Asamblea y administrador del condominio en Costa Rica

Un viernes por la tarde aparece en el chat de vecinos de un condominio vertical de San José la convocatoria a una asamblea extraordinaria. Será por videollamada, en diez días, y trae tres puntos: aumentar la cuota de mantenimiento, cambiar de empresa administradora y reformar el reglamento para prohibir los alquileres de pocos días. Usted no puede conectarse. Un mes después le llega el acta: la asamblea se celebró en segunda convocatoria con propietarios que sumaban la cuarta parte del valor del condominio, se aprobó todo y el reglamento ya está en manos de un notario. ¿Era válida esa convocatoria? ¿Bastaban esos votos para cambiar el reglamento? ¿Tiene usted que pagar la cuota nueva mientras tanto? ¿Cuánto tiempo tiene para reclamar, y ante quién? Preguntas como estas casi siempre llegan tarde al abogado. Este estudio explica cómo se gobierna un condominio en Costa Rica según las normas vigentes en octubre de 2026: qué decide la asamblea de condóminos y cómo debe convocarse y votar, qué mayorías exige la ley después de las reformas de 2022 y 2025, qué puede hacer el administrador, qué papel tienen la junta directiva y la fiscalía, y cómo se impugna un acuerdo ilegal.

Es la segunda parte de la serie «La propiedad en condominio en Costa Rica». La finca filial y las áreas comunes se tratan en Ser dueño en un condominio; el cobro de cuotas, en Las cuotas del condominio; las sanciones, en Convivir en condominio; y el alquiler, en Alquilar en un condominio.

Las reglas que gobiernan el condominio

Antes de entrar en la asamblea hay que saber qué normas la rigen, porque casi todos los conflictos de gobierno nacen de leer una sola de ellas. El régimen se arma en capas, y cada capa debe respetar a la anterior.

La primera es la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley 7933 de 1999, en su versión vigente del 16 de marzo de 2026. Sus arts. 24 a 34 regulan la asamblea, la administración y el reglamento interno. De sus cinco reformas, cuatro tocan este estudio: la Ley 8278 de 2002, que ordenó los libros del condominio (arts. 28 y 32 bis); la Ley 8984 de 2011, que encargó su legalización al Registro Inmobiliario (art. 32 bis); la Ley 10229 de 2022, que cambió las mayorías del art. 27; y la Ley 10746 de 2025, que autorizó las asambleas virtuales (arts. 24 y 25).

La segunda capa es el reglamento ejecutivo de la ley, el Decreto 45214-MIVAH-MEIC-TUR, vigente desde el 19 de enero de 2026, que derogó el Decreto 32303 de 2005 (art. 103 del Decreto 45214). Casi todo su texto trata de planos, vías y áreas mínimas, pero su capítulo sobre el «Funcionamiento del condominio» (arts. 86 a 94) regula la representación, la rendición de cuentas, la convocatoria, las actas, la firmeza de los acuerdos y las asambleas virtuales. Sus transitorios I y II mandan que los proyectos que ya estaban en trámite y «las modificaciones requeridas» en los condominios existentes sigan con el decreto anterior. A nuestro juicio esos transitorios se refieren a modificaciones físicas y de trámite (planos, áreas, fincas), de modo que las normas de funcionamiento de los arts. 86 a 94 rigen desde el 19 de enero de 2026 también para los condominios que ya existían; para los proyectos que estaban en trámite la cuestión es más dudosa, y la letra del transitorio II admite otras lecturas. El punto se desarrolla en el estudio Ser dueño en un condominio.

La tercera capa es la propia de cada condominio: la escritura constitutiva y el Reglamento de Condominio y Administración, que la ley obliga a incluir en esa escritura (art. 4 de la Ley 7933). El decreto lo define como el instrumento que «complementa y especifica» la ley y el reglamento ejecutivo según las características de cada condominio (art. 3.43 del Decreto 45214). El reglamento interno tiene un contenido mínimo: la designación y remoción del administrador, las aportaciones a los gastos comunes, la frecuencia y la forma de convocar la asamblea y quién la preside, el uso de las cosas comunes, las sanciones y los mecanismos para resolver disputas, las reglas para convertir filiales en fincas matrices y las fachadas (art. 33 de la Ley 7933). Puede crear derechos y obligaciones adicionales, pero no contrariar la ley ni desnaturalizar el uso y goce independiente de cada filial (art. 18 del Decreto 45214). Por debajo queda el Código Civil, que se aplica en lo que la ley especial no regula: el mandato, la responsabilidad, la nulidad.

El condominio como sujeto

Henry Campos Vargas, en el libro de la Cátedra de Derechos Reales de la Universidad de Costa Rica de 2006, sostenía que la personalidad del condominio había nacido en la práctica, porque los tribunales admitían demandas a su nombre y el Registro le asignaba cédula jurídica. Los ensayos de ese libro se escribieron entre 2000 y 2001, antes de casi todas las reformas que aquí se comentan. La ley de hoy sigue sin declarar esa personalidad, pero el Decreto 45214 confirma en buena parte la idea de Campos: define al administrador como quien ejerce «la representación legal» del condominio (art. 3.1) y le atribuye su representación judicial y extrajudicial (art. 88). En la práctica, el condominio actúa, contrata y litiga por medio de sus órganos: la asamblea y el administrador.

La asamblea de condóminos y lo que le toca decidir

De esos dos órganos, el que manda es la asamblea. El Decreto 45214 la llama «el órgano supremo del condominio» (art. 3.13), y la ley le da una competencia amplia y residual: le corresponden «las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador» (art. 24 de la Ley 7933). Dicho de otra forma, todo lo que la ley o el reglamento no encargan al administrador es de la asamblea, y aun lo que el administrador hace dentro de sus facultades puede ser modificado o revocado por ella (art. 31 de la Ley 7933).

La asamblea se integra con los propietarios de las fincas filiales, que el decreto llama condóminos, sea que se trate de dueños o de concesionarios (art. 3.27 del Decreto 45214). Debe reunirse «como mínimo una vez al año» (art. 24 de la Ley 7933). Esa reunión anual tiene un contenido obligatorio: conocer el informe del administrador y las cuentas que él rinde, aprobar el presupuesto de gastos del año e indicar «los medios de aportar los fondos necesarios para cubrirlo» (art. 26 de la Ley 7933). De ahí sale la cuota condominal, que también debe aprobar la asamblea (art. 87 del Decreto 45214); cómo se calcula, se cobra y se discute la cuota es materia del estudio Las cuotas del condominio.

Además de la anual, pueden celebrarse las asambleas extraordinarias que hagan falta, que la ley nombra al autorizar que unas y otras sean virtuales (art. 24 de la Ley 7933). Sirven para lo que no puede esperar: una obra que excede las facultades del administrador, el reemplazo de un administrador que renunció, una reforma del reglamento.

