, «en su caso, al reglamento de condominio, según aplique» (art. 8, inciso f).

La misma ley reconoce también al prestatario el derecho a ejercer su actividad «sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico» (art. 7, inciso a) y permite operar esta «actividad comercial» en zonas calificadas como residenciales si no perturba el entorno (art. 16).

La Ley 9742, por tanto, no desplaza al reglamento del condominio: lo presupone y le remite. Delgado advertía en 2006 que los «comuneros de temporada» tienden a comprometerse menos con la colectividad (pp. 51-52). La observación sigue vigente, y hoy hay una herramienta para atenderla: el reglamento, al que la propia ley de hospedaje somete al huésped.

Qué puede hacer el reglamento

A nuestro juicio, el reglamento puede regular el hospedaje no tradicional con amplitud, con base en los arts. 15, 22 y 33, inciso d, de la Ley 7933 y en la remisión de la Ley 9742: registro de los huéspedes ante la administración, máximo de ocupantes por unidad, reglas de uso de las áreas comunes, entrega del reglamento a cada huésped, una persona de contacto y la responsabilidad del dueño por los daños que causen sus huéspedes. Esta última tiene base legal: cuando el dueño no ocupa la filial, quienes la usan responden de las infracciones, «sin perjuicio de la responsabilidad civil solidaria del propietario» (art. 22 de la Ley 7933). La ley habla de responsabilidad civil; que el dueño deba pagar también las multas por faltas de sus huéspedes es más dudoso, como se explica en el estudio Alquilar en un condominio.

Prohibir el alquiler de corto plazo

La pregunta difícil es si el reglamento puede prohibirlo. No hay norma expresa ni jurisprudencia de fondo. A nuestro juicio, la prohibición es defendible cuando el destino de las filiales en la escritura es residencial, porque el hospedaje habitual con fines de lucro tiene una naturaleza comercial y turística distinta, y la ley prohíbe hacer servir la filial «a otro objeto que el convenido expresamente» (art. 15). En un condominio de destino turístico o mixto tendría mucho menos fundamento, y en un condohotel ni se plantea, porque el hospedaje es su destino: al menos el setenta por ciento del tiempo al año (art. 3.16 del Decreto 45214).

El momento importa. Si la prohibición ya estaba en el reglamento cuando el dueño compró, lo vincula (art. 34). Introducirla después exige reformar el reglamento o la escritura constitutiva. A nuestro juicio bastan los dos tercios del total del valor (art. 27, inciso b, punto 7), aunque el art. 34 sigue hablando de unanimidad y ningún tribunal ha resuelto el choque (lo analiza el estudio Quién decide en el condominio); por eso, cuando sea posible, es mejor reunir el voto de todos. Si la prohibición equivale a cambiar el destino de filiales concretas, la mayoría es la misma (art. 27, inciso b, punto 1), pero sus dueños deberán ser parte de cualquier proceso sobre el acuerdo (Sala Primera, resolución 867-2025); y si lo que cambia es el destino general del condominio, por ejemplo de turístico a solo residencial, hace falta la unanimidad (art. 27, inciso a, punto 1). El acuerdo podrá impugnarse en los tres meses del art. 26, y el juez lo medirá con el art. 18 del decreto. Una reforma que prohíba de un día para otro lo que varios dueños hacían legítimamente, sin plazo de transición, es más vulnerable que una que regule y gradúe.

Lo que no han resuelto los tribunales

En un condominio residencial dentro del cual opera un hotel, el reglamento prohibía el alquiler de corto plazo y una asamblea virtual acordó autorizarlo. Dos condóminos impugnaron por arbitraje, como lo preveía el reglamento, y la Sala Primera confirmó la competencia de los árbitros (Sala Primera, resolución 546-2024). El laudo anuló el acuerdo, pero la Sala Primera anuló luego el laudo entero, entre otras razones porque afectaba a terceros que habían adquirido derechos con base en esos acuerdos sin ser oídos (resolución 867-2025). Nadie resolvió en firme si la asamblea puede autorizar o prohibir el alquiler turístico; lo dicho aquí es, por eso, criterio del despacho.

Las sanciones internas del artículo 23

Las reglas valen poco si incumplirlas no tiene consecuencias. La ley prevé dos: las sanciones internas, que impone la comunidad, y la multa judicial del art. 15. Empezamos por las internas, las más usadas y las que más errores producen.

