Permiso de construcción y uso de suelo

Una pareja decide construir un segundo piso para alquilarlo, o un vecino quiere techar el patio y levantar un cuarto más. El maestro de obras dice que «eso no ocupa permiso» y el trabajo arranca. Meses después llega un inspector municipal, la obra se clausura y aparece una palabra que nadie quiere oír: demolición. Antes de comprar el primer saco de cemento, conviene saber qué exige la ley.

¿Toda obra necesita permiso?

Sí. La Ley de Construcciones, N.º 833, establece que toda obra relacionada con la construcción, permanente o provisional, debe hacerse con licencia de la municipalidad (artículo 74). Ningún edificio puede construirse, adaptarse o repararse sin cumplir los reglamentos respectivos (artículo 2).

Lo que cambia según el tamaño de la obra es el trámite. Las reparaciones, remodelaciones, ampliaciones y otras obras menores cuyo valor no supere diez salarios base no requieren la firma de un ingeniero o arquitecto, pero sí la licencia municipal (artículo 83 bis). El salario base (Ley 7337) cambia cada año: confírmelo en la municipalidad. No es obra menor la que modifica la estructura o los sistemas eléctrico o mecánico de forma que ponga en riesgo a los ocupantes, y la municipalidad puede negar permisos sucesivos si detecta que una obra grande se está dividiendo para evadir controles.

Para las demás obras, solo un ingeniero o arquitecto incorporado al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos puede firmar la solicitud de licencia, y queda obligado a vigilar la obra (artículo 83).

¿Qué es el uso de suelo y por qué se pide primero?

El certificado de uso de suelo es el documento municipal que indica si lo que usted quiere hacer en su terreno es compatible con la zonificación, es decir, con las reglas que dicen qué actividades se permiten en cada zona del cantón. La Ley de Planificación Urbana, N.º 4240, prohíbe dedicar terrenos o edificios a usos incompatibles con la zonificación y exige ese certificado (artículo 28). Sin él tampoco se conceden patentes para comercios o industrias (artículo 29).

La misma ley dice que la municipalidad no permitirá construir, entre otros casos (artículo 58):

Cuando la obra no respete el uso, la ubicación, los retiros, la cobertura y demás condiciones de la zonificación.
Si el lote proviene de un fraccionamiento hecho sin el visado que exige la ley.
Si el terreno no tiene acceso adecuado a la vía pública.
Si se pretende levantar más de una vivienda en un lote con medidas iguales o menores a las mínimas.
Si hay una reserva para uso público o una declaratoria de inhabitabilidad por riesgo de inundación o derrumbe.

¿Qué otros documentos suelen pedirse?

Para una vivienda unifamiliar, el Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción (Decreto Ejecutivo 36550) pide, cuando el cantón no tiene un plan regulador con variable ambiental, la disponibilidad de agua y la forma de disponer las aguas residuales, por ejemplo con pruebas de infiltración del terreno (artículo 3). Según la ubicación, pueden pedirse alineamientos: el de la calle, el del río o quebrada, que otorga el INVU, o el de nacientes y pozos.

Antes de solicitar el permiso, usted puede pedir a la municipalidad que le indique el alineamiento y el nivel oficial de su propiedad, y la municipalidad debe hacerlo dentro de los tres meses siguientes (artículo 18 de la Ley 833).

¿Qué pasa si construyo sin permiso?

Quien construya sin permiso municipal, además de pagar la multa, será obligado a demoler lo construido (artículo 18 de la Ley 833). Construir sin licencia, con una licencia vencida o apartándose de los planos aprobados son infracciones (artículo 89).

Si la obra ya está terminada sin licencia, la municipalidad levanta una información y da al propietario un plazo improrrogable de treinta días para presentar el proyecto y la solicitud de licencia (artículo 93). Si no cumple, se fija un último plazo (artículo 94). Si aun así no presenta el proyecto o no hace las correcciones, la municipalidad ordena destruir las partes defectuosas o lo hace a costa del dueño, y puede disponer la desocupación y clausura (artículo 96). Contra la sanción puede presentarse una inconformidad dentro de cinco días hábiles (artículo 97). Además, contra la decisión del funcionario municipal caben la revocatoria y la apelación ante la alcaldía, dentro del quinto día (Código Municipal, Ley 7794, artículo 171).

La licencia municipal siempre deja a salvo los derechos de terceros, como los vecinos (artículo 76).

Recomendaciones prácticas

Pida el uso de suelo antes de comprar o diseñar. Le dirá si el proyecto es viable en ese lote.
No confíe en el «eso no ocupa permiso». Incluso una obra menor necesita licencia municipal.
Contrate a un profesional incorporado al Colegio Federado. Además de firmar los planos, responde por la obra ante la municipalidad.
Conserve los permisos. Los planos y la licencia deben estar en el sitio de la obra (artículo 17 del Decreto 36550) y le servirán al vender o al pedir un préstamo.

¿Necesita ayuda?

Un permiso negado, una clausura o una orden de demolición tienen plazos cortos para reaccionar. En Murillo y Guzmán podemos revisar la situación de su terreno y de su obra, y representarlo ante la municipalidad. Agende una consulta.

Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal para un caso concreto. Si desea analizar su situación, agende una consulta.

Voy a construir o ampliar mi casa: ¿qué permisos necesito?