Lo que la asamblea decide obliga a todos: «Lo acordado por la Asamblea obliga a todos los propietarios» (art. 26 de la Ley 7933), también a los ausentes y a los que votaron en contra. Sin esa fuerza ningún condominio podría administrarse, pero tiene un costo para el disidente: si no impugna a tiempo, queda obligado aunque el acuerdo sea ilegal. Por eso lo que sigue se ocupa de cómo se forma válidamente un acuerdo y de cómo se ataca el que no lo es.

Cómo se convoca y se celebra la asamblea

La validez de un acuerdo empieza por la convocatoria. Una asamblea mal convocada produce acuerdos expuestos a la nulidad, por buenos que sean.

Quién puede convocar

Convoca el administrador, a una asamblea presencial o virtual, pero también pueden hacerlo «los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor del condominio» (art. 25 de la Ley 7933). Ese tercio se mide por el valor de las filiales que consta en la escritura, no por el número de personas. Si el administrador murió o fue destituido, el decreto ordena a los condóminos convocar «en los términos indicados en la LRPC» para designar a un sucesor temporal (art. 90 del Decreto 45214), lo que en la práctica significa reunir ese tercio del valor. Quién preside la reunión y cómo se designa a quien la preside lo dice el reglamento interno (art. 33 c de la Ley 7933).

Con cuánta anticipación y con qué documentos

La ley no fija la anticipación de la convocatoria; la deja al reglamento interno, que debe regular «la forma de convocarla» (art. 33 c). Muchos reglamentos lo hacen, a veces con plazos muy cortos. Para los que nada dicen, el Decreto 45214 trae una regla supletoria: la convocatoria se hace «con una anticipación mínima de quince días naturales antes de la fecha señalada para la reunión», sin contar el día de la publicación ni el de la asamblea (art. 91 del Decreto 45214). El mismo artículo agrega una obligación que se olvida con frecuencia: durante esos quince días, «los documentos relacionados con la agenda de la asamblea estarán a disposición de los condóminos». Si se va a aprobar un presupuesto, el presupuesto debe estar disponible; si se va a reformar el reglamento, el texto de la reforma.

Esto cambió mucho desde el libro de 2006. Roxana Sánchez Boza, en el libro de la Cátedra de Derechos Reales de la Universidad de Costa Rica de 2006, propuso un modelo de reglamento que permitía convocar las asambleas extraordinarias con veinticuatro horas, y el modelo anexo al libro preveía tres días. Entonces no había plazo supletorio. Hoy, si el reglamento calla, rigen los quince días naturales del art. 91 del decreto; si fija un plazo, rige ese, pero uno tan corto que impida enterarse y prepararse puede atacarse, a nuestro juicio, por lesionar el derecho de participar de cada propietario.

La ley no dice expresamente que la asamblea deba limitarse al orden del día, pero el art. 91 del decreto presupone una agenda conocida de antemano. A nuestro juicio, un acuerdo sobre un asunto que no estaba en la convocatoria es vulnerable, porque los ausentes no supieron que se decidiría.

La segunda convocatoria

Para celebrar la asamblea hace falta cuórum. En primera convocatoria, el cuórum lo forman los votos que representen «un mínimo de dos tercios del valor del condominio»; en segunda, «el cuórum se alcanzará con cualquier número de asistentes» (art. 24 de la Ley 7933). La ley no dice cuánto tiempo debe mediar entre una convocatoria y otra ni si ambas pueden anunciarse en el mismo aviso. Eso lo resuelve el reglamento interno. Si el reglamento calla, lo prudente, a nuestro juicio, es que el aviso anuncie ambas, con la anticipación del art. 91 del decreto y con una hora clara para la segunda; aun así existe algún riesgo de impugnación si el reglamento no lo prevé.

Desde ya hay que advertir, como se verá más adelante, que poder celebrar la asamblea con pocos asistentes no significa que esos pocos puedan aprobar cualquier cosa: según la única sentencia de apelación verificada que lo resolvió en forma expresa, las mayorías se calculan sobre el valor total del condominio.

Las asambleas virtuales

Desde el 25 de septiembre de 2025, fecha en que se publicó la Ley 10746, la ley permite que las asambleas ordinarias o extraordinarias se celebren «de manera virtual a través del uso de medios tecnológicos» (art. 24 de la Ley 7933). La permisión no es incondicional. Para que una asamblea virtual sea válida deben cumplirse estos requisitos:

que el medio garantice «la interacción integral, multidireccional y en tiempo real» entre los miembros del órgano y todos los que participen (art. 24 de la Ley 7933);
que se empleen técnicas que permitan «la transmisión simultánea de audio, video y datos», en observancia de los principios de simultaneidad, colegialidad y deliberación (art. 24);
que la convocatoria indique expresamente que se trata de una asamblea virtual y señale la forma en que los condóminos podrán acceder y acreditarse (art. 24; la ley dice «agremiados», palabra tomada de la legislación de colegios profesionales, que debe leerse como condóminos);
que se respeten las reglas de convocatoria de la ley, del decreto y del reglamento interno (art. 94 b del Decreto 45214);
que el acta deje constancia de «la modalidad con que se llevó a cabo y el medio tecnológico utilizado» (art. 94 b).

El reglamento interno o un acuerdo de la asamblea pueden fijar reglas propias, siempre que el medio asegure la participación, la simultaneidad, la interactividad y la integridad de la comunicación (art. 94 a del Decreto 45214). La Ley 10746 ordenó reglamentarla en tres meses (transitorio único), plazo que, contado desde su publicación, venció a finales de diciembre de 2025, y al 19 de octubre de 2026 el SINALEVI no registra esa reglamentación. Tampoco puede tenerse por tal el art. 94 del Decreto 45214: el decreto se firmó el 7 de agosto de 2025, antes que la ley, aunque se publicó después; regula la misma modalidad, pero no es formalmente su reglamento. A nuestro juicio la ley se aplica directamente, porque sus requisitos bastan, y el art. 94 la complementa en lo que no la contradiga.

De ahí salen dos consecuencias. Una votación por correo electrónico, un formulario en línea o un grupo de mensajería no permiten audio y video simultáneos ni deliberar en tiempo real, y a nuestro juicio no son una asamblea virtual. Y aunque la ley no menciona las asambleas mixtas, con unos condóminos en el salón comunal y otros conectados, a nuestro juicio son válidas si quienes participan a distancia lo hacen con las garantías del art. 24 y la convocatoria lo anuncia. Es un criterio de certeza media: no hay jurisprudencia verificada sobre asambleas virtuales celebradas con la ley nueva.