El art. 23 de la Ley 7933 dice que, si un propietario infringe las prohibiciones y limitaciones de la ley, del reglamento o de los acuerdos de asamblea, «se impondrán las siguientes sanciones, que desarrollará y determinará el reglamento del condominio, previo cumplimiento del debido proceso, por la Asamblea de Condóminos: a) Prevención por escrito. b) Sanción o multa. c) Obligación de desalojo por parte del condómino». Añade que el reglamento «contemplará el régimen específico de multas» y que su reclamación se tramita por el proceso sumario.

Quién sanciona y con qué reglas

La norma atribuye la sanción a la asamblea, no al administrador ni a la junta directiva. Cuando la administradora de un condominio de Guanacaste demandó a un expresidente de la junta directiva para que dejara de enviar correos contra la junta, el tribunal confirmó que la demanda era improponible por falta de legitimación: le corresponde a la asamblea determinar la sanción, y luego el juez puede revisar lo decidido (Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Guanacaste, voto 318-2025). Otro tribunal precisó que el administrador puede amonestar o multar si la asamblea lo dispuso (voto 343-2023). El poder de sancionar nace, pues, de la asamblea y del reglamento, y el administrador solo lo ejerce por delegación expresa.

Además, el reglamento debe tener un régimen de sanciones, que la ley exige dos veces (arts. 23 y 33, inciso e). A nuestro juicio, si no describe las faltas ni fija las multas, la asamblea no puede inventarlas caso por caso: podrá prevenir por escrito, pero no multar.

El modelo de reglamento que el libro de 2006 trae como anexo es un contraejemplo: allí el administrador imponía las sanciones, incluido el desalojo, y podía poner la filial del infractor en arrendamiento o en fideicomiso (pp. 233-234 y 237-238). Eso no se ajusta al art. 23, y no encontramos base legal para arrendar o fideicometer por la fuerza una filial. Henry Campos Vargas, en el mismo libro, recomendaba un órgano instructor que tutelara el derecho de defensa (p. 82). La idea sigue en pie, porque ni la ley ni el decreto regulan el procedimiento: una comisión que investigue y proponga, y una asamblea que decida, es un buen diseño.

El debido proceso antes de sancionar

La frase «previo cumplimiento del debido proceso» la están aplicando los tribunales. En un condominio residencial de San José, la administración cargaba en el estado de cuenta de la dueña de una filial multas por conductas de su inquilino (basura, mascotas sueltas, mal estacionamiento), sin indicar la falta, la regla violada ni la prueba. El tribunal confirmó la orden de revocarlas y devolver lo pagado: el art. 23 exige prevención escrita y luego multa, la carga de la prueba es del condominio, y hacía falta «al menos una somera investigación sumarísima con el traslado de cargos» antes de castigar. Pesó también que se sancionaba a la dueña por actos del inquilino en los que no intervino (Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, voto 513-2025).

Ese voto confirma, con un matiz, otra idea de Campos: que la responsabilidad sancionatoria del ocupante es personal (p. 88). La ley hace responder al ocupante de sus infracciones y deja al dueño la responsabilidad civil solidaria (art. 22 de la Ley 7933). Que esa solidaridad alcance las multas, que son sanciones y no indemnizaciones, es dudoso, como se explica en el estudio Alquilar en un condominio; y si el condominio pretende cobrarle al dueño la multa por lo que hizo su inquilino, tiene que darle al menos traslado de los cargos.

A partir de esos votos, y como criterio del despacho, un procedimiento sancionador mínimo debería seguir estos pasos:

1. Una imputación escrita a la persona responsable (y al propietario, si se pretende hacerlo responder por un ocupante), que describa los hechos, la fecha y la norma del reglamento infringida.
2. Acceso a la prueba del condominio: fotografías, bitácora de seguridad, declaraciones.
3. Un plazo razonable para responder y ofrecer prueba de descargo.
4. Una audiencia, oral o escrita, ante el órgano instructor o la asamblea.
5. Una decisión motivada de la asamblea, que conste en el acta con los hechos probados y la sanción.
6. La comunicación de la decisión a la persona sancionada, que podrá impugnarla en los tres meses del art. 26.