Quién vota y cuánto vale cada voto

Una vez reunida la asamblea, la pregunta es quién vota y con qué peso. La ley responde con una regla que sorprende a muchos propietarios: el voto no se cuenta por personas ni por filiales, sino por el valor. «Cada propietario tendrá derecho a un número de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el total del condominio» (art. 24 de la Ley 7933). Ese porcentaje está en la escritura constitutiva, que debe indicar el valor total del condominio, el de cada filial y su proporción en el total (art. 2 f de la Ley 7933). En un condominio horizontal de Heredia con cuarenta casas iguales, cada casa pesará lo mismo; en un edificio de San José con apartamentos de distintos tamaños y locales comerciales en el primer piso, el dueño de un local puede tener más votos que el de dos apartamentos juntos.

No hay que confundir ese valor con el área. El derecho de cada propietario sobre las cosas comunes se mide por el porcentaje que represente el área de su filial (art. 9 de la Ley 7933), mientras que el voto se mide por el valor (art. 24). En la mayoría de los condominios ambos porcentajes coinciden, pero no por fuerza, y en caso de diferencia lo que cuenta para votar es el valor que fijó la escritura. El tema de los porcentajes se trata en el estudio Ser dueño en un condominio.

Copropietarios, usufructuarios y subcondominios

La ley piensa en un dueño por filial. Campos llamó a eso «paradigma unipersonal» y lo tuvo por una de las grandes fallas de la ley, porque no dice qué pasa cuando una filial tiene varios copropietarios o un usufructuario. La crítica sigue en pie: ni la ley ni el decreto dicen quién vota por una filial en copropiedad. Lo dice el reglamento interno, y si calla, lo sensato es que los copropietarios designen por escrito a un representante común, como recomendaba Campos. Su tesis de que el usufructuario no vota, salvo poder del nudo propietario, también conserva su fuerza.

En los condominios de condominios sí hubo solución. Campos proponía que el subcondominio votara por medio de un representante común, y el decreto lo adoptó: las filiales de un subcondominio votan en la asamblea del condominio madre «de forma conjunta por medio del representante del subcondominio», y las mayorías calificadas o la unanimidad se exigen solo en la asamblea del condominio respectivo, no en las de los subcondominios vinculados (art. 93 del Decreto 45214).

Inquilinos y representación por poder

El inquilino no es condómino y no vota por sí mismo. La Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Ley 7527, le reconoce el derecho a «participar, sin voto, en las deliberaciones de la asamblea de propietarios del condominio», y permite que el arrendador, en su ausencia, lo autorice por escrito para votar en los asuntos «directamente relacionados con el uso de la vivienda o el local que ocupa y los servicios que utiliza» (art. 25 de la Ley 7527). El alcance de esa autorización y los demás derechos del inquilino se explican en el estudio Alquilar en un condominio.

Fuera de ese caso, la Ley 7933 no regula la representación de un propietario por otro en la asamblea; la deja al reglamento interno. Si el reglamento calla, a nuestro juicio rigen las reglas generales del mandato del Código Civil, y lo prudente es un poder escrito que identifique al poderdante, la filial y la asamblea, y que quede relacionado en el acta, porque el decreto exige que el acta consigne «los documentos que respalden la participación de los condóminos» (art. 92 del Decreto 45214).

Algunos reglamentos quitan la voz y el voto al condómino moroso. El Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, en el voto 552-2023, anuló una reforma así, aprobada en 2020 por mayoría de los presentes, porque entonces la ley exigía unanimidad para variar el reglamento. No dijo si quitar el voto al moroso es válido en sí mismo; esa cuestión sigue abierta.

Las mayorías del artículo 27

Saber quién vota lleva a saber cuántos votos hacen falta. El art. 27 de la Ley 7933, en el texto que le dio la Ley 10229 (La Gaceta del 28 de junio de 2022), fija tres niveles de mayoría y una regla que protege a la minoría frente a un propietario dominante. La tabla ordena los acuerdos según la mayoría que requieren, junto con otras normas de la ley que fijan mayorías propias.

Mayoría que se exige	Acuerdos	Norma
Unanimidad de todos los propietarios	Modificar el destino general del condominio; renunciar al régimen de condominio; gravar o enajenar el condominio en su totalidad; adquirir bienes comunes, variar su destino o disponer de su aprovechamiento cuando eso implique reducir o eliminar áreas verdes o parques	Art. 27 a) y b) 3; art. 36
Dos tercios del total del valor	Variar el destino especial de una filial; construir nuevos pisos o sótanos o excavar; adquirir bienes comunes, variar su destino o disponer cómo se aprovechan; autorizar el arrendamiento de cosas comunes; aprobar la reconstrucción parcial o total; variar el área proporcional de las filiales; variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento	Art. 27 b); art. 11 (para la reconstrucción, véase también el art. 37)
Dos tercios del valor	Mejoras útiles en las cosas comunes	Art. 14 b)
Requisito adicional en los casos del inciso b)	Si un solo propietario tiene al menos el 50 % del valor total, se requiere además el 50 % de los votos restantes reunidos en asamblea	Art. 27, párrafo final del inciso b)
Mayoría del valor del condominio	Cualquier otro acuerdo: presupuesto y cuota, nombramiento del administrador, mejoras necesarias	Art. 27 c); arts. 14 a), 26 y 29
Mayoría simple de los condóminos en asamblea	En los condominios de interés social que ya existían al publicarse la Ley 10882 (20 de abril de 2026), ceder al uso público calles, aceras, parques, facilidades comunales y servicios	Art. 39

Qué cambió en 2022

Antes de la Ley 10229, el inciso a) exigía unanimidad también para variar el área proporcional de las filiales y para variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento. La reforma pasó esos dos supuestos al inciso b), de modo que hoy bastan los dos tercios del total del valor. Agregó, en cambio, la unanimidad para cualquier decisión que reduzca o elimine áreas verdes o parques, y en el inciso c) sustituyó «valor del edificio» por «valor del condominio». El inciso b), por su parte, todavía habla del «total del valor del edificio», que se lee como el valor total del condominio.

Arturo Pacheco Murillo, en el libro de la Cátedra de Derechos Reales de la Universidad de Costa Rica de 2006, calificó la exigencia de unanimidad del art. 27 de «absolutamente antidemocrática», porque permitía que el dueño de una filial pequeña vetara acuerdos necesarios para todos. La Ley 10229 le dio la razón en parte: la unanimidad quedó para los asuntos que tocan la esencia del régimen, a los que se sumaron en 2022 las áreas verdes. La Sala Constitucional, en el voto 2336-2002, había dicho que la unanimidad del antiguo inciso a), que entonces incluía la reforma del reglamento y la variación del área proporcional, era necesaria, idónea y proporcional, porque esas normas «buscan preservar la naturaleza propia del régimen de propiedad horizontal». La Sala declaró razonable la unanimidad, no que la Constitución la impusiera; a nuestro juicio, por eso el legislador pudo rebajarla en 2022. Lo que importa al propietario es qué exige la ley hoy.

La regla del propietario que tiene la mitad del valor

El párrafo final del inciso b) protege a los demás propietarios cuando uno solo concentra al menos la mitad del valor, situación frecuente cuando el desarrollador todavía no ha vendido buena parte de las filiales. En esos casos no basta con los dos tercios: se requiere, además, «el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en Asamblea» (art. 27 de la Ley 7933). Un ejemplo lo aclara. En un condominio de playa en Guanacaste, el desarrollador conserva filiales que suman el 60 % del valor y quiere reformar el reglamento. Necesita, primero, llegar a los dos tercios del total, es decir, sumar votos de otros propietarios hasta el 66,67 %. Y si a la asamblea asisten propietarios que suman otro 30 % del valor, necesita también que voten a favor quienes representen al menos la mitad de ese 30 %, es decir, el 15 % del valor; en la práctica, ese 15 % absorbe el 6,67 % que le faltaba para los dos tercios.

A nuestro juicio, la expresión «votos restantes reunidos en Asamblea» se refiere a los votos de los demás propietarios presentes, no a los de todos los demás, porque esa es la lectura más natural de la letra. Pero hay otra posible: que se exija la mitad de todos los votos restantes, estén o no en la asamblea, y entonces en el ejemplo harían falta otros propietarios que sumen el 20 % del valor. Mientras ningún tribunal lo aclare, quien promueve el acuerdo hace bien en procurar ese número mayor. Esta regla ya estaba en el texto original de 1999 y la reforma de 2022 la mantuvo.

La mayoría del valor en segunda convocatoria

El inciso c) parece el más sencillo y es el que más pleitos genera. Dice que cualquier acuerdo no previsto en los incisos anteriores se aprueba «por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio». La duda es si esa mayoría se calcula sobre el valor total o sobre el valor presente en la asamblea. Si se calcula sobre el total, una asamblea en segunda convocatoria con el 30 % del valor puede reunirse, deliberar e informar, pero no puede aprobar nada.

El Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José resolvió esa duda en el voto 215-2024. Una asamblea en segunda convocatoria, con el 26,47 % del valor presente, había nombrado administrador. El tribunal distinguió entre el cuórum del art. 24, que permite celebrar la asamblea con cualquier número de asistentes, y la mayoría del art. 27 c), que es la que permite acordar. Concluyó que «es necesario un porcentaje de valor de condominio superior al 50%» y que, si no se alcanza, la decisión no es válida ni eficaz. Anuló toda la asamblea, con la escritura de protocolización, por nulidad absoluta (art. 835, inciso 2, del Código Civil).

El criterio no está unificado: el Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Heredia, en el voto 195-2025, confirmó el rechazo de una impugnación contra acuerdos aprobados en segunda convocatoria con el 48,1 % del valor, porque la apelación no rebatió el fundamento del juzgado, que se había apoyado en el art. 24 y en el reglamento interno, y dejó planteado si los arts. 24 y 27 «son normas complementarias, no excluyentes entre sí, o más contradictorias». Ya en 2002 la Sala Constitucional había dicho que esa probable incongruencia debía resolverla el juez ordinario (voto 2336-2002).

Mientras la Sala Primera no se pronuncie, lo prudente es seguir el voto 215-2024: ningún acuerdo del inciso c) debería tenerse por aprobado sin votos que sumen más de la mitad del valor total. La idea contraria tuvo eco en los modelos de reglamento; el que propuso Sánchez Boza decía que los acuerdos se tomarían «por mayoría de votos presente», cláusula que todavía aparece en reglamentos redactados sobre aquellos modelos y que no se ajusta a la ley tal como la leyó ese tribunal. En el arbitraje que terminó con la resolución 2756-2022 de la Sala Primera, el árbitro había anulado, por contraria al art. 27, una cláusula según la cual el presupuesto se tenía por aprobado si nadie llegaba a la segunda convocatoria; la Sala no revisó ese punto, de modo que es un criterio arbitral, no judicial, pero ilustra el riesgo de los atajos.

Mejoras, obras urgentes y reconstrucción

Las mejoras en las cosas comunes tienen su propia regla: las necesarias se aprueban por la mayoría del valor y las útiles por dos tercios del valor (art. 14 de la Ley 7933). El decreto añade que en los condominios existentes toda obra en las áreas comunes debe aprobarla la asamblea, con una excepción: cuando la obra es urgente por seguridad o salubridad, o la exige una norma o un juez, el administrador puede ejecutarla sin acuerdo, siempre que tenga los planos aprobados, y luego rinde cuentas a la asamblea (art. 64 del Decreto 45214).

Para la reconstrucción del condominio destruido hay dos normas que no coinciden. El art. 27 b) 5 exige dos tercios del total del valor para «aprobar la reconstrucción parcial o total», mientras que el art. 37 dice que, si se destruye el condominio y «la mayoría de los propietarios» decide reconstruirlo, el seguro se destina a ese fin, el faltante se paga en proporción y quienes se nieguen dan a los demás el derecho de comprarles su filial a justa tasación de peritos en quince días hábiles. Las dos normas conviven desde el texto original de 1999, y la reforma de 2022 dejó intacto el inciso b) 5, así que el criterio cronológico no resuelve nada.

A nuestro juicio rige la mayoría calificada del art. 27, porque es la norma que fija expresamente la mayoría para aprobar la reconstrucción; el art. 37 regula sus consecuencias, el destino del seguro, el reparto del faltante y el derecho de compra, y su «mayoría» se lee como una referencia general a la decisión de la asamblea. Hay otra lectura posible, que tome el art. 37 como norma especial para el caso de destrucción y se conforme con la mayoría. Es un criterio de certeza media, sin jurisprudencia verificada, y quien quiera reconstruir sin exponerse a una impugnación debe reunir los dos tercios del valor. Si no hay voluntad de reconstruir, la asamblea debe pedir la desafectación del régimen (art. 101 del Decreto 45214), y la extinción del régimen exige unanimidad (art. 36 de la Ley 7933), tema que se trata en el estudio Ser dueño en un condominio.

Cómo se modifica hoy el reglamento del condominio

De todos los acuerdos del art. 27, el que más dudas genera desde 2022 es la reforma del reglamento interno, porque la ley contiene dos normas que dicen cosas distintas. Por un lado, el art. 27 b) 7, en el texto de la Ley 10229, exige dos tercios del total del valor para «variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración». Por otro, el art. 34, que no se reformó, sigue diciendo que el reglamento «podrá ser modificado por la Asamblea de Condóminos, por votación unánime del total de los propietarios del condominio». Hasta 2022 ambas normas coincidían, porque el antiguo art. 27 a) 5 también pedía unanimidad. La reforma cambió una y dejó intacta la otra.