Describir la falta con precisión y no castigar dos veces

El voto de los estacionamientos de Desamparados aportó dos reglas. La de tipicidad ya la vimos: la conducta sancionada debe estar descrita con precisión, sin castigar por analogía. La segunda es la prohibición de sancionar dos veces. La condómina ya había sido amonestada por el administrador por varias de las conductas que el condominio llevó luego al juez, y el tribunal no admitió agregar una multa a hechos ya sancionados con una amonestación (voto 343-2023). El voto resolvió ese caso concreto, una multa judicial pedida después de una sanción interna, y no hizo una teoría general sobre las dos vías. A nuestro juicio, la misma lógica vale dentro del condominio: si la comunidad ya reaccionó con una prevención por un hecho, no puede volver sobre ese mismo hecho para multarlo. Sí puede multar la conducta que se repite o que continúa después de la prevención, si el reglamento lo prevé; esa es, precisamente, la escala que dibuja el art. 23, primero la prevención escrita y luego la multa.

La obligación de desalojo y sus límites

La sanción más grave del art. 23 es la «obligación de desalojo por parte del condómino». Se dirige contra el propietario, y no debe confundirse con el desahucio del ocupante no propietario que la administración puede promover con poder del dueño (art. 22 de la Ley 7933), que trata el estudio Alquilar en un condominio.

Su alcance es estrecho. El desalojo sanciona la infracción de prohibiciones y limitaciones, obligaciones de no hacer como las del art. 15, y por eso no procede por mora en las cuotas, que es una obligación de dar dinero con su propia vía de cobro en el art. 20: así lo resolvió un tribunal ante un acuerdo de asamblea que ordenaba desalojar a un dueño moroso, porque en materia sancionatoria la analogía está prohibida y un acuerdo no puede ir más allá de la ley (Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, voto 49-2026). No encontramos ningún caso en que un tribunal haya ordenado desalojar a un propietario por infracciones de convivencia.

A esto se suma una incertidumbre constitucional. Según el Sistema Nacional de Legislación Vigente (SINALEVI), contra el art. 23 hay una acción de inconstitucionalidad abierta en 2024 (expediente 24-016310-0007-CO), que al 19 de octubre de 2026 no registra resolución. No sabemos qué aspectos se cuestionan ni cómo se resolverá. Mientras tanto, a nuestro juicio, el desalojo debe ser el último recurso: infracciones graves y reiteradas, prevenciones y multas previas sin efecto, un procedimiento impecable y ejecución por un juez, nunca por la fuerza de la administración.

El cobro de las multas internas

Si el sancionado no paga, la multa se reclama «mediante el proceso sumario dispuesto en el Código Procesal Civil» (art. 23 de la Ley 7933). Hoy es el proceso sumario del art. 103 del Código Procesal Civil, Ley 9342, que incluye las controversias sobre la administración de la propiedad horizontal y las que dispongan leyes especiales (art. 103.1, incisos 9 y 14). Allí el multado puede discutir si hubo debido proceso y si la falta estaba bien descrita.

Otra pregunta es si la multa queda cubierta por la garantía que la ley da al condominio sobre la filial. La letra del art. 20 la alcanza: su primer párrafo afecta la filial a «las obligaciones pecuniarias que el propietario llegue a tener con el condominio», y una multa firme lo es; el segundo nombra «las multas» junto con las cuotas. A nuestro juicio, sin embargo, la frase «que generen» liga esas multas a las cuotas, es decir, a los recargos por atraso, y no a las sanciones de convivencia, que el art. 23 manda reclamar por el sumario; por eso no recomendamos incluirlas en la certificación del contador público autorizado. Es una lectura discutible, sin jurisprudencia que la resuelva, que se desarrolla en el estudio Las cuotas del condominio.

La multa judicial del artículo 15

Junto a las sanciones que impone la comunidad, la ley prevé una que impone un juez: «A petición del administrador del condominio o de un propietario, la autoridad judicial aplicará, al infractor de lo dispuesto en este artículo, una multa equivalente a un salario base, conforme se define en la Ley No. 7337, de 5 de mayo de 1993. Las sumas se destinarán a mejoras del condominio; todo sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan» (art. 15 de la Ley 7933). Se tramita por el procedimiento sumario.