El criterio del despacho

No hay jurisprudencia verificada que resuelva este choque después de la Ley 10229. A nuestro juicio, desde el 28 de junio de 2022 el reglamento y la escritura constitutiva se modifican con los votos que representen al menos dos tercios del total del valor del condominio, más el requisito adicional del 50 % de los votos restantes cuando un propietario tenga la mitad del valor. Las razones son cuatro.

La primera es cronológica. La derogatoria se extiende «a todo aquello que en la ley nueva, sobre la misma materia, sea incompatible con la anterior» (art. 8 del Código Civil). El art. 27 b) 7 es de 2022 y el art. 34 de 1999; donde chocan prevalece el más reciente, y queda derogada tácitamente solo la frase sobre la votación unánime.

La segunda es que ninguna de las dos normas es especial frente a la otra: ambas se refieren expresamente a la modificación del reglamento, y el art. 27 es, además, la que regula de manera sistemática todas las mayorías.

La tercera es la voluntad del legislador. La Ley 10229 sacó deliberadamente la variación del reglamento de la lista de unanimidad y la puso entre los acuerdos de dos tercios. Mantener la unanimidad del art. 34 dejaría sin efecto la reforma justamente en lo que toca al reglamento.

La cuarta es sistemática. El resto del art. 34 conserva su sentido: quien adquiere una filial queda sujeto al reglamento existente, el primero lo establece el dueño de la finca matriz y toda modificación se inscribe en el Registro Inmobiliario. Solo cae la mayoría.

El argumento contrario no es absurdo: el legislador no tocó el art. 34, y quien compró confiando en que su reglamento solo cambiaría por unanimidad podría alegar una expectativa protegida. Tiene además un apoyo que no debe callarse: en el voto 2336-2002, la Sala Constitucional contó la variación de las cláusulas del reglamento entre los «aspectos fundamentales» del régimen que solo pueden cambiarse por la voluntad de todos. Nos parece más débil, porque esa sentencia juzgó el texto de 1999 y solo dijo que la unanimidad era razonable, no que fuera la única opción posible, y porque la minoría sigue protegida por las materias que exigen unanimidad y por el derecho de impugnar del art. 26. Pero el grado de certeza es medio-alto, no absoluto. Tampoco sabemos cómo califica hoy el Registro Inmobiliario las reformas aprobadas con dos tercios; no encontramos una directriz publicada, y es un riesgo práctico que debe consultarse antes de presentar la escritura.

Lo que dicen los tribunales en los temas vecinos

Tres resoluciones dan contexto, aunque ninguna resuelve el choque. La Sala Constitucional, en el voto 2336-2002, rechazó por el fondo una acción contra la unanimidad del antiguo art. 27 a) y del art. 34: la ley podía exigirla. El Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, en el voto 552-2023, juzgó una reforma de reglamento aprobada en 2020 con la unanimidad que exigía la ley de entonces, porque era «inviable darle efecto retroactivo» a la reforma de 2022. No dijo si después de 2022 bastan los dos tercios; su enseñanza es que cada reforma se mide con la ley vigente el día de la asamblea. Y el Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Heredia, en el voto 195-2025, dejó en pie un addendum al reglamento aprobado en diciembre de 2022, en segunda convocatoria, con el 48,1 % del valor, menos que los dos tercios y mucho menos que la unanimidad; no lo hizo porque esa mayoría bastara, sino porque la apelación no rebatió el fundamento del juzgado. El caso muestra que una impugnación mal planteada puede dejar firme una reforma que, a nuestro juicio, la ley no autoriza.

Los límites de una reforma por dos tercios

Aun con dos tercios, hay cosas que una reforma del reglamento no puede hacer. No puede cambiar el destino general del condominio ni reducir áreas verdes o parques, porque eso sigue exigiendo unanimidad (art. 27 a) 1 y b) 3). Si cambia el destino de una filial concreta, se aplica la mayoría de dos tercios del art. 27 b) 1, pero el dueño de esa filial tiene que ser parte de cualquier proceso sobre el acuerdo: la Sala Primera, en la resolución 867-2025, anuló un laudo que había declarado nulo un cambio de destino sin integrar al proceso a la dueña de la filial afectada ni a los terceros que habían adquirido derechos con base en ese acuerdo. Y ninguna reforma puede violar la ley ni desnaturalizar el uso y goce independiente de cada filial (art. 18 del Decreto 45214).

Quien promueve una reforma hace bien en procurar la unanimidad cuando es posible y, si no, en documentar los dos tercios con cuidado: asistentes con el porcentaje de valor de cada filial, texto de la reforma puesto a disposición con la convocatoria, votación filial por filial, y protocolización e inscripción en el Registro Inmobiliario (art. 34 de la Ley 7933), con los libros legalizados que el Registro exige antes de inscribir reformas (art. 231 del Reglamento General del Registro Inmobiliario, Decreto 44647-MJP). Una reforma que prohíba el alquiler de corto plazo, como la del ejemplo inicial, se analiza con estos criterios; su fondo se trata en los estudios Convivir en condominio y Alquilar en un condominio.

Actas, firmeza de los acuerdos y libros legalizados

Un acuerdo aprobado con la mayoría correcta todavía debe quedar escrito, y la forma en que se escribe determina cómo se prueba y desde cuándo puede atacarse. La ley manda que los acuerdos de la asamblea se consignen en un libro de actas (art. 28 de la Ley 7933), y el Decreto 45214 fija el contenido mínimo de cada acta. Debe consignar:

las circunstancias de lugar y tiempo en que se celebró la asamblea;
los puntos principales de la deliberación;
la forma y el resultado de la votación;
el contenido de los acuerdos;
los documentos que respalden la participación de los condóminos (art. 92 del Decreto 45214);
en las asambleas virtuales, la modalidad y el medio tecnológico usado (art. 94 b).

El mismo art. 92 del decreto añade una regla breve con consecuencias grandes: «Los acuerdos se considerarán en firme cuando así lo decida la Asamblea». La firmeza importa porque la ley cuenta desde ella el plazo para impugnar (art. 26 de la Ley 7933). Ahora bien, la jurisprudencia de la Sala Primera, anterior al decreto, entiende que los acuerdos de la asamblea son eficaces desde que se toman. Cómo se concilian ambas cosas se explica en la última sección; por ahora basta saber que lo prudente es que el acta diga expresamente si cada acuerdo quedó firme en la misma sesión.

Los libros del condominio

Desde la Ley 8278 de 2002, el condominio debe llevar tres libros: el de actas de la asamblea, el de actas de la junta directiva, «cuando exista», y el de caja, donde el administrador anota ingresos y egresos (art. 32 bis de la Ley 7933). Los legaliza y repone la Sección de Propiedad en Condominio del Registro Inmobiliario, y el Decreto 44647 desarrolla el trámite: los libros pueden ser de papel o digitales, estos con firma digital certificada (art. 227); el número de legalización se asigna de oficio al inscribirse el condominio (art. 228); lo pide el administrador con nombramiento vigente o, si venció, cualquier condómino (art. 229); la reposición por pérdida se hace con un aviso en La Gaceta y ocho días hábiles sin oposición (art. 233); y el Registro publica una base de datos de los libros legalizados (art. 238).

Dos reglas interesan especialmente al condómino. La custodia de los libros corresponde «exclusivamente» al administrador, salvo que la asamblea designe a otra persona por acuerdo firme (art. 237 del Decreto 44647). Y antes de inscribir el nombramiento de un administrador o una reforma del reglamento, el Registro exige que consten libros legalizados (art. 231). Un condominio que nunca los legalizó puede descubrirlo justo cuando necesita inscribir una reforma urgente.

El administrador

Si la asamblea es el órgano que decide, el administrador es el que ejecuta, y es también el órgano con el que el condómino trata todos los días. La ley lo regula en pocos artículos (arts. 29 a 32 bis de la Ley 7933), que el Decreto 45214 completa, sobre todo en sus arts. 64 y 88 a 90.

Nombramiento, remuneración y período

El administrador puede ser una persona física o jurídica, de modo que nada impide contratar a una empresa administradora (art. 29 de la Ley 7933). El decreto aclara que puede actuar «de forma conjunta o individual» (art. 3.1 del Decreto 45214), lo que permite nombrar a más de una persona. Lo designa la asamblea «conforme al reglamento de condominio y administración», y la misma asamblea debe aprobar su remuneración (art. 29). El reglamento interno debe regular las maneras de designarlo, contratarlo o sustituirlo, sus atribuciones y obligaciones, el período del nombramiento y las causas para removerlo (art. 33 a). Si el reglamento no fija otra mayoría válida, el nombramiento es un acuerdo del art. 27 c), que exige votos que representen la mayoría del valor; fue justamente un nombramiento de administrador el que anuló el Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José en el voto 215-2024, por haberse aprobado con el 26,47 % del valor.

Vencido su plazo, el administrador sigue en funciones hasta que su sucesor pueda ejercer legalmente el cargo (art. 90 del Decreto 45214). La regla evita el vacío, pero no justifica prolongar sin fin un nombramiento vencido: si el administrador no convoca para nombrar al sucesor, puede hacerlo el tercio del valor (art. 25 de la Ley 7933). Si muere o es destituido, los condóminos deben convocar para designar a un sucesor temporal (art. 90). La remoción anticipada depende del reglamento y del contrato; a nuestro juicio, la asamblea que designa puede remover, sin perjuicio de lo que el contrato prevea.

Sus facultades

«Salvo que este reglamento disponga otra medida, el administrador tendrá la facultad de apoderado general, con respecto al condominio y los bienes comunes» (art. 29 de la Ley 7933). El apoderado general tiene, según el Código Civil, una «amplia y general administración», que comprende celebrar los actos necesarios para conservar o explotar los bienes y exigir judicial o extrajudicialmente el pago de los créditos (art. 1255 del Código Civil). No comprende vender ni gravar los bienes comunes, que además requieren unanimidad cuando se trata de la totalidad del condominio (art. 27 a) 3 de la Ley 7933). El Decreto 45214 precisa que el administrador tiene la representación judicial y extrajudicial del condominio, salvo que el reglamento interno disponga otra cosa, y que las acciones judiciales, arbitrales y administrativas necesarias para cumplir sus funciones están comprendidas en su poder (art. 88 del Decreto 45214). Por eso el administrador puede demandar el cobro de cuotas sin un acuerdo específico de la asamblea para cada caso, y la letra del art. 15 lo autoriza también a pedir al juez la multa de un salario base. En las infracciones de convivencia, sin embargo, hay que contar con el criterio del Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Guanacaste que se comenta más abajo, según el cual la sanción la determina la asamblea; por eso, a nuestro juicio, lo prudente es que el administrador pida esa multa respaldado por un acuerdo.

Dentro de sus facultades, sus decisiones obligan. «Las medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque» (art. 31 de la Ley 7933). El propietario que no está de acuerdo con una medida del administrador, entonces, no puede desconocerla por su cuenta; su camino es llevarla a la asamblea.

El decreto le reconoce también algunas facultades concretas: ejecutar obras urgentes en las áreas comunes sin acuerdo previo, con planos aprobados y rendición de cuentas posterior (art. 64 del Decreto 45214), y constituir servidumbres para los servicios públicos básicos sobre las áreas comunes cuando el reglamento interno le da poderes suficientes, o cuando la asamblea se los otorga (art. 70).

Sus deberes

Sus obligaciones están en el art. 30 de la Ley 7933: cuidar y vigilar los bienes y servicios comunes, operar las instalaciones y los servicios generales, ejecutar los actos de administración y conservación y los acuerdos de la asamblea, recaudar las cuotas y velar por el cumplimiento de la ley y del reglamento. El decreto pone a cargo «del condominio y su administración» la planta de tratamiento y la infraestructura de servicios básicos (arts. 71 y 80 del Decreto 45214). Le toca además llevar el libro de caja (art. 32 bis de la Ley 7933) y expedir la certificación de estar al día que el vendedor de una filial presenta al notario (art. 21), distinta de la certificación de deudas que expide un contador público autorizado (art. 20), como se explica en el estudio Las cuotas del condominio.

El deber que más interesa al condómino es rendir cuentas, en dos planos. Ante la asamblea, cada año presenta su informe y sus cuentas (art. 26 de la Ley 7933). Ante cada propietario, debe dar cuenta de su administración «a cualquier condómino que lo solicite» (art. 89 del Decreto 45214), sin porcentaje mínimo ni acuerdo previo, en línea con la regla general del mandato (art. 1269 del Código Civil). Quien vive en un condominio horizontal de San Carlos y quiere saber en qué se gastó el fondo de reserva no tiene que esperar la asamblea anual: puede pedirlo por escrito.

También hay límites claros. El administrador no impone sanciones por su cuenta: la ley las atribuye a la asamblea, «previo cumplimiento del debido proceso» (art. 23 de la Ley 7933). El Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Guanacaste, en el voto 318-2025, confirmó el rechazo de la demanda con que una administradora pedía al juez ordenar a un expresidente de la junta directiva que dejara de enviar correos contra ella: según los arts. 15 y 23 y el reglamento, le corresponde a la asamblea determinar la sanción, previo debido proceso, y el juez revisa después lo que ella decida (art. 26). El Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, en el voto 343-2023, admitió que amoneste o multe si la asamblea lo dispuso; en ambos casos el poder sancionador nace de la asamblea y del reglamento, no del cargo, como se desarrolla en el estudio Convivir en condominio. Tampoco puede desahuciar por sí mismo al inquilino que infringe el reglamento: necesita un poder del dueño (art. 22 de la Ley 7933), según se explica en el estudio Alquilar en un condominio.