La puede pedir el administrador, pero también cualquier propietario sin acuerdo de asamblea: es una herramienta del vecino afectado cuando la comunidad no reacciona. Cuando la pide el administrador, lo prudente es que lo respalde un acuerdo, porque el tribunal de Guanacaste, en el caso de los correos ya citado, entendió que la sanción la determina la asamblea (voto 318-2025); aquel caso era una demanda para que cesara una conducta, no una petición de esta multa, pero su razonamiento puede oponerse a ambas. Procede contra quien infrinja el art. 15, es decir, quien use la filial contra su destino o para fines ilícitos, perturbe la tranquilidad de los demás o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio. Su monto lo fija la ley y el juez no lo gradúa: un salario base, unidad de referencia definida por la Ley 7337 que se actualiza cada año a partir del salario de un puesto de la relación de puestos del presupuesto nacional, y cuya cifra vigente comunica cada año el Poder Judicial. Lo recaudado no va al Estado ni a quien la pidió, sino a mejoras del condominio, como recordó el voto 343-2023.

La multa no impide reclamar los daños y perjuicios, y a nuestro juicio puede pedirse junto con la orden de cesar la conducta. Más delicado es combinarla con las sanciones internas. Las dos tienen fuentes distintas y la ley no prohíbe expresamente que concurran, pero el único voto verificado sobre el punto, de un tribunal de apelación en integración unipersonal, rechazó la multa del art. 15 pedida por hechos que el administrador ya había amonestado, porque no se castiga dos veces lo mismo (voto 343-2023). Por eso no recomendamos pedirla por los mismos hechos ya sancionados dentro del condominio; sí, a nuestro juicio, por hechos nuevos o por la conducta que persiste después de la sanción interna. No conocemos ninguna sentencia que la haya impuesto.

La tabla compara las dos vías.

	Multa judicial del art. 15	Sanciones internas del art. 23
Quién la impone	Un juez	La asamblea de condóminos
Quién la pide	El administrador o cualquier propietario	La comunidad, según su reglamento
Conductas	Las del art. 15	Las prohibiciones y limitaciones de la ley, el reglamento y los acuerdos
Monto	Un salario base, fijado por la ley	El que fije el régimen de multas del reglamento
Destino del dinero	Mejoras del condominio	El que disponga el reglamento
Vía judicial	Proceso sumario (art. 103 del Código Procesal Civil)	Proceso sumario para cobrarla; impugnación por el art. 26

Filtraciones y otros daños entre filiales

Las sanciones castigan una conducta; no reparan un daño. Cuando el agua de la ducha del apartamento de arriba aparece en el cielo raso del de abajo, la persona afectada quiere que se arregle la fuga y se le pague lo dañado. La Ley 7933 no tiene una norma especial, más allá de los arts. 16 y 18, y no encontramos jurisprudencia verificada sobre filtraciones entre filiales. Lo que sigue es criterio del despacho, construido con esa ley, el Decreto 45214 y las reglas de responsabilidad del Código Civil.

Quién responde según el origen del daño

La pregunta decisiva es de dónde viene el agua. La regla general está en el art. 1045 del Código Civil: «Todo aquel que por dolo, falta, negligencia o imprudencia, causa a otro un daño, está obligado a repararlo junto con los perjuicios». Aplicada a un condominio, da tres escenarios.

Si la fuga nace en una instalación propia de una filial (el empaque de un inodoro, la impermeabilización de un baño remodelado), responde su dueño, que debía conservarla. Si la causa es un trabajo mal hecho por un contratista, este responde por su propia negligencia (art. 1045), y el dueño que lo contrató responde con él solidariamente si no escogió a una persona apta o no vigiló la ejecución con la diligencia debida, porque quien encarga un trabajo tiene esos dos deberes (art. 1048 del Código Civil, párrafo segundo). Si la filial está alquilada, el ocupante responde de sus propios actos, sin perjuicio de la responsabilidad del propietario (art. 22 de la Ley 7933).

Una advertencia sobre lo que es «propio»: el decreto dice que los sistemas de tuberías «serán considerados como áreas comunes» (art. 84 del Decreto 45214). A nuestro juicio, esa regla se refiere a las redes generales del edificio; los ramales y aparatos que sirven solo a una filial son accesorios de ella (art. 8 de la Ley 7933) y su conservación corresponde a su dueño. Cuando no está claro dónde termina lo común, el reglamento o los planos del condominio suelen dar la respuesta.