Su responsabilidad

La Ley 7933 no establece un régimen especial de responsabilidad del administrador, y no encontramos jurisprudencia verificada sobre el tema. A nuestro juicio rige el derecho común. Frente al condominio es un mandatario con poder general y, normalmente, un contratista de servicios: debe ceñirse al mandato (art. 1261 del Código Civil), responde por los daños y perjuicios que cause su incumplimiento (art. 702) y debe intereses de las sumas que aplique a usos propios (art. 1270). Frente a un condómino o un tercero sin contrato, responde por el daño que cause con dolo, falta, negligencia o imprudencia (art. 1045). El decreto agrega que el administrador «será responsable» por la aplicación de la regla de obras urgentes (art. 64 del Decreto 45214).

Junta directiva, fiscalía y el condómino que actúa solo

Entre la asamblea y el administrador, muchos condominios crean otros órganos. La ley no los regula, pero los admite.

Junta directiva y fiscalía

La única mención legal de la junta directiva es la del art. 32 bis, que exige llevar su libro de actas «cuando exista». La fiscalía no aparece ni en la ley ni en el decreto. Ambas existen solo si el reglamento interno las crea. Sánchez Boza advertía en 2006 que la junta directiva no estaba en la ley; hoy la ley la reconoce de forma indirecta, aunque sigue sin regularla. Campos veía en la asamblea y el administrador los órganos mínimos y recomendaba crear por reglamento comisiones, juntas y un órgano instructor de los procedimientos sancionatorios que tutelara el derecho de defensa. La recomendación sigue siendo útil, porque ni la ley ni el decreto regulan ese procedimiento.

El límite de estos órganos es el que marca la ley. A nuestro juicio, el reglamento interno puede encargar a la junta directiva la supervisión del administrador, la preparación del presupuesto o la instrucción de un procedimiento, pero no puede trasladarle lo que la ley reserva a la asamblea: aprobar el presupuesto y la cuota (art. 26 de la Ley 7933 y art. 87 del Decreto 45214), nombrar al administrador (art. 29), imponer sanciones (art. 23) o adoptar los acuerdos del art. 27. Una junta que decide en esas materias sin la asamblea produce actos expuestos a la nulidad. La fiscalía, cuando existe, es útil precisamente para vigilar que el administrador y la junta se mantengan dentro de esos límites y para informar a la asamblea.

Los actos impostergables de un condómino

Puede ocurrir lo contrario: que no haya nadie que actúe. Para ese caso la ley da a cada propietario una facultad excepcional. «Si no existe administrador o este no actúa, o bien, si el administrador está incapacitado, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos impostergables de conservación y administración» (art. 32 de la Ley 7933). El propietario que actúa tiene derecho a cobrar a los demás, «mediante la debida demostración», el pago proporcional de los gastos y del tiempo dedicado, y el refrendo de esos gastos por un contador público autorizado «será prueba suficiente de que existen» (art. 32). El Decreto 44647 aplica la misma idea a los libros: si el nombramiento del administrador venció, cualquier condómino puede pedir su legalización; si está vigente pero el administrador está imposibilitado, puede hacerlo con una declaración jurada en escritura pública que explique la causa (art. 229 del Decreto 44647).

La facultad solo cubre actos impostergables, como reparar la bomba que dejó sin agua al edificio o atender una filtración que amenaza la estructura, y solo cuando la administración falta. No autoriza a sustituir a la asamblea ni a hacer mejoras que pueden esperar. Campos la contaba entre los derechos «administrativos» del condómino, junto a los políticos de voto y convocatoria, clasificación que sigue en pie.

Cómo impugnar un acuerdo de la asamblea

Todo lo anterior desemboca en la pregunta del ejemplo inicial: qué puede hacer el propietario que considera ilegal un acuerdo. La ley le da una acción y le pone un plazo corto. «Cualquier propietario que estime lesionado su derecho podrá establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo, y se sustanciará mediante el procedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil» (art. 26 de la Ley 7933).

Quién puede impugnar y por qué motivos

Está legitimado «cualquier propietario» que estime lesionado su derecho, haya asistido o no. El inquilino no figura en la norma; a nuestro juicio, su vía es pedir al dueño que impugne o actuar con su poder. En la jurisprudencia verificada los motivos más frecuentes son de mayoría: una asamblea que acordó sin la mayoría del valor (Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, voto 215-2024) o una reforma aprobada sin la mayoría que regía al votarse (voto 552-2023). También pueden alegarse una convocatoria defectuosa, la falta de los documentos de la agenda (art. 91 del Decreto 45214), una asamblea virtual sin las garantías del art. 24 o un acuerdo contrario a la ley o al reglamento.

El plazo de tres meses y desde cuándo corre

El plazo es de tres meses y su naturaleza la ha fijado la Sala Primera. Es un plazo de caducidad, no de prescripción (Sala Primera, resolución 2756-2022), y es de orden público, por lo que el reglamento interno no puede alargarlo ni acortarlo (Sala Primera, resolución 1977-2020). La diferencia importa. Lo que impide la caducidad es presentar el reclamo dentro de los tres meses, aunque se notifique después (resolución 2756-2022); a nuestro juicio, una carta al administrador o una protesta en la asamblea no lo sustituyen. Vencido el plazo, la demanda puede declararse improponible desde el inicio (art. 35.5.3 del Código Procesal Civil, Ley 9342).

La parte delicada es el momento en que empieza a correr. La ley habla de la «firmeza del acuerdo», y el Decreto 45214 dice que los acuerdos quedan firmes «cuando así lo decida la Asamblea» (art. 92). Sin embargo, la Sala Primera, en la resolución 1977-2020, rechazó la tesis de unos condóminos que sostenían que los acuerdos de 2016 solo habían quedado firmes cuando la asamblea de 2017 los declaró firmes, y avaló el criterio del tribunal arbitral según el cual «los acuerdos de la asamblea de condóminos son eficaces para todos los efectos desde que son tomados en la propia asamblea». El Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Alajuela, en el voto 105-2026, aplicó ese criterio a una condómina que presentó su demanda cinco días después de cumplirse tres meses desde la asamblea, aunque dentro de los tres meses desde que recibió la minuta por correo electrónico: no existe norma que obligue a comunicar los acuerdos para que corra el plazo, y la demanda se declaró improponible por caducidad.