Si la fuga nace en una instalación común (un bajante, una tubería general, la impermeabilización de la azotea), responde el condominio. Las tuberías son áreas comunes (arts. 83 y 84 del Decreto 45214), el mantenimiento de la infraestructura de servicios «correrá por cuenta del condominio y su administración» (art. 80) y al administrador le corresponde la conservación de lo común (art. 30 de la Ley 7933). La reparación y la indemnización son un gasto común, sin perjuicio de que el condominio repita contra quien haya causado el daño.

Si el problema está en el entrepiso o en la pared que comparten dos filiales, se aplica el art. 18: su conservación corre por cuenta de los propietarios de las filiales afectadas. A nuestro juicio, esa regla reparte el costo de mantener el elemento compartido, pero no excluye el art. 1045: si el deterioro lo causó la negligencia de uno de los dos, ese dueño debe asumirlo.

Qué hacer cuando aparece la mancha en el cielo raso

Lo que define el resultado es la prueba del origen. Por eso recomendamos seguir estos pasos:

1. Documentar el daño con fotografías y videos fechados, y guardar los recibos de lo que se repare.
2. Avisar por escrito al vecino y a la administración, y pedir acceso para revisar.
3. Pedir a un profesional (ingeniero, arquitecto o técnico en fontanería) que determine por escrito el origen de la fuga.
4. Si el origen es una instalación común, exigir la reparación a la administración, a la que corresponde la conservación de lo común (art. 30 de la Ley 7933); si la reparación exige una obra en áreas comunes y es urgente por salubridad o seguridad, el administrador puede ejecutarla sin esperar a la asamblea (art. 64 del Decreto 45214).
5. Si el origen es la filial vecina, proponer al dueño un arreglo escrito que diga quién repara, en qué plazo y cuánto se paga.
6. Si no hay acuerdo, acudir a un centro de conciliación o, en último caso, al juez.

Ayuda mucho que el reglamento regule el acceso de la administración a las filiales para revisar las instalaciones comunes. Sánchez Boza ya incluía esa cláusula en su modelo (pp. 201-202); la ley de hoy sigue sin regular el punto, así que la idea conserva su utilidad.

La vía judicial

Si el conflicto llega al juez, la vía depende de lo que se pida. La demanda de daños de un vecino contra otro no tiene procedimiento especial y, a nuestro juicio, va por el proceso ordinario, que corresponde a las pretensiones sin procedimiento expresamente señalado (art. 101 del Código Procesal Civil). Si se discute que la administración no repara una instalación común, la controversia es sobre la administración de la propiedad horizontal y va por el sumario (art. 103.1, inciso 9). Y si una obra nueva o el mal estado de una construcción amenaza la filial, el código prevé sumarios de suspensión de obra nueva y de derribo, con reconocimiento del lugar y medidas inmediatas (arts. 107 y 108).

Cómo se resuelven los conflictos de convivencia

Queda por ver cómo se hacen valer estos derechos cuando no hay acuerdo. La ley pide que el reglamento prevea «mecanismos para la resolución de disputas» (art. 33, inciso e, de la Ley 7933). Sánchez Boza constataba en 2006 que los reglamentos que revisó no traían cláusulas de resolución alterna de conflictos (p. 189), y concluía que el éxito de un condominio depende sobre todo de la actitud de sus habitantes, porque «por ahora nos podemos considerar bastante inmaduros en el modelo condominal» (p. 218). El diagnóstico conserva buena parte de su vigencia; las herramientas, en cambio, están claras.

Conciliación y mediación antes de demandar

La Ley 7727, Ley sobre Resolución Alterna de Conflictos y Promoción de la Paz Social, reconoce el derecho de recurrir al diálogo, la negociación, la mediación y la conciliación para solucionar diferencias patrimoniales de naturaleza disponible (art. 2). Los acuerdos pueden darse en cualquier momento, aun con un juicio pendiente (art. 3), y las partes eligen libremente a quien medie (art. 5). Los acuerdos extrajudiciales tienen «autoridad y eficacia de cosa juzgada material» y son ejecutables de inmediato (art. 9), siempre que cumplan los requisitos formales del art. 12.

Un conflicto por ruido o una filtración se presta para esto: la mediación permite acordar un horario, un plazo de reparación o un reparto de costos con una flexibilidad que el juez no tiene. Sánchez Boza proponía en su modelo una mediación previa obligatoria, con la obligación de aceptar lo que propusieran los mediadores hasta cierto monto (p. 208). Esa cláusula es hoy dudosa: la mediación es voluntaria, y una decisión de un tercero que obliga se parece más al arbitraje. A nuestro juicio, el reglamento puede exigir un intento de conciliación antes de demandar, pero no imponer el resultado.

El arbitraje, si el reglamento lo prevé

En el arbitraje, un tercero decide el conflicto con efectos de sentencia. Sus reglas ya no están en la Ley 7727, cuyo capítulo de arbitraje derogó la Ley 10535, Ley para armonizar la normativa del Arbitraje Costarricense, de 2024. La Sala Primera admitió que, si el reglamento lo pacta, las impugnaciones de acuerdos pueden ir a arbitraje en lugar del sumario del art. 26, según cómo esté redactada la cláusula (resolución 546-2024). Sus costos, sin embargo, pueden ser desproporcionados en un conflicto entre vecinos.

El proceso sumario

Sin acuerdo ni cláusula arbitral, los conflictos de convivencia van al juez civil, casi siempre por el proceso sumario. Los arts. 15, 23 y 26 de la Ley 7933 remiten al «procedimiento sumario» del Código Procesal Civil de 1989, hoy derogado; la remisión se entiende hecha al sumario del código vigente, que incluye «Las controversias sobre la administración de la copropiedad, la propiedad horizontal y el dominio compartido» y las que dispongan leyes especiales (art. 103.1, incisos 9 y 14, del Código Procesal Civil). Los tribunales lo tramitan como «sumario de controversia en condominio».

Es más ágil que el ordinario: la parte demandada tiene cinco días para contestar (art. 103.2); todo se resuelve en una única audiencia, en la que el juez intenta primero la conciliación y luego recibe la prueba y dicta sentencia (art. 103.3); y si la sentencia rechaza la demanda, quien demandó puede pedir en diez días que el proceso se convierta en ordinario (art. 103.4). Contra un acuerdo de asamblea, como una reforma que prohíba las mascotas, puede pedirse además su suspensión provisional (art. 89 del Código Procesal Civil). El plazo para impugnar es de tres meses desde la firmeza del acuerdo (art. 26 de la Ley 7933); ese plazo y los requisitos de la suspensión se explican en el estudio Quién decide en el condominio.

Por qué el amparo no suele ser la vía

Muchas personas piensan primero en la Sala Constitucional, y los votos citados muestran por qué casi nunca es el camino. Ante la cámara de una vecina hacia la entrada común, la Sala dijo que revisar si se incumplió el reglamento no forma parte de su quehacer (voto 25204-2023). Cuando un condómino impugnó una multa que la asamblea le impuso por mejoras internas en su filial, rechazó de plano el amparo, porque los conflictos sobre el reglamento, la asamblea y la administración no se relacionan directamente con un derecho fundamental (Sala Constitucional, voto 10766-2026). Y el caso del perro de raza prohibida lo trató como asunto de legalidad (voto 11979-2025). El amparo queda para situaciones excepcionales, como impedir el acceso a la propia filial (voto 13256-2004); para lo demás, un amparo que será rechazado solo hace perder meses.

Cómo aplicar estas reglas en la vida diaria del condominio

Lo explicado se ordena en pocas ideas. El dueño de una filial debe usarla conforme a su destino, sin perturbar a los demás (art. 15); puede hacer obras adentro sin tocar la estructura ni las instalaciones comunes (art. 16), y paga con su vecino la conservación de lo que comparten (art. 18). En las áreas comunes todos tienen el mismo derecho a un uso racional (art. 9), nadie puede cerrarlas para sí (art. 65 del decreto) y las obras, los cambios de destino y los arrendamientos los decide la asamblea con las mayorías del art. 27. El reglamento puede regular casi todo lo demás, desde las mascotas hasta el alquiler por plataformas, siempre que no contradiga la ley ni vacíe el uso independiente de cada unidad.