Esas resoluciones no analizaron el art. 92 del Decreto 45214, que no regía cuando se celebraron esas asambleas, y queda por ver cómo pesará cuando una asamblea difiera expresamente la firmeza a la aprobación del acta. El caso de 2020 era, justamente, el de una asamblea que declaró firmes, un año después, acuerdos de la anterior. Hoy quien sostenga esa tesis tendrá a su favor la letra del decreto, pero en contra una línea de la Sala Primera que interpreta el art. 26 de la ley; y, a nuestro juicio, un decreto ejecutivo no puede alargar un plazo legal de caducidad. Por eso, la única regla segura es contar los tres meses desde el día de la asamblea, sin esperar el acta, su aprobación en otra sesión ni una notificación. Quien no asistió debe pedir el acta cuanto antes al administrador, que está obligado a dar cuenta de su administración a cualquier condómino (art. 89 del Decreto 45214).

La vía judicial hoy

La ley remite al «procedimiento sumario» del Código Procesal Civil de 1989, que ya no existe. Hoy esa remisión corresponde al proceso sumario del código vigente, por el que se tramitan, entre otras, «las controversias sobre la administración de la copropiedad, la propiedad horizontal y el dominio compartido» y para las que dispongan las leyes especiales (art. 103.1, incisos 9 y 14, del Código Procesal Civil). La Sala Primera ya había dicho, con el código anterior, que los reclamos contra los acuerdos de la asamblea «serán necesariamente sustanciados mediante procedimiento Sumario» porque el art. 26 es ley especial (resolución 1174-2016), y los tribunales tramitan hoy estas demandas como sumario de controversia en condominio ante los juzgados civiles.

El sumario es un proceso breve. El demandado tiene cinco días para contestar (art. 103.2 del Código Procesal Civil); todo se resuelve en una única audiencia, que incluye un intento de conciliación, la práctica de la prueba, las conclusiones y la sentencia (art. 103.3); y si la sentencia rechaza la demanda, el actor puede pedir en diez días que el proceso se convierta en ordinario (art. 103.4). Para preparar la demanda hay que reunir, antes de que venza el plazo, estos documentos:

la convocatoria, con la prueba de cómo y cuándo se comunicó;
el acta de la asamblea o, si no se la entregan, la prueba de haberla pedido;
el reglamento interno inscrito y, si la hay, la reforma impugnada;
la certificación registral de su filial y la escritura o tabla donde consta el porcentaje de valor de cada filial;
los documentos de la agenda que estuvieron o no a disposición (art. 91 del Decreto 45214);
en una asamblea virtual, la prueba del medio usado y de las fallas de conexión o de acreditación, si las hubo.

Suspender el acuerdo mientras se discute

Mientras el proceso dura, el acuerdo sigue obligando (art. 26 de la Ley 7933). Si su ejecución puede causar un daño difícil de reparar, como el inicio de una obra o la inscripción de una reforma, puede pedirse una medida cautelar específica: cuando se impute la infracción de derechos legales o convencionales «referidos a acuerdos sociales, condominales o de otras agrupaciones», pueden suspenderse provisionalmente sus efectos y anotarse la medida en el registro (art. 89 del Código Procesal Civil). El mismo artículo exige, en las sociedades comerciales, que el solicitante represente al menos el 10 % del capital y, en «otras personas jurídicas o entidades», que sea titular de cuotas «en la misma proporción». Si eso se aplica al condominio, de modo que solo pueda pedir la suspensión quien represente el 10 % del valor, es una cuestión abierta, sin jurisprudencia verificada.

A nuestro juicio, la letra se inclina por exigirlo, porque el condominio actúa como una entidad y el porcentaje de valor de cada filial cumple la función de la cuota; el dueño de una filial pequeña debe contar con que se le oponga y, si puede, sumar a otros condóminos a la solicitud. Quien pida la medida debe, además, ofrecer una garantía (art. 93 del Código Procesal Civil). Sin suspensión, lo prudente es cumplir el acuerdo, por ejemplo pagar la cuota aprobada, y discutirlo en el proceso.

Cuando el reglamento manda al arbitraje

El sumario no es la única vía posible. La Sala Primera, en la resolución 546-2024, confirmó la competencia de un tribunal arbitral para conocer la impugnación de dos acuerdos de asamblea, porque el reglamento interno contenía una cláusula arbitral, aprobada por la totalidad del valor, y el art. 26 de la ley «no excluye, en modo alguno, la posibilidad de que los condóminos… acuerden la vía arbitral». La vía depende, entonces, de cómo esté redactado el reglamento de cada condominio, y el plazo de caducidad de tres meses rige igual en el arbitraje (resoluciones 1977-2020 y 2756-2022, ambas sobre impugnaciones arbitrales). Lo que no es vía adecuada, por regla general, es el recurso de amparo: la Sala Constitucional, en el voto 10766-2026, rechazó de plano un amparo contra una multa impuesta por la asamblea, porque los conflictos sobre el reglamento, las decisiones de la asamblea y la administración son de legalidad ordinaria y deben plantearse primero ante la propia asamblea y, después, en la vía judicial ordinaria.

Lo que hay que revisar en su condominio

El gobierno de un condominio descansa en una idea sencilla: la asamblea decide, el administrador ejecuta y el reglamento interno fija las reglas de ambos, siempre dentro de la ley. Una asamblea válida exige convocatoria del administrador o del tercio del valor, con la anticipación del reglamento o, si calla, con quince días naturales y los documentos a disposición. La segunda convocatoria permite reunirse con pocos, pero según la única sentencia de apelación verificada que lo resolvió expresamente no permite acordar sin la mayoría del valor total. Las asambleas virtuales son legales si hay audio, video e interacción en tiempo real y la convocatoria lo anuncia. Desde 2022 el reglamento se reforma, a nuestro juicio, con dos tercios del valor, aunque falta jurisprudencia y hay que verificar la práctica registral. El administrador obliga a todos dentro de sus facultades, debe rendir cuentas a quien se las pida y no puede sancionar por su cuenta. Y quien considere ilegal un acuerdo tiene tres meses, contados en la práctica desde el día de la asamblea, para demandar.

Con esas pautas, lo útil es revisar el propio condominio antes de que surja el conflicto: leer el reglamento interno inscrito y comprobar si sus cláusulas sobre convocatoria, mayorías y asambleas virtuales se ajustan a la ley vigente; verificar que los libros estén legalizados y que el nombramiento del administrador esté vigente; pedir las cuentas cuando haga falta; y, si un acuerdo le parece ilegal, anotar la fecha de la asamblea y no dejar pasar el plazo. Muchos reglamentos se redactaron sobre modelos anteriores a 2022, con plazos de convocatoria muy cortos o con acuerdos por mayoría de los presentes, y adecuarlos es una tarea que la propia asamblea puede emprender con las mayorías que hoy exige la ley.

Si su condominio enfrenta una asamblea dudosa, una reforma de reglamento o una diferencia con la administración, puede agendar una consulta con el despacho para revisar su caso con los documentos a la vista.

Este estudio tiene fines informativos y no constituye asesoría legal para un caso concreto. Si desea analizar su situación, agende una consulta.

Quién decide en el condominio: la asamblea de condóminos, el administrador y el reglamento