Para quien administra o integra la junta directiva, la tarea que más conflictos evita es revisar el reglamento: que describa las faltas con precisión, fije un régimen de multas graduado, regule un procedimiento con traslado de cargos y audiencia y prevea un intento de conciliación antes de ir al juez. Sancionar es potestad de la asamblea, la mora no autoriza el desalojo y las multas sin debido proceso terminan devolviéndose.

Para quien sufre la conducta de un vecino, el orden recomendable es documentar, avisar por escrito a la administración, pedir que la asamblea actúe conforme al reglamento, intentar una conciliación y, si nada funciona, acudir al juez: al sumario para la multa del art. 15, y a la vía que corresponda para la reparación de los daños. Para quien recibe una sanción, lo primero es revisar si la falta estaba descrita en el reglamento, si pudo defenderse y si decidió la asamblea; tiene tres meses para impugnar.

En un condominio la convivencia se rige por reglas que todos aceptaron al comprar, y conocerlas antes de que surja el conflicto evita la mayor parte de los pleitos. Si tiene una situación concreta en su condominio y quiere valorarla con detalle, puede agendar una consulta con el despacho.

Normas y fuentes principales

• Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, versión vigente del 16 de marzo de 2026 (SINALEVI).
• Decreto Ejecutivo 45214-MIVAH-MEIC-TUR, Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (La Gaceta 198, Alcance 136, del 22 de octubre de 2025; vigente desde el 19 de enero de 2026).
• Ley 9342, Código Procesal Civil, versión vigente del 25 de marzo de 2026 (SINALEVI).
• Código Civil, Ley 30, versión vigente del 16 de noviembre de 2025 (SINALEVI).
• Ley 9742, Ley marco para la regularización del hospedaje no tradicional y su intermediación a través de plataformas digitales, versión vigente del 29 de octubre de 2019; rige desde el 1 de junio de 2020 (SINALEVI).
• Ley 8968, Ley de Protección de la Persona frente al Tratamiento de sus Datos Personales, del 7 de julio de 2011 (SINALEVI).
• Ley 7727, Ley sobre Resolución Alterna de Conflictos y Promoción de la Paz Social, del 9 de diciembre de 1997, versión vigente del 18 de septiembre de 2024 (SINALEVI).
• Ley 7337, del 5 de mayo de 1993 (definición de salario base).
• Ley 9518, de Incentivos y Promoción para el Transporte Eléctrico, del 25 de enero de 2018 (citada por el art. 31 del Decreto 45214).
• Decreto Ejecutivo 44486-S, Reglamento para el control del ruido ambiental (citado por el art. 82 del Decreto 45214).
• Ley 10535, Ley para armonizar la normativa del Arbitraje Costarricense, del 18 de septiembre de 2024 (derogatoria del capítulo de arbitraje de la Ley 7727).
• Sala Constitucional, voto 2336-2002, del 6 de marzo de 2002.
• Sala Constitucional, voto 13256-2004, del 23 de noviembre de 2004.
• Sala Constitucional, voto 5413-2011, del 29 de abril de 2011.
• Sala Constitucional, voto 27626-2021, del 9 de diciembre de 2021.
• Sala Constitucional, voto 12619-2022.
• Sala Constitucional, voto 25204-2023, del 6 de octubre de 2023.
• Sala Constitucional, voto 11979-2025, del 25 de abril de 2025.
• Sala Constitucional, voto 42198-2025, del 19 de diciembre de 2025.
• Sala Constitucional, voto 10766-2026, del 24 de marzo de 2026.
• Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, resolución 1572-2022, del 7 de julio de 2022.
• Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, resolución 546-2024, del 24 de mayo de 2024.
• Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, resolución 867-2025, del 22 de mayo de 2025.
• Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, Sección Segunda, voto 343-2023, del 20 de junio de 2023.
• Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, Sección Primera, voto 513-2025, del 1 de octubre de 2025.
• Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, Sección Primera, voto 49-2026, del 28 de enero de 2026.
• Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Guanacaste, voto 318-2025, del 11 de noviembre de 2025.
• Montejo Morales, Andrés y otros, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y la Propiedad Horizontal en Costa Rica. Experiencias y problemas concretos, Instituto de Investigaciones Jurídicas, Universidad de Costa Rica, 2006.

Este estudio tiene fines informativos y no constituye asesoría legal para un caso concreto. Si desea analizar su situación, agende una consulta.